投资房产要必知的10大基本逻辑

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　作为中国房地产的龙头和风向标，向来坚挺的一线城市房价出现下跌对舆论影响巨大，一时间，房价“拐点论”、“终结论”甚至“崩溃论”的声音此起彼伏，对房产投资者产生巨大的压力。
) q8 G+ }1 S# d3 T　　01
　　一线房价并非没跌过
　　调控对限房价向来是有效的
　　很多人认为一线城市的房价一直在上涨，不可能有下跌的时候，其实和现实并不相符。
& q$ Z% p$ O$ }1 s' A4 f3 k0 P　　且不论2008年全球金融危机时一线城市房价曾出现过集体腰斩的极端行情，每次政府的宏观调控，对一线城市房价的打压也是立竿见影的。2012年、2014年、2017年三次房地产调控期间，北京房价都出现了10-30%的下跌。
　　当然，每次调控结束之后，市场都会出现更猛烈的上涨，中腾信每次下跌都提供了很好的抄底机会。
　　02
　　用房价收入比衡量一线城市房价不合逻辑
　　一线城市的房产具有全国性的需求，作为稀缺性产品，其价格自然不是由当地居民平均收入决定，而是由全国收入最高的那部分群体的购买力决定。
, ^3 q+ q( m5 p4 K8 k7 f" }- I　　衡量一线城市房价的未来涨跌，更可靠的指标是宏观经济景气度和富裕阶层收入增长情况。
, U  Q6 {4 ]3 U7 _% w' R, V9 r8 E0 Z　　03
　　中国遭遇日本式崩盘是危言耸听
; ^! y  A. ]8 y/ }  y# P　　日本房地产泡沫在1991年破裂，但是，在此之前，日本房价已经上涨超过40年，涨幅超过100倍，东京房价最高时达到了纽约的3倍有余。日本房价崩盘之时，GDP增速已经降低到2%左右，城镇化率已经达到80%以上。
0 G  l) q+ ~% c  k0 _4 g! n　　与之相比，中国房地产上涨只有20年，全国整体房价涨幅不超过5倍，即使一线城市离纽约房价也有距离。更何况中国目前 GDP增速仍有7%左右，城镇化刚刚超过50%，这个阶段出现房地产崩盘，无疑是极小概率的事件。
/ O4 D. ?$ {8 H, e7 _0 Y& D$ x　　04
$ O3 u& E) p) p! \0 g* n　　房地产长效机制并不是为了打压房价
　　不管是土地制度的改革、住房保障制度的建立、还是房产税的征收，房地产长效机制都是为切割政府跟房地产过于紧密的关系，以更市场化的手段来调节房地产市场，避免陷入周期性行政调节的窠臼。
　　长效机制建立之后，政府保障了居民的基本住房需求，解决了财政来源问题，对商品房价格进行调控的动力就会下降，房价自发调节的可能性就加大了。也就是说，以后北京房价再出现大涨，政府或许就不会再限购了。
% b5 \( `: x; I; j" n　　05
　　房地产和GDP关联度
　　房价下跌和经济转型一样难
6 a4 B7 ]% U2 V　　在以投资为主的中国经济结构中，房地产拉动了钢铁、水泥、基建、家电等众多上下游产业的发展，对GDP的贡献率一直居高不下。房价的稳定上涨，是促进房地产投资稳定增长的前提，从而也是GDP稳定增长的基本保证。
　　从利益分析的角度上讲，在中国经济转型之前，政府对房价上涨是乐见其成的。
　　06
　　地价高昂的根源
　　土地财政和土地制度
' H& m& B7 `$ l' }　　一方面，分税制背景下，地方财政压力巨大，卖地收入成为地方财力的重要来源，地方政府有维持高地价的现实需要。另一方面，土地国有制导致了政府对土地的绝对垄断，政府有维持高地价的现实能力。
! ~& e5 \" U4 ~# J　　土地制度的改革和地方财政来源的拓宽，才是破解高地价和高房价的根源。
　　07
) q1 B" g# ~7 ^. s) p9 Y4 p# `　　高房价一定程度上遏制了通货膨胀
　　2000年以来，中国M2(广义货币供应量)增加了10倍，但是消费物价涨幅并不大，大量的资金进入股市、楼市等投资市场，推动了资产价格的不断上涨。
　　对于政府来讲，促增长和防通胀都是必须实现的政治任务，如果说货币超发是促增长的手段，房价上涨一定程度上也是防通胀的手段。
