从福州楼市发展看莆田房价涨与跌

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　　福建省福州去年新房成交19972套，上个月成交1237套，翘尾预期落空
　　2013年福建省福州楼市在新年钟声中收官。福建省福州市房地产交易登记中心数据显示，去年12月福建省福州一手房成交1237套，翘尾预期落空。2013年全年成交19972套，而2012年、2011年、2010年全年的成交量分别为21139套、15030套以及18178套。
　　年底成交低迷，加之供应量激增，福建省福州新房库存量居高不下。业内人士认为，今年楼市不会出现太大波动。
　　福建省福州年末楼市成交翘尾落空
　　数据显示，2013年最后一个月，福建省福州一手房成交1237套，与去年同期2136套相比，成交套数减少899套，同比下跌42.09%。尤其是12月23日至29日最后一个统计周，单周成交量仅131套，创下10月中旬以来的最低值。而在2012年最后一周，福建省福州一手房周成交就突破700套。
( D3 F/ j- ~3 ^　　一手房成交表现让人扼腕，二手房市场也只剩一声叹息。“去年12月二手房成交不足2000套，基本与11月持平。而去年上半年月成交量基本可以达到2500套。”骊特房产总经理郭华说，往年11月、12月，二手房市场成交量基本都会往上走，但今年同期非但没出现翘尾行情，成交反而下探。
! Z& f  v6 a  w- l% u) o　　事实上，2013年福建省福州楼市成交量可以说遭遇滑铁卢。去年3月份，福建省福州一手房成交量创下3250套的年度成交峰值，短暂的辉煌之后就是市场持续低迷。除了6月份成交达到2431套以外，其余月份福建省福州一手房成交量再也没能突破2000套，而传统的“金九银十”更是惨淡，月度成交均没有超过1000套，创下六年来最低值。
% ~) i' [8 I3 O; S, u) j+ l　　纵观2013年，福建省福州一手房总成交量累计19972套，而2012年全年成交21139套，下跌5.52%。
) P% n6 A. Z8 A0 ~0 h7 V& |* A　　郭华认为，成交走低主要是因为银行房贷申请困难、利率提高遏制了一大波购房者，同时去年年底出台的调控新政也让市场陷入重度观望。
  l& M$ w  R* y' ~  V' q& T9 x. o3 U　　不过，2011年、2010年福建省福州一手房全年的成交量分别为15030套以及18178套。业内人士表示，福建省福州楼市在经历了2012年的复苏期之后，虽然2013年下半年成交不尽如人意，但楼市已经走出了当年限购的低谷。
　　库存量大去化时间超一年
　　福建省福州市房地产交易登记中心网站数据显示，2013年12月31日，福建省福州五城区可售商品住宅16879套，相比去年同期的15635套，上涨7.96%。按目前市场消化的速度，新房库存能卖近14个月，而去年同期去库存时间需要近7个月左右，去化时间延长了一倍。
( ]! Y( R' ?% m2 `5 t* o" s　　去年上半年，福建省福州新房库存量最高值时突破2万套。以5月14日为例，福建省福州可售商品房总套数20353套，总面积269.5万平方米。
　　进入下半年，市区开发商推盘节奏缓慢，7月福建省福州住宅市场存量18000套左右，但8月以来福建省福州新增供应连续缩水，被业界寄予厚望的“金九月”新增供应量甚至不到1000套。库存最低值出现在11月左右，11月20日市区可售商品房总套数14335套，总面积204.74万平方米。
　　分析人士表示，上半年购房需求提前释放，加上市区新开楼盘不多，下半年开发商的蓄客量逐渐减少，主要以去老盘存量为主。
　　10月之后，供应增加也导致库存量大幅上涨。据统计，自2013年10月开始，福建省福州楼市可售房源量便不断加码，开发商备足存货奋力冲刺年关，10月新增住宅房源3368套，11月新增住宅房源1550套。而12月福建省福州市五城区共17个项目28次取得商品房预售证，其中新增住宅4112套，环比上涨165.29%，创下了仅次于2013年1月的“第二高值”。
0 ?# q$ O1 C" Q; c, t　　值得注意的是，今年开发商所推房源中，小户型房源明显增加。但就市场整体而言，市区新房推量针对的主体依然是改善型需求，去年福建省福州套均成交面积在120平方米左右，以大户型为主体的房源在一定程度上限制了刚性需求的释放，客观上也刺激了刚需向福建省福州周边楼市尤其是闽侯楼市转移。
　　2014年福建省福州房价走势将趋稳
$ `' L! a7 P* z5 t% x9 Z: g　　回顾近几年，在政府的各种调控措施强压下，特别是当“限购”、“限贷”等政策威力显现时，购房者一次又一次地选择观望观望再观望，直接导致2011年楼市跌至谷底。2012年，可以定位为健康理性的楼市消费年，政策对楼市的影响逐渐淡化，一、二手房市场全面复苏。
　　而2013年，房地产政策卷土重来，整体调控基调贯彻始终。年初“国五条”细则出台，继续坚持调控不动摇，年底，福建省福州继北京、上海等热点城市之后出台措施平抑房价上涨预期。可以说，市场成交一直被政策左右。
　　业内人士认为，2014年，如果政策没有太大调整，福建省福州楼市成交、房价走势将趋稳。
　　中国指数研究院日前发布年度国内房地产总结报告称，2014年，土地制度、财税制度改革将进一步推进，房产税等相关长效机制有望逐步确立，但是市场化改革和长效机制的建立不可能一蹴而就，在热点城市房价仍然上涨的背景下，难以期待限购限贷政策的放松，现有的行政化调控手段很难在短期内退出。
  {) u+ A7 N, g1 }　　(记者 刘丰)
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