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[房产动态] 中国多地“救市”效果暂未显现:房价仍固执往下走 楼市“松绑”:成交暴涨或昙花一现

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发表于 2014-8-5 10:54:30 | 显示全部楼层 |阅读模式
  在此番房地产市场的调整中,“逐步回归理性”是不少业内人士的共识。当前,各地先后发布政策为楼市松绑减压,以浙江为例,在8个限购城市中,已出现了集体限购松动。四川更是出台了直接贴息银行3%的政策来支持刚需市场。不过从短期来看,成效并不明显。更有业内人士认为,市场的问题应该交给市场去解决,地方政府不宜过多干预。  G2 q! G. U. N% B/ q
  在地方政府积极“救市”之时,房价仍然在固执地往下走。( H% w! h2 [1 G
  中国指数研究院8月1日发布的7月份百城房价指数显示,全国100个城市新建住宅平均价格为10835元/平方米,环比6月下跌0.81%,这也是继5月、6月以来的第3个月持续下跌。从涨跌城市个数看,100个城市中76个城市环比下跌,仅24个城市环比上涨。
( L+ v/ [: I# p" K6 J  截至目前,在全国46个限购城市中,已经有31个城市在限购方面有不同程度的松动,占比超过60%。
$ }) g) B% K& S  O# v. c5 M  中指院常务副院长黄瑜告诉《每日经济新闻》记者,放松限购无法从根本上扭转当前市场库存高企、供大于求的局面,但在一定程度上有助于稳定预期,促进市场回稳。金融支持是否到位、企业促销力度以及需求预期的转变将是市场回升的关键要素。4 u4 c9 R4 g8 Q' I# q, S9 g
  在网易经济学家年会夏季论坛上,民生证券首席经济学家邱晓华表示,今年底或明年初,房地产市场很可能会回到更多由公平市场竞争和合理供求关系以及政府必要的监管下的理性发展,因此房价不会再重复过去暴涨、暴跌的极端现象。, ?: _$ c: ?2 h5 T9 y' s5 s$ H
  房价环比连跌3个月
' r( i& Q' _4 g; g  百城房价已经连续第3个月下跌,从涨跌城市个数看,76个城市环比下跌,24个城市环比上涨。与6月相比,7月价格环比上涨的城市数量减少了5个,其中涨幅在1%以上的有3个,较6月减少4个;7月价格环比下跌的城市数量较6月增加5个,其中跌幅在1%以上的有39个,较6月增加4个。
" x' C5 {' L3 {1 x5 n  包含四个一线城市在内的十大城市全部环比下跌,且跌幅超过全国。房价环比跌幅逐渐加深,同比涨势也日渐微小。7月百城住宅价格同比上涨4.72%,涨幅较6月缩小1.76个百分点,为连续第7个月缩小。100个城市中,有48个城市住宅价格同比上涨,上涨城市个数较6月减少15个。" B/ g- I& V" R5 ?8 K- v& |7 \
  此外,上半年大多数房企销售金额仍然同比下滑,而能够完成全年销售业绩指标的企业仅为少数。在中国指数研究院重点监测的23家公布销售目标的房企中,平均完成率为40.3%,其中4家房企完成不足三分之一。相比之下,恒大地产、万科、中海地产三家标杆品牌房企完成目标了的50%,目前完成目标40%以上的企业有12家。) R. C* h8 Y  q+ ^
  房价下跌的另一个原因是库存。上半年,我国商品住房销售面积为42487万平方米,同比下降了7.8%,销售额也同比下降9.2%;待售面积则增至35917平方米,同比增加了25%。住宅施工面积也同比增长8.3%。# V5 @! @& q* c3 p
  “从一、二线城市看,2013年市场的疯狂上涨诱发大量新房集中上市,为消化结构性过剩与阶段性高供给,普通商品房价格将进入为期2~3年的调整期。尽管长期拐点尚未出现,但短期下跌难以避免。”中国社会科学院财经战略研究院博士邹琳华说。+ A4 |; ?8 K( H" y
  楼市正逐步回归理性
" t- U$ `' l4 c7 |+ v% G  当前,大部分限购城市也开始出台相关“救市”措施,天津、南宁、无锡、合肥等超过30个城市限购政策调整或取消,但业内对放松限购的效果预期并不看好。
- k  U8 F/ q0 ]" f. c" u  黄瑜表示,部分库存过大、需求不足的城市,通过放松限购、调整公积金政策等措施力图维持市场平稳运行。供应方面,迫于库存高企和负债率较高的压力,多数房企采取低价加推、降价促销等策略,加大推盘以价换量以保障业绩。“在市场信息更发达的大中城市,品牌房企对市场反应更加敏感,促销项目增多且价格下调幅度扩大,但需求方面,消费者仍然预期市场保持下行,入市意愿不高,市场成交没有明显改善。”0 M0 A$ W3 r7 q. w7 J! ?! H
  同策咨询研究部总监张宏伟表示,预计在2014第三季度,限购等救市政策出台难以对低迷期市场起到比较大的刺激作用,开发企业仍然要坚持“跑量”的基本原则,千方百计消化库存。