$ k" ]* A/ b3 o. U5 s7 h　　观察M2增速和消费品价格的涨幅，是预判未来房价的一个方法。
　　08
$ o4 @$ s8 p( X3 X　　政策调控是周期性的动态过程
6 `# j* a) c  r+ M1 Q　　只要经济对房地产的依赖不减轻，政府对房地产的调控从来都是短期的权宜之计。从过去的调控周期来看，2年基本是一轮调控周期的极限。
" a% r+ h( G/ s, N　　09
# R4 H5 v7 v0 n! e' @; M- S7 r7 u. ~9 Y+ W　　当前三、四线城市房价的上涨，不具备持续性
: b6 d/ e4 D. e3 Z& |  T/ q　　中国房地产供求矛盾是结构性的，从总量上讲，中国并不缺房子，甚至有供过于求的趋势。这就意味着，只有少数热点城市的房价会持续上涨，实际需求比较小的三、四线城市并不具备持续上涨的动力。
　　事实上，虽然当前三、四线城市的房价和一线城市差距较大，但是从国际经验上看，一国不同地区房价差距达到百倍以上都是很正常的现象。
　　10
　　买不了房子，买房产股也不错
: L" K$ ?7 v: J* u7 ~9 v5 U" u　　伴随房价的大幅上涨，房地产公司的业绩也获得了很好的保证，其中的一些龙头类上市公司比如万科、保利、华夏幸福等，最近10年股价都获得了十几倍甚至上百倍的增长。
7 E; B5 ~7 D5 ~　　换句话说，如果把房地产龙头股和房价相比，那它在过去十几年的收益是远大于国内任何一个城市的房价涨幅的。



　作为中国房地产的龙头和风向标，向来坚挺的一线城市房价出现下跌对舆论影响巨大，一时间，房价“拐点论”、“终结论”甚至“崩溃论”的声音此起彼伏，对房产投资者产生巨大的压力。
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; ]' ?  j4 h5 e, R4 O/ {　　一线房价并非没跌过
　　调控对限房价向来是有效的
/ w9 y+ g, B' b! q$ T　　很多人认为一线城市的房价一直在上涨，不可能有下跌的时候，其实和现实并不相符。
　　且不论2008年全球金融危机时一线城市房价曾出现过集体腰斩的极端行情，每次政府的宏观调控，对一线城市房价的打压也是立竿见影的。2012年、2014年、2017年三次房地产调控期间，北京房价都出现了10-30%的下跌。
* A( V3 [9 ^5 R4 o0 R! {2 B2 {, y　　当然，每次调控结束之后，市场都会出现更猛烈的上涨，中腾信每次下跌都提供了很好的抄底机会。
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　　用房价收入比衡量一线城市房价不合逻辑
9 j4 g, H8 M* k- \; j7 g8 d# A　　一线城市的房产具有全国性的需求，作为稀缺性产品，其价格自然不是由当地居民平均收入决定，而是由全国收入最高的那部分群体的购买力决定。
+ ?4 @% G4 T2 [) F7 q& d　　衡量一线城市房价的未来涨跌，更可靠的指标是宏观经济景气度和富裕阶层收入增长情况。
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% B0 d  t# d1 n9 u+ `( c6 {6 Z　　中国遭遇日本式崩盘是危言耸听
1 K1 f5 _, c8 E- r3 ^7 Q' k　　日本房地产泡沫在1991年破裂，但是，在此之前，日本房价已经上涨超过40年，涨幅超过100倍，东京房价最高时达到了纽约的3倍有余。日本房价崩盘之时，GDP增速已经降低到2%左右，城镇化率已经达到80%以上。
　　与之相比，中国房地产上涨只有20年，全国整体房价涨幅不超过5倍，即使一线城市离纽约房价也有距离。更何况中国目前 GDP增速仍有7%左右，城镇化刚刚超过50%，这个阶段出现房地产崩盘，无疑是极小概率的事件。
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　　房地产长效机制并不是为了打压房价
