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[楼市杂谈] 揭密:莆田市2015上半年房地产市场运行形势分析走态!

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发表于 2015-7-16 10:11:47 | 显示全部楼层 |阅读模式
  受去年房地产市场进入周期性调整影响,今年上半年,莆田市房地产投资增幅放缓,新开工面积下降,可售房源增加;另外,在中央、省、市一系列支持住房消费政策的促进下,商品房销售逐月回升,房价降幅逐步收窄,二手房交易比增明显,房地产需求市场已呈现出逐步回暖态势。具体运行特征分析如下:
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  一、房地产投资增幅放缓,二季度有所回升。5 @7 h; w- \; l, B9 f3 _$ c$ [5 |( O

- M8 D9 F3 ~6 V6 T! q$ e, R; U9 W9 Q8 P5 S  受上一年度整个市场进入调整影响,今年上半年我市房地产投资增幅明显放缓,其中二季度投资较一季度有所增加。前6个月,全市房地产完成开发投资176.19亿元,较去年同期(171.02亿元)比增3.02%,增幅较2014年(23.09%)下降约20个百分点。其中一季度完成投资81.71亿元,二季度完成投资94.48亿元,较一季度增加12.77亿元。
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8 z- A7 T4 h5 U6 U- e. i  从各县区的房地产开发投资情况看(按项目属地统计原则),除了荔城区和涵江区同比增加外,其他县区都有不同程度的下降。其中荔城区完成投资61.40亿元,占34.85%,比增17.20%;城厢区40.53亿元,占23.00%,比降0.20%;涵江区28.04亿元,占15.91%,比增21.23%;秀屿区6.53亿元,占3.71%,比降29.25%;北岸5.61亿元,占3.18%,其去年为0;仙游县34.08亿元,占19.35%,比降25.36%。) ]( X2 S4 }* Z7 L" O' |$ N