% u* f0 a$ q8 k+ b' ^  7月28日,中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心发布的2014年《中国住房发展(中期)报告》显示,我国大中城市房价呈现由全线上涨到普遍微跌的主动调整态势,中国楼市告别两位数的高速增长期,正逐步回归理性。! {' n! U& _; t7 `0 b9 x
  中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说,市场的问题要交给市场解决,对于这次市场自发的调整,地方政府不宜过多干预。# j7 V3 I* C8 r
  他认为,今后楼市调控应侧重区间调控,综合房价、库存、投资等多元指标。如果房价跌幅不超过30%,库存没有超过6至10个月,投资也没有大幅下滑,那么政府不要急于干预,还应采取中性的金融与财政政策。6 R1 y& l8 l$ R+ L4 v* w
  地方救市1% Y+ M4 n3 T7 v& r; I
  浙江多个城市限购“松绑”能否回暖需看银行“脸色”
0 o0 ?% [8 d2 Q+ S( K9 A4 ?8 o  每经记者徐杰实习记者沈溦发自浙江杭州
* \9 C  N0 T! u7 ?  8月1日,浙江金华住房与城乡建设局正式发布通知,即日起金华市区暂停执行住房限购政策。由此,前后一周时间内,浙江省内的杭州、温州、宁波和金华等4个城市相继放松限购。此外,据中新网消息,衢州、台州多个楼盘的销售人员告诉记者,目前当地限购令也已口头取消,不过正式文件还未下发。) l4 v2 D; E3 R0 Q$ R
  据了解,2011年,浙江省内的杭州、温州等11个地级市中有8个宣布实施楼市“限购令”。目前,除绍兴、舟山依然执行限购政策外,其他6个城市均已松动。3 x0 L2 x& p4 d: ^8 ?
  浙江省社科院房地产研究所研究员王永太对《每日经济新闻》记者表示,2010年前,浙江省各市房价普遍偏高,经过这些年限购,下降趋势已近触底,现在第一时间放开限购很正常。
; h1 r, C0 A) y# {" y  一周内4地松绑限购
0 a: F0 {, S! K* z+ R# r' P  e  7月28日~8月1日,浙江省内的杭州、温州、宁波以及金华先后发布松动限购消息,但《每日经济新闻》记者注意到,在各地为楼市“松绑”的基础上,房屋成交量并没有大幅上涨。以杭州为例,透明售房网公开资料显示,从7月28日放松限购开始,经过几天的“小高潮”后,8月1日和8月2日分别售出新房258套与261套,基本回到了限购松绑前的水平。
/ I) R( M6 M/ B- u  而从房屋库存量来看,截至7月底,宁波市区可售商品住房4.86万套、660万平方米,可售面积较年初增加31%。按照商品住房可售量与2013年月均成交量比较计算消化周期,宁波市区商品住房平均消化周期超过20个月。( P: S3 `" M+ E( }
  王永太认为,2010年以前,浙江多个城市的楼市供需失衡是造成高库存的根本原因。“在2010年以前,浙江全省的房价均价甚至一度超过了天津全市的均价,其中杭州始终处于‘准一线’水平。之前的过度消费,导致这几年销量大幅下降,房价增速放缓,库存积压严重。”
8 B6 _/ i  F- w  放宽商贷可能性较小
/ j8 t3 P$ t2 o( O  《每日经济新闻》此前报道了杭州公积金贷款首付比例有所放松的消息,杭州市住房公积金管理中心表示,首套房首付三成不变,二套房公积金贷款首付比例从原来的七成下调至六成。银行商业贷款方面,杭州目前执行的政策还是首套房基准利率,个别评级高的客户可能享受九五折利率;二套房依然执行首付七成,利率上浮10%的底线。
5 U5 O% c0 f; d+ x( [! f  在多位业内人士看来,此次“松绑”后,浙江楼市能否真正回暖,关键还得看银行“脸色”。( ?) _% R' R, M
  透明售房市场研究院院长方张接此前在接受媒体采访时表示,根据透明售房研究院的数据,上半年的购房者中,有三成左右使用公积金贷款或组合贷款。杭州公积金贷款调整,会催生一定购买力,但限购调整、限贷不变的市场,不会是具有转折意义的市场。
: S/ T2 p0 Q6 O9 f) v  方张接认为,公积金调整撕开了限贷政策调整的一个口子,预计未来商业贷款政策也会放松限制,一旦限购、限贷都逐步放松,市场底部就会加快来临。
: g+ H* s  q8 S. Q! y  对于放宽商业贷款的可能性,王永太则持保守态度,“目前来看,银行贷款限制放宽可能性很小,从控制金融风险的角度考虑,降低贷款首付,意味着金融风险增大,从目前浙江金融市场情况看,这样的放宽不太可能;另一方面,政府调控的目标是房价不能上涨的同时,促进房产销售额,要达到这一目的,还需要更细致的研究,出台更有针对性的政策。”
