您真的了解购置澳洲房产和中国房产之间的差异吗？

金影雨芬飞

　　中国已经成为澳大利亚最大的海外投资市场，海外资产配置买房投资已经成为国内的一大热门话题。澳洲房产市场已经有100多年的历史，以其完善的法律制度和可靠的监管政策，获得了中国投资者的青睐。当然相比于轻车熟路的国内房产投资环境，投资澳洲房产可能对很多中国买家来说还显得有些陌生。其实当您真正读懂了两国之间的房产区别之后，就能明白为什么这么多人选择来澳洲投资置业了。
  l- P% h0 c9 ~- d+ n2 ~6 I' x) }　　
) X8 `8 V$ ]" H: q/ t　　澳洲权威地产研究机构SQMResearch总经理兼资深分析师Louis在他最新的报告中指出：2017年，澳洲房价增长率将保持在7%-10%左右。
& A! J# R: e) T5 T　　
8 |7 T; d' j( b) @2 J" [
　　
. m, M* {9 E. J% n9 E  U9 }$ k　　澳洲投资环境特点：
　　
　　澳洲积极发展与亚洲国家的经贸关系，在澳洲的10大贸易伙伴中，有6个是亚洲国家。澳洲独特的地理优势，使得它在跨国公司的全球经营战略中占据重要的地位。澳洲经济总量排名一直位居世界前列，从经济增长情况看，20世纪90年代以来澳洲就一直保持着经济“一高三低”：经济高速增长、低失业率、低利率、低通胀的良好势头。
　　
　　澳洲的房市前景：
  R; t1 k' i) y- j　　
　　?澳洲房地产市场以其增长稳定、回报率高的特点，受到全球投资者的追捧，在亚洲金融风暴和2008年全球金融危机的冲击下，仍然有不俗的表现。
+ R& D, F& q+ ]$ F/ d　　
$ g  X! t: ~' O  `% g, Z　　?澳洲权威主流媒体“TheAustralian”头条报道：中国政府已经下令进行重大改革，鼓励深陷产能过剩的国企巨头走出来，这些手持数以百亿计资金的国企巨头将涌进澳洲房地产市场。国内知名的绿地，保利都已经在澳洲立足，开发项目。
　　
　　澳洲的经济发展：
　　
7 Q# V' h6 E! y) I6 x4 d　　?     25年来澳洲经济持续增长；
, F# g" c* V( O- \1 D- }3 F5 W　　
　　?     澳洲是全球第十二大经济体；
　　
　　?     澳洲与高速增长的亚洲经济体间的联系愈加紧密；
　　
　　?     在澳洲的20个产业中，有15个产业生产率超过了全球生产率的平均水平；
　　
　　?     预计2016至2020年间，澳洲GDP年均增长率为2.9%；
　　
2 @' R- p4 T0 Q: m! m' t" u4 N: z+ p　　?     全球三大评级机构：普尔标准公司、穆迪投资服务公司和惠誉国际信用评级有限公司一致给予澳洲AAA的投资评级。
, s( z" t0 \/ Z: d　　
% `: I7 s' j. d: ]" z$ T　　产权拥有期：
9 W. y' S# L; w. U' |　　
　　中国：70年产权VS澳洲：永久产权
/ a& L) L% {  K　　
　　中国和澳洲的社会经济存在着巨大的差别，首先，澳洲房产不限海外人士购买，但是只能够买期房，不能买二手房，因为二手房只限持有一年以上澳洲签证的人士购买，而且没有永久居住权的居民只限购一套。
　　
　　澳大利亚有财产私有制的经济基础，法律规定业主拥有永久土地所有权，而不是租赁权（国内的使用权，是把所有权和使用权剥离开来，这时的使用权就等同于是租赁权）。而实质上“永久产权”这一术语指的是您可以永远享有该土地的所有权。因此，永久产权对于投资来说更优越，能够长久保值、增值。
" L4 x6 `$ T5 F' c& E, \　　
8 c; s" ?" t" K. [　　空置率：
3 R- ~) l: t. Z6 k　　
