|
4 [- g! q- j6 K6 }, u- V; ], h8 `5 k* D9 e
# U" g/ m" E+ x
作为中国房地产的龙头和风向标,向来坚挺的一线城市房价出现下跌对舆论影响巨大,一时间,房价“拐点论”、“终结论”甚至“崩溃论”的声音此起彼伏,对房产投资者产生巨大的压力。
6 {& _+ F6 h) ^5 z0 b1 G 01
# C+ F8 q' w, c, d M 一线房价并非没跌过
U; y: e- t" n% I( B5 J 调控对限房价向来是有效的3 }* `" ^1 L+ [, N2 l' C
很多人认为一线城市的房价一直在上涨,不可能有下跌的时候,其实和现实并不相符。3 T. d; I# @# ? G7 u# ^3 J$ ]
且不论2008年全球金融危机时一线城市房价曾出现过集体腰斩的极端行情,每次政府的宏观调控,对一线城市房价的打压也是立竿见影的。2012年、2014年、2017年三次房地产调控期间,北京房价都出现了10-30%的下跌。
; k+ P% o- C" B: k7 Z 当然,每次调控结束之后,市场都会出现更猛烈的上涨,中腾信每次下跌都提供了很好的抄底机会。8 g0 o$ s% Y* b v8 Z
02
: @) q2 ^! E' g) M 用房价收入比衡量一线城市房价不合逻辑
{" G& P* b& \, ^1 v1 m4 m 一线城市的房产具有全国性的需求,作为稀缺性产品,其价格自然不是由当地居民平均收入决定,而是由全国收入最高的那部分群体的购买力决定。
5 R+ ]1 r9 [5 e1 A# K. Z 衡量一线城市房价的未来涨跌,更可靠的指标是宏观经济景气度和富裕阶层收入增长情况。
7 `7 J- }: Z' g4 W W s+ ]7 S3 J' m 039 f7 Y7 j. @8 ~8 m$ ^# C0 S9 e
中国遭遇日本式崩盘是危言耸听; w: z8 f# f$ p
日本房地产泡沫在1991年破裂,但是,在此之前,日本房价已经上涨超过40年,涨幅超过100倍,东京房价最高时达到了纽约的3倍有余。日本房价崩盘之时,GDP增速已经降低到2%左右,城镇化率已经达到80%以上。; H' s* d! N5 f& j0 g3 o
与之相比,中国房地产上涨只有20年,全国整体房价涨幅不超过5倍,即使一线城市离纽约房价也有距离。更何况中国目前 GDP增速仍有7%左右,城镇化刚刚超过50%,这个阶段出现房地产崩盘,无疑是极小概率的事件。
' L0 Z, d W6 E+ y 04
& S3 H1 n& l( K5 I3 K 房地产长效机制并不是为了打压房价, N1 k& J! N q" t$ c8 {
不管是土地制度的改革、住房保障制度的建立、还是房产税的征收,房地产长效机制都是为切割政府跟房地产过于紧密的关系,以更市场化的手段来调节房地产市场,避免陷入周期性行政调节的窠臼。
3 c, A( c, P) g8 [" c9 i 长效机制建立之后,政府保障了居民的基本住房需求,解决了财政来源问题,对商品房价格进行调控的动力就会下降,房价自发调节的可能性就加大了。也就是说,以后北京房价再出现大涨,政府或许就不会再限购了。" A* k# |0 h/ g! S- E7 v
05) g) s4 y/ ~$ F# ], L
房地产和GDP关联度; c0 c' R! t& C6 S; p
房价下跌和经济转型一样难3 _' B0 z* M$ t5 O
在以投资为主的中国经济结构中,房地产拉动了钢铁、水泥、基建、家电等众多上下游产业的发展,对GDP的贡献率一直居高不下。房价的稳定上涨,是促进房地产投资稳定增长的前提,从而也是GDP稳定增长的基本保证。: T& |6 N6 B& \
从利益分析的角度上讲,在中国经济转型之前,政府对房价上涨是乐见其成的。
& }2 F# U1 C/ `' {. f 06
, U) r5 R% n9 t# _$ l) C 地价高昂的根源 }, A) f ^$ T8 c
土地财政和土地制度
& _6 F- M3 E: V 一方面,分税制背景下,地方财政压力巨大,卖地收入成为地方财力的重要来源,地方政府有维持高地价的现实需要。另一方面,土地国有制导致了政府对土地的绝对垄断,政府有维持高地价的现实能力。
& N | n) @' P# [. L 土地制度的改革和地方财政来源的拓宽,才是破解高地价和高房价的根源。
* `2 N- [# f# W1 F 07
, P' j) Q4 a, X( I 高房价一定程度上遏制了通货膨胀2 H7 F5 n6 I6 S1 A v0 @8 J