! P0 w* Z( q5 m' i0 @  地方救市27 ]/ S; [6 Z. o- `* |
  四川居民首套房享基准利率银行获3%财政补贴
6 e) c( Z! y( H  p, F# d' |  每经记者杜冉乐发自成都$ c: z/ x  c! K
  楼市低迷至今,多地纷纷松绑限购,但效果尚未显现,业内人士将制约这一楼市僵局的关键直指信贷。; A! Y+ d. {! }) d/ Q+ O( _9 R0 F, Q
  7月31日,成都市财政局官网发布消息称,四川省财政厅决定从2014年7月1日至2014年12月31日期间,对金融机构按照国家政策规定向居民家庭在四川省行政辖区内首次购买自住普通商品房提供贷款,且贷款利率不超过(含)人民银行公布的同期贷款基准利率,按金融机构实际发放符合条件贷款金额的3%给予财政补助。# b) ~. n& H0 Q' x
  8月3日,《每日经济新闻》记者向多家四川国有商业银行核实了上述说法,其相关负责人表示,他们在上周已知悉该政策,目前尚未对信贷进行调整,还在等待政策的具体细则出台。6 t+ t6 x; N1 A" a# z( [" F
  不过,有银行界、房地产业内人士认为,银行的房贷利率受资金供需关系影响,在当前银行资金链紧张、资金来源被大量分流的情况下,银行不一定会牺牲房贷利息而接受贴息政策,该政策的刺激效果可能有限。
' K! B( q( |6 A: a  ^  “补贴”支持刚需市场9 T4 G& V7 X! l8 X5 a4 i( X) v5 {# C
  四川财政发布的这条“补贴”银行、鼓励银行支持刚需房购买的政策,引发了房企和购房者的关注。% I0 q: U! S. P
  一家国有商业银行相关负责人告诉记者,财政补贴金额是银行房贷总额的3%,这是政府在增强购房者信心,予商业银行以支持。等到具体细则公布,银行会积极配合,做出相应调整。
/ E/ O8 H7 H- |  S7 A  据成都市财政局官网消息称,按照《四川省人民政府办公厅转发财政厅关于稳定经济增长的十条财税政策措施》文件精神,最新举动为的是发挥财政政策引导作用,“鼓励金融机构支持居民家庭购买基本住房,促进全省建筑业和房地产业健康发展”。4 X" x1 c# @; M" I- J8 U
  此次新政针对的是面积在140平方米以下、小区容积率1.0以上、成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下的“首套普通商品房”,也即刚需房。
/ }/ {) Z- Z1 j& y, t% x  全国房地产商会联盟执行主席顾云昌表示,四川这一政策相当于对银行贴息的方式支持刚需市场,而住建部部长陈政高此前曾公开表示的今年下半年要千方百计“去库存”。1 _" ]0 Z( @. t4 M# N0 i7 `. S  K
  顾云昌指出,贷款是影响房地产市场的重要因素,尤其是对于刚需购买者来说。地方政府用贴息的方式鼓励银行放贷,既是为了促进解决居民住房的民生问题,又旨在解决楼市低迷、库存量过高的经济问题。. p" O$ |4 z9 L
  银行是否接招有待观察
7 J% v2 R2 K. D  不过,也有银行界、房地产界的业内人士认为,这项政策虽意图甚好,但银行是否接招还有待观察。
/ u1 V7 q! e1 n  记者注意到,财政贴息的前提是“贷款利率不超过同期基本利率”,而几乎所有银行都不提供基准利率贷款,首套房房贷均会在基准利率基础上上浮,不少银行都上浮至少10%执行。因此,四川财政3%的贴息政策是否能充抵上浮的基础利率?
: l4 A: O3 S9 W! [4 d& A  中原地产华西区董事、总经理庄泽宝也认为,这项政策并非强制命令,具体执不执行、如何执行是看各个银行。另外,银行也会观望细则的出台,3%的房贷将以怎样的方式返给银行?分多长时间返?这些都将影响银行具体房贷政策的实施。
+ t1 J/ m( A1 ~% l  一家国有商业银行在四川的一位高管坦言,银行并不是愿意放松房贷,事实上,首套房对银行而言是优质资产,银行是愿意贷款的。
1 W, k9 n, s3 X1 @  他表示,资金来源紧张才是难以降低贷款门槛的根本问题。随着市场上大小信贷融资公司的加入,互联网金融产品的吸金,银行资金来源已被严重分流。因此纵使有财政贴息,银行也会考量成本和收益,恐怕难以提高贷款额度、降低贷款利息。
1 O3 X6 c1 k$ l% K1 \  事实上,除了对银行贴息,政府刺激楼市的另一种常见做法是直接补贴购房者。成房联总经理冷泉颐认为,比起贴息银行,将补贴返给购房者的做法可能更有效。) @  a2 y# I: r5 U; j
  顾云昌指出,这两种办法都可行,贴息的方法国外多有运用,也比较规范。3%的返利并不低,政府的姿态是关键。
( C, |" _8 V; `$ w  (实习生丁舟洋对本文亦有贡献)
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