; L2 r  z4 H1 g3 a/ a* B0 _$ |　　空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。它是衡量一个国家房地产产业是否健康的标准之一。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，空置率在10%---20%之间为空置危险区。空置率，上海的是60.2%,北京的压根就不敢按面积算，算的是空置房/总房数。官方统计，全国空置房起码需要42年才能消化。也就是说按照正常的经济体制，在42年内，房价就算不跌，也没有理由继续上涨了。以澳洲最大的城市悉尼为例，空置率是1.6%—1.8%浮动。30%的澳洲人租房住。因此，在澳洲买房，完全不会担心租不出去。因为一百套房子里只有一两套房子没人住，也许还是极为偏僻的个例。对于留学生而言，多数人都有过租房的经历。数十人排队抢一套房子的盛况并不鲜见。人多房少，供小于求，这就是澳洲各个城市乡镇的真实情况。
6 \& |7 M1 h0 B/ r　　
* u5 c9 M4 d4 m! l8 R　　租金回报率：
) i: |' a* {8 T: s" z% w　　
　　租金回报率就是每年的房租除以房价。调查显示，目前在北京、上海、广州、深圳等四大一线城市，普通住宅的平均投资回报率均小于3.5%。其中，北京的投资回报率更低，除了北部区域一枝独秀外，其他大部分区域都在2.5%以下。北京并非孤本，上海整体租金回报率仅2%—3%。
　　
# ]+ }+ D" e& I; B, ^: v　　与之形成鲜明对比的正是澳洲房产的租金回报率。悉尼房产的租金回报率保持在在5.3%左右。布里斯本市中心因人口爆炸式膨胀，回报率可达到6%—6.5%。墨尔本则保持city7%左右。
　　
　　投资澳洲房产优于中国房产的几点关键原因：
7 G0 x3 q& z: A" j1 z$ J　　
7 h! V! \; ^$ ~1 x4 ~9 B　　投资工具
　　
0 Z# _6 m/ Y& ~3 V6 m　　澳洲房产经历百年，交易机制成熟透明，政府监管得力没有资金风险。
　　
5 N: E7 I0 E% Y; @2 P! `- p+ E　　空置率3%。澳洲房产近50年来平稳增值，平均每7-10年便可实现翻一番，增长趋势稳定，刚性需求长期存在，是非常好的投资理财，分散资金风险，抵御通货膨胀的工具。
　　
　　抵押工具
+ t) {, k# D0 C6 L# x+ \! x　　
　　澳洲房产首付低，根据澳洲法律规定，房屋可以进行二次贷款。
, k) T  H/ A+ C( f& z& E5 S　　
　　即从银行贷款房子增值部分以用做其他投资项目当中，因此房子可以作为投资者们的快速借贷载体。
　　
　　再融资工具
　　
1 s5 N! L7 O# b9 N( i　　澳洲房产增值不用出售房产就可以获得。
% T; [, }7 F8 V) C  A　　
　　增值部分可再次经银行评估后可贷出，可以增加现金流动。
　　
　　外汇投资工具
2 m9 c4 g, z8 }! N/ ^　　
　　在澳洲买房后，可申请对冲账户有多余的资金可存入这个对冲账户，按贷款利率以天计息，并可随时支取。
　　
$ {# Z4 U2 d' f7 m8 Q- O0 c% r　　传承工具
　　
　　澳洲无房产税，无遗产税，是非常好的财富载体。
5 D# K2 a- {  b4 m; m' A8 V+ I　　
　　海外留学教育基金
! {4 I' L# |. b' d　　
　　选择好的区域，好的楼盘，通过房产的增值可方便子女留学，同时解决自主问题。
　　
- Z+ b, V- S3 N, U7 [6 I　　养老基金
  D1 ]' M1 o/ c　　
　　澳洲购房享有永久产权，通过租房带来的源源不断的正向收益，实现以房养老。
　　
　　如果您有任何关于澳洲房产类的问题，有海外投资意向，您想寻找适合您的房源或者出售您的房产，欢迎大家来咨询，希望可以帮到大家。
　　
　　澳大利亚持牌房产投资顾问Zoe
& d  q( r5 Y* M% E- [: o　　
/ B% i) Z7 C. O' c( S4 T# A　　微信：zoe_aptitude
( c6 C4 ^, R5 U( `　　
$ S* j$ {( @7 p- D
8 T: \$ f1 G+ G) q! ]& e