2000年以来,中国M2(广义货币供应量)增加了10倍,但是消费物价涨幅并不大,大量的资金进入股市、楼市等投资市场,推动了资产价格的不断上涨。
' w! d6 B' e8 `2 @. W 对于政府来讲,促增长和防通胀都是必须实现的政治任务,如果说货币超发是促增长的手段,房价上涨一定程度上也是防通胀的手段。
8 z3 ?( A1 J1 \6 D* m 观察M2增速和消费品价格的涨幅,是预判未来房价的一个方法。' m9 G8 W. s; P6 Q
08/ v5 j) s3 A1 c6 @. D
政策调控是周期性的动态过程
$ h; T( B1 P5 @: l 只要经济对房地产的依赖不减轻,政府对房地产的调控从来都是短期的权宜之计。从过去的调控周期来看,2年基本是一轮调控周期的极限。4 k9 {* M4 ]' \. @
09 h }$ R* M/ {, Y7 X9 L
当前三、四线城市房价的上涨,不具备持续性
/ k6 o0 u5 {) r" }! V1 v 中国房地产供求矛盾是结构性的,从总量上讲,中国并不缺房子,甚至有供过于求的趋势。这就意味着,只有少数热点城市的房价会持续上涨,实际需求比较小的三、四线城市并不具备持续上涨的动力。
/ o7 k" Z/ f+ O, P2 S3 ^ 事实上,虽然当前三、四线城市的房价和一线城市差距较大,但是从国际经验上看,一国不同地区房价差距达到百倍以上都是很正常的现象。
2 `6 Q4 a7 @3 _3 Y5 R% Q 10& W5 B0 T0 i, z) y% T% K
买不了房子,买房产股也不错
) \7 `, L8 B& M3 W2 k 伴随房价的大幅上涨,房地产公司的业绩也获得了很好的保证,其中的一些龙头类上市公司比如万科、保利、华夏幸福等,最近10年股价都获得了十几倍甚至上百倍的增长。
# c: f; o+ K# z: ^ 换句话说,如果把房地产龙头股和房价相比,那它在过去十几年的收益是远大于国内任何一个城市的房价涨幅的。
# p5 o6 q4 O! M: e3 F1 ?+ J# X8 |: c! v- a' N1 H! j
: k) g. o" p: o4 L1 N; l5 R( v+ }$ R5 i' K, R' j* y* D% W% F
作为中国房地产的龙头和风向标,向来坚挺的一线城市房价出现下跌对舆论影响巨大,一时间,房价“拐点论”、“终结论”甚至“崩溃论”的声音此起彼伏,对房产投资者产生巨大的压力。( w* o! T/ d N
014 J+ f( P# O7 ~( w8 Q5 H( f ?/ c% t3 B
一线房价并非没跌过
; \$ b; e+ n- V. e* K2 K% ? 调控对限房价向来是有效的
7 l1 J8 R0 A- X6 v% ]) q: N 很多人认为一线城市的房价一直在上涨,不可能有下跌的时候,其实和现实并不相符。
( @* j/ `% O' ?0 X3 t& n( Q. S, I 且不论2008年全球金融危机时一线城市房价曾出现过集体腰斩的极端行情,每次政府的宏观调控,对一线城市房价的打压也是立竿见影的。2012年、2014年、2017年三次房地产调控期间,北京房价都出现了10-30%的下跌。! b" w6 @; t7 q' q% n$ L
当然,每次调控结束之后,市场都会出现更猛烈的上涨,中腾信每次下跌都提供了很好的抄底机会。% O* u* S, v6 u6 f
023 p7 N5 V7 Y9 a% n% ]: I
用房价收入比衡量一线城市房价不合逻辑3 V3 R% S3 X) v) a9 d) [2 v& Z
一线城市的房产具有全国性的需求,作为稀缺性产品,其价格自然不是由当地居民平均收入决定,而是由全国收入最高的那部分群体的购买力决定。
$ X7 P; W3 P" i# B, ]' j" T 衡量一线城市房价的未来涨跌,更可靠的指标是宏观经济景气度和富裕阶层收入增长情况。+ p5 i) b, G1 g5 P) R, F. X! _
03
: I' m2 w9 A3 ~; ], m 中国遭遇日本式崩盘是危言耸听
9 F" P2 H' |6 d+ |* D: n 日本房地产泡沫在1991年破裂,但是,在此之前,日本房价已经上涨超过40年,涨幅超过100倍,东京房价最高时达到了纽约的3倍有余。日本房价崩盘之时,GDP增速已经降低到2%左右,城镇化率已经达到80%以上。
+ Z( V* o$ E4 Y' I* E( }5 c, p: t 与之相比,中国房地产上涨只有20年,全国整体房价涨幅不超过5倍,即使一线城市离纽约房价也有距离。更何况中国目前 GDP增速仍有7%左右,城镇化刚刚超过50%,这个阶段出现房地产崩盘,无疑是极小概率的事件。
