从中国房价看房地产泡沫爆破的发展过程

dabolo

　　我在数年之前，我就认为中国股市泡沫必须破，结果，不出一年半，中国股市泡沫爆破了，而且破的很惨，现在6年过去了，中国股市无法恢复。
　　中国股市不是商品，是一种特殊的投资和投机品。股民在一而再，再而三地没有得到足够分红回报以后，就决心放弃中国股市。
- Q) i" t6 z/ g+ i2 g　　就算有了短暂的恢复，大家也是一种割韭菜的心理，哪怕有5%的价格差，都会立即出手，换取短期回报，小小的回报，也会‘心满意足’。
　　玩房地产的人的心态，大体一致。但是，房地产价格涨落的粘性比中国股市粘性大的多，所以，上涨的时间比中国股市上涨的时间要长的多，因而，泡沫的形成和爆破时间也要长得多。
　　许多人在经过10多年的房地产价格上涨以后，开始自行摸索规律：那就是，在中国的房子价格只能涨，不会跌。
　　有这种结论的人，都认为是非常聪明的，因为事实胜于雄辩。如果不是这样，那为什么国务院一连串的打压政策不生效呢？政府越调控，中国房价越是报复性的增长。
　　他们列举了下面中国房价上涨的理由：（1）刚性需求旺盛，中国正处于快速的城镇化阶段，今后每年都有上千万农村人跑到城市来工作和落户；
3 i1 u3 M7 f3 B　　（2）人们的收入水平不断提高，根据国际惯例，中国房价的提高速度与GDP和人均收入成正比，工资上涨，必然表现在中国房价上涨上面；
　　（3）中国人对房地产情有独钟，大家都认为房产是最可靠的财富以及财富的积累，就算在海外的华人，也是这个思想；
( E! M/ ~  i7 k+ l4 |% C' d- w. z$ Q　　（4）在城市的男人，有房子才可以有资本找到自己心爱的老婆，没有房子，找到了老婆，也可能会跟别人跑，为了成家立业，祖宗三代的存款，都用于在城里为男孩子买一个首付；
　　（5）两级分化，地下经济，造就了一大批可以用现金买多套房子的富有阶层；
1 X% C. }. X$ z% \7 f) q　　（6）城市发展不平衡，许多人不断涌向大城市工作，这些人买不起房子，只能靠租房子生活，为当地有钱人创造了一个非常巨大的房地产租赁市场。
. C  P! g0 k1 A3 S　　除了上面的刚性理由，中国房价上涨还有下面的推力：（1）政府是中国房价上涨的重要推手，因为地方政府40%以上的财政来自卖地收入，如果没有旺盛的房地产市场，政府的所有公共建设工程就必须停工，地方政府的债务就无从还清，另外，许多政府官员也是高中国房价的最大得利者；
　　（2）大多数媒体，也是喜欢中国房价高涨，不仅是利益索然，更是为利益集团推波逐浪，许多还与房地产开发商有密切的利益关系；
5 h+ U: |3 m3 u' r　　（3）有多套房子的富人，也是不愿意中国房价下跌， 他们更是希望中国房价上涨。
: z& C( a+ M- W* k0 |: A* M　　然而，我始终坚持一个道理，事物都是有好有坏的时候，物价也不可能只涨不跌。不久前，黄金的价格上涨到了1800美元一安司，现在不也是跌倒了不到1200美元了吗？
) c  d) M! i1 g# w　　煤炭价格， 钢铁价格，一度只是上涨，现在不也是跌下来了吗？
　　人们说，房地产是有形资产，价格不会掉，房地产开发商更是宣传，买房子是最好的投资，总是比把钱放在银行强的。任志强大炮更是叫嚣，‘今天是房奴，明天就是富翁’。我就奇了怪了，这世界还有房奴变富翁的？
6 N+ r5 ]/ t% ^　　2006年到2007年，大家都说上证指数会突破一万点，甚至两万点，谁又能想到后来的中国股市跌的那么惨呢？
　　属话说，不撞南墙不回头，在中国房价没有大幅度，全面下跌之前，谁都不知道什么时候中国房价会下跌，更不知道会下跌多少？
　　我自己的估计也是不准确的，我只知道中国房价会下跌，没有考虑到中国房价最近两年不跌，还爆炸式的上涨。但是，我更相信，就因为中国房价如此疯狂的上涨，今后下跌的后果将更加惨烈。
　　如果说中国股市下跌让少数人生不如死的话，那么房地产下跌，就会让绝大多数城市的有房族，痛苦难忍，可能会引起社会骚动。
　　因此，政府必须采用限购来拖慢房地产泡沫爆破的时间，或者希望限购来把不理性的泡沫挤掉。然而，限购的最大副作用就是提高人们投机的预期，以为中国房价还会大涨特涨，许多人干脆‘离婚’再想办法多买房子。有的人就把更多的存款扎堆到房地产上面。
, T# h/ O! I2 O0 q* g　　这样一来，限购不仅没有挤掉泡沫，反而把泡沫吹得更大，更吓人。
　　政府的干预，老百姓的不理性，加上对房子的特殊心理满足感，使中国房地产的泡沫形成过程更加漫长，今后爆破的时间更加难以意料。
　　不过，还是那句老话，有泡沫，必须破。那么，什么是泡沫爆破的激发点，就成了判断泡沫爆破时间和强度的关键。
. r- W0 o4 }6 e0 ~' G' v　　我认为，中国房地产泡沫爆破的激发点有下面几个可能性。
　　首先，是宏观经济增速不以人们的意志而转移的快速下降。例如，GDP如果增长速度无法保持6%以上的发展速度，城市就业难，城市化进程放慢，大量的房子被迫空置而无法出租。
　　其次，是房地产出现阶段性的饱和。也就是说，供应大大高于市场的需求欲望。例如，目前许多‘鬼城’的出现，就是局部地区的阶段性饱和的表现。
　　第三，是政府的政策发生意想不到的变化。例如，反腐斗争来真的，公布财产也来真的，将导致许多恐慌性的抛售，会发生巨大的连带效应。
　　第四，是老百姓的钱都被房地产开发商掏的差不多精光的时候。到那时，就算大家还想疯狂，再也无力疯狂了的时候，中国房价将轰然倒下。
　　第五，是地方债务风险积累到了相当危险的地步。地方靠卖地再也无法承受财政负担，而必须靠房产税来养活地方财政的时候，中国房价也将受到致命的冲击。
　　第六，是中国地区发展不平衡出现断裂层。地区间中国房价的上升（或下降）的空间不同，当大多数城市的中国房价大大高于老百姓的购买承受能力时，也是泡沫爆破之日。
0 z7 i) y! `/ F6 Y6 u3 d　　最后总结：中国房价上涨的时间和幅度，大大超过所有人的预期。然而，中国房价上升时间越长，上升的幅度越大，房地产泡沫的爆破就会更加惨烈。现在地产泡沫还没有爆破，是中国现阶段特有的社会经济环境所造成的。房地产泡沫粘性，包括文化，财富不均，政府干预，城市化，和老百姓过度预期，等等因素。有了这么多的因素，泡沫很难爆破。不过，一旦出现泡沫爆破的激发点，房地产的暴利时代就会成为过去式。