% G/ ]$ |: X9 `　　不管是土地制度的改革、住房保障制度的建立、还是房产税的征收，房地产长效机制都是为切割政府跟房地产过于紧密的关系，以更市场化的手段来调节房地产市场，避免陷入周期性行政调节的窠臼。
　　长效机制建立之后，政府保障了居民的基本住房需求，解决了财政来源问题，对商品房价格进行调控的动力就会下降，房价自发调节的可能性就加大了。也就是说，以后北京房价再出现大涨，政府或许就不会再限购了。
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9 Y. {( N6 {, n8 s# M　　房地产和GDP关联度
　　房价下跌和经济转型一样难
　　在以投资为主的中国经济结构中，房地产拉动了钢铁、水泥、基建、家电等众多上下游产业的发展，对GDP的贡献率一直居高不下。房价的稳定上涨，是促进房地产投资稳定增长的前提，从而也是GDP稳定增长的基本保证。
　　从利益分析的角度上讲，在中国经济转型之前，政府对房价上涨是乐见其成的。
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　　地价高昂的根源
1 ]: e  g  g1 I. V0 t6 ^7 o　　土地财政和土地制度
* I$ _; U/ c4 z7 H/ E2 h3 o, e　　一方面，分税制背景下，地方财政压力巨大，卖地收入成为地方财力的重要来源，地方政府有维持高地价的现实需要。另一方面，土地国有制导致了政府对土地的绝对垄断，政府有维持高地价的现实能力。
3 q" v' ~* A3 O/ |! v, s& c  D( \# G　　土地制度的改革和地方财政来源的拓宽，才是破解高地价和高房价的根源。
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: n9 e: e8 e9 J; I; [* Y& f  S　　高房价一定程度上遏制了通货膨胀
　　2000年以来，中国M2(广义货币供应量)增加了10倍，但是消费物价涨幅并不大，大量的资金进入股市、楼市等投资市场，推动了资产价格的不断上涨。
　　对于政府来讲，促增长和防通胀都是必须实现的政治任务，如果说货币超发是促增长的手段，房价上涨一定程度上也是防通胀的手段。
, `) U5 M1 X2 p- W1 y　　观察M2增速和消费品价格的涨幅，是预判未来房价的一个方法。
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. c1 Q3 ^8 ~2 B+ N. `6 J　　政策调控是周期性的动态过程
1 f4 j2 |. x/ N5 a+ F　　只要经济对房地产的依赖不减轻，政府对房地产的调控从来都是短期的权宜之计。从过去的调控周期来看，2年基本是一轮调控周期的极限。
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& v( |8 V0 P$ S( a5 D0 ~　　当前三、四线城市房价的上涨，不具备持续性
　　中国房地产供求矛盾是结构性的，从总量上讲，中国并不缺房子，甚至有供过于求的趋势。这就意味着，只有少数热点城市的房价会持续上涨，实际需求比较小的三、四线城市并不具备持续上涨的动力。
- T3 }" w: I9 i1 d' ?! e　　事实上，虽然当前三、四线城市的房价和一线城市差距较大，但是从国际经验上看，一国不同地区房价差距达到百倍以上都是很正常的现象。
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2 Q) r1 S3 I5 i- v# }& ~　　买不了房子，买房产股也不错
　　伴随房价的大幅上涨，房地产公司的业绩也获得了很好的保证，其中的一些龙头类上市公司比如万科、保利、华夏幸福等，最近10年股价都获得了十几倍甚至上百倍的增长。
/ a, M) M6 a* |( J2 L! Q& v+ [　　换句话说，如果把房地产龙头股和房价相比，那它在过去十几年的收益是远大于国内任何一个城市的房价涨幅的。
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