9 ?# u+ j; D1 P, i" Y- I; J 041 N3 ?: D' t% y0 \# Z
房地产长效机制并不是为了打压房价
: z1 y3 c( K# Q; v 不管是土地制度的改革、住房保障制度的建立、还是房产税的征收,房地产长效机制都是为切割政府跟房地产过于紧密的关系,以更市场化的手段来调节房地产市场,避免陷入周期性行政调节的窠臼。1 g t; c" a0 O1 s" `' u2 E+ U4 @
长效机制建立之后,政府保障了居民的基本住房需求,解决了财政来源问题,对商品房价格进行调控的动力就会下降,房价自发调节的可能性就加大了。也就是说,以后北京房价再出现大涨,政府或许就不会再限购了。0 I4 x) L, X- y _4 m9 P* v# V
05 _* [7 @5 ]1 i7 p
房地产和GDP关联度
8 r4 z1 E# V4 U; Z- e& I 房价下跌和经济转型一样难4 P' n4 j2 E w
在以投资为主的中国经济结构中,房地产拉动了钢铁、水泥、基建、家电等众多上下游产业的发展,对GDP的贡献率一直居高不下。房价的稳定上涨,是促进房地产投资稳定增长的前提,从而也是GDP稳定增长的基本保证。+ O5 R) Q2 W# ?. `/ t
从利益分析的角度上讲,在中国经济转型之前,政府对房价上涨是乐见其成的。
3 R4 C Z: ^; A& X+ } k 067 y9 p; X. W+ F
地价高昂的根源
* I+ G3 Y" T2 {# M2 i d- c 土地财政和土地制度, T0 z* N( ^5 r& {
一方面,分税制背景下,地方财政压力巨大,卖地收入成为地方财力的重要来源,地方政府有维持高地价的现实需要。另一方面,土地国有制导致了政府对土地的绝对垄断,政府有维持高地价的现实能力。 n9 W3 l" T8 G
土地制度的改革和地方财政来源的拓宽,才是破解高地价和高房价的根源。
9 P, m( |. j x9 u6 Y1 b! P! W6 s. W 076 y5 d! T5 b& ?5 b$ D4 C* j" R
高房价一定程度上遏制了通货膨胀0 K6 e: p- Y" {5 _: t9 t2 z( d
2000年以来,中国M2(广义货币供应量)增加了10倍,但是消费物价涨幅并不大,大量的资金进入股市、楼市等投资市场,推动了资产价格的不断上涨。
% |- S) q7 H# Q3 V; ~0 I 对于政府来讲,促增长和防通胀都是必须实现的政治任务,如果说货币超发是促增长的手段,房价上涨一定程度上也是防通胀的手段。
& a# |0 _$ E+ y. i) L0 f 观察M2增速和消费品价格的涨幅,是预判未来房价的一个方法。, X# p) }2 I; Z ~
08
8 F# z1 y. e. q2 C0 C- U+ t+ } 政策调控是周期性的动态过程
$ Z4 N8 f: b! I5 M6 o6 Z" @. u 只要经济对房地产的依赖不减轻,政府对房地产的调控从来都是短期的权宜之计。从过去的调控周期来看,2年基本是一轮调控周期的极限。
- h+ u, R& v% e6 f& l e 09* l. M! d) H1 ], E& b
当前三、四线城市房价的上涨,不具备持续性
0 P/ E9 x6 z7 R) {. U; m( J8 f 中国房地产供求矛盾是结构性的,从总量上讲,中国并不缺房子,甚至有供过于求的趋势。这就意味着,只有少数热点城市的房价会持续上涨,实际需求比较小的三、四线城市并不具备持续上涨的动力。7 u3 I4 O* v, E
事实上,虽然当前三、四线城市的房价和一线城市差距较大,但是从国际经验上看,一国不同地区房价差距达到百倍以上都是很正常的现象。
) d; V k: Q9 p6 ` 10
* N# j9 Y3 k$ U4 W 买不了房子,买房产股也不错
$ t8 S8 ~+ `5 } j 伴随房价的大幅上涨,房地产公司的业绩也获得了很好的保证,其中的一些龙头类上市公司比如万科、保利、华夏幸福等,最近10年股价都获得了十几倍甚至上百倍的增长。
2 m# ? ~! _0 f! d+ O 换句话说,如果把房地产龙头股和房价相比,那它在过去十几年的收益是远大于国内任何一个城市的房价涨幅的。. h6 x. T, X! P' y$ n
想了解更多的资讯,请登入中腾信http://training.chinatopcredit.c ... trainingDevalopment |
|