7 [' \) _  x& S) B  二、由于市场形势不明,新开工面积下降明显。  h% b9 X4 L) d$ u7 c8 j! S

6 Q. U, j& w- ]; e1 q  1-6月份全市各类商品房施工面积为2078.39万㎡,较去年同期比增15.13%,其中新开工面积183.80万㎡,同比下降40.40%,降幅较去年(-15.75%)扩大近25个百分点。在新开工商品房面积中,其中一季度为152.13万㎡,二季度为31.67万㎡,较一季度减少约120万㎡,主要是今年前几个月市场尚不明朗,一些房地产企业延缓项目动工计划。, q* w! n$ v- S; J( y6 N) R
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  从各县区新开工房地产项目看,除了秀屿区东庄壹号、国投城市广场、永福家居城三个项目近46万㎡新开工面积同比增长外,其他县区新开工面积同比全部下降。其中荔城区新开工60.52万㎡,比降26.00%;城厢区6.85万㎡,比降61.43%;涵江区41.76万㎡,比降9.02%;秀屿区46.25万㎡,比增152.87%;北岸12.41万㎡,去年为0;仙游县16.01万㎡,比降88.93%。
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0 ]' T5 q5 L7 {' L. U( _  三、商品房市场供应充足,可售房源增加近4成。. z7 n: U. \/ }( u6 Z
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  1-6月份全市商品房批准预售面积267.27万㎡,较去年同期比增13.23%;其中批准商品住房面积150.10万㎡,比增2.08%。按季度分,一季度为106.96万㎡,二季度为160.31万㎡,较一季度增加53.35万㎡。
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( j) r( h4 H+ ?0 M  据对全市可售房源统计看,至今年6月末,全市已取得预售许可的可售房源为696.75万㎡,同比增加39.03%;其中商品住房373.15万㎡,同比增加37.82%。可售房源按区域分:荔城区216.08万㎡(其中住宅109.87万㎡);城厢区153.54万㎡(其中住宅55.26万㎡);涵江区97.13万㎡(其中住宅66.33万㎡);秀屿区(含北岸)91.65万㎡(其中住宅63.50万㎡);仙游县138.35万㎡(其中住宅78.19万㎡)。可售房源的较快增长,主要是近几年我市经营性房地产项目用地大量出让供应所致。
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+ z3 N& ?* u: ~: F6 r8 l  四、商品房销售逐月回升,商品住房同比转降为升。
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- _+ A/ h  h/ q6 G9 \" S4 _  据商品房买卖合同网签系统统计,上半年全市商品房销售面积为128.00万㎡,较去年同期比降0.30%,降幅较一季度(-18.74%)收窄18.44个百分点;其中商品住宅105.09万㎡,比增6.18%,扭转了去年以来同比下降的态势。上半年全市商品房供销比为2.09:1,其中商品住房供销比为1.43:1。
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  从各月份销售情况看,呈现出逐步缓慢回升趋势,特别是6月,随着市场的持续回升以及5月份集中开盘进入网签,当月销售面积达31.63万㎡,环比增长46.71%。1-6月份全市商品房销售面积分别为18.01万㎡、18.31万㎡、19.88万㎡、20.14万㎡,21.56万㎡、31.63万㎡。
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  从各县区销售情况看,城厢区上半年因新开楼盘较少销售面积同比下降明显。其中荔城区54.55万㎡,比增17.69%;城厢区15.74万㎡,比降45.37%;涵江区19.89万㎡,比降8.51%;秀屿区(含北岸)9.46万㎡,比增10.26%;仙游县销售27.95万㎡,比增29.04%。
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  五、房价同比仍呈下降,住房均价降幅收窄。
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7 ?* B/ x: Q3 H6 ~; @  从对商品房买卖合同网签价格统计,上半年全市商品房销售均价为8326元/㎡,比降1.19%,降幅较一季度(-2.13%)收窄0.94个百分点;其中商品住房均价为7680元/㎡,比降2.02%,降幅较一季度(-9.14%)收窄7.12个百分点。
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  商品住房销售均价按月份分,分别为7040元/㎡、7830元/㎡、7464元/㎡、7870元/㎡、7581元/㎡、7680元/㎡,呈现上下波动态势。
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. [# O2 ~9 y1 [* d( w, r- a4 i  商品住房均价按区域分,各县区呈升降不一。其中荔城区8935元/㎡、比降7.18%;城厢区9345元/㎡、比增0.68%;涵江区6376元/㎡、比增6.05%;秀屿区5417元/㎡、比降6.74%;仙游县5962元/㎡、比降0.18%。7 F9 p8 A- g4 R* T2 |3 R. K
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  六、二手房交易转降为升,增长幅度近四成。
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  在财政税务部门调整个人住房转让营业税政策的刺激下,我市二手房交易面积与去年同期相比,扭转了2014年度同比下降(-36.85%)的态势。1-6月份全市二手房成交面积37.63万㎡,比增25.22%;其中二手住房交易面积26.28万㎡,比增33.74%。
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. s: J9 U- g/ I, {  h  二手房成交面积按季度分,一季度为19.27万㎡,比增22.43%;二季度为18.36万㎡,比增28.30%。按区域交易情况看,设区市本级成交29.61万㎡,比增24.10%;仙游县成交8.02万㎡,比增29.56%。
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  七、土地供应大幅减少,仙游频现流拍现象。
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  受市场调整影响,除少数实力较强的外来企业外,大多本土企业对购置土地积极性不高,土地出让面积大幅下降,仙游县频现房地产地块流拍现象,第二季度未能出让一块用地。上半年全市通过招、拍、挂新供应经营性房地产项目用地5宗36.40公顷(合546亩),与去年同期(1463.10亩)比降62.68%;总价款256490万元,同比下降43.01%。其中一季度供应经营性房地产项目用地2宗18.04公顷,比降75.07%;二季度供应3宗18.36公顷,比降27.11%。
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' ~0 p# [: H( t  按区域分,莆田供地4宗35.75公顷(合536.25亩)、比降56.22%,总价款248790万元,平均每亩464万元,比增51.63%;仙游供地1宗0.65公顷(合9.75亩)、比降95.91%,总价款7700万元,平均每亩790万元,比增151.59%。地价增幅较大主要是所出让的地块大多位于城区(城关)较繁华地段。1 E- t2 H( Z; }
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  八、开发贷款快速增长,购房贷款增速回落。
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2 _: t3 L# O8 O! n  房地产各项贷款保持较快增长。截至5月末,全市房地产各项贷款余额390.22亿元,同比增长31.08%,增速比全市各项贷款高10.37个百分点。其中:
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6 a( c2 H! u8 \% O1 x3 [( C) w4 s/ E  房地产开发贷款保持快速增长。截至5月末,全市房地产开发贷款余额111.01亿元,同比增长53.72%;今年新增10.46亿元,同比多增8.6亿元。主要是年初土地储备机构贷款增长较快,近二个月开发企业对银行信贷需求增加。
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: @" a0 g& C- O2 \& \  个人购房贷款增速持续回落。截至5月末,全市个人购房贷款余额279.21亿元,同比增长23.82%,增速比去年同期、今年3月末分别下降17.74个和2.26个百分点,呈逐月回落态势;今年新增18.17亿元,同比少增12.67亿元。主要是受去年以来商品房销售量价齐跌因素影响。
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  住房贷款利率持续走低。随着央行降准降息政策、《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》相继出台,政策叠加效应逐步显现,今年来全市住房贷款利率延续去年四季度的走低态势,逐月持续下降。1-5月份,全市住房贷款加强平均利率分别为6.55%、6.48%、6.19%、6.19%和6.02%,同比分别下降4.89%、6.22%、10.94%、13.42%和16.27%。房贷利率持续下降,总体利好楼市,有利于正向刺激购房需求,促进楼市企稳回升。
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