投资房产要必知的10大基本逻辑

yulian301

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　作为中国房地产的龙头和风向标，向来坚挺的一线城市房价出现下跌对舆论影响巨大，一时间，房价“拐点论”、“终结论”甚至“崩溃论”的声音此起彼伏，对房产投资者产生巨大的压力。
　　01
8 f  [% N- W6 }( t# ^　　一线房价并非没跌过
　　调控对限房价向来是有效的
　　很多人认为一线城市的房价一直在上涨，不可能有下跌的时候，其实和现实并不相符。
　　且不论2008年全球金融危机时一线城市房价曾出现过集体腰斩的极端行情，每次政府的宏观调控，对一线城市房价的打压也是立竿见影的。2012年、2014年、2017年三次房地产调控期间，北京房价都出现了10-30%的下跌。
　　当然，每次调控结束之后，市场都会出现更猛烈的上涨，中腾信每次下跌都提供了很好的抄底机会。
　　02
　　用房价收入比衡量一线城市房价不合逻辑
　　一线城市的房产具有全国性的需求，作为稀缺性产品，其价格自然不是由当地居民平均收入决定，而是由全国收入最高的那部分群体的购买力决定。
! Z. w3 G6 R. j0 C　　衡量一线城市房价的未来涨跌，更可靠的指标是宏观经济景气度和富裕阶层收入增长情况。
, b6 F2 _  I: U) M+ k- S; B　　03
+ u0 ]& J; _/ E: `　　中国遭遇日本式崩盘是危言耸听
　　日本房地产泡沫在1991年破裂，但是，在此之前，日本房价已经上涨超过40年，涨幅超过100倍，东京房价最高时达到了纽约的3倍有余。日本房价崩盘之时，GDP增速已经降低到2%左右，城镇化率已经达到80%以上。
　　与之相比，中国房地产上涨只有20年，全国整体房价涨幅不超过5倍，即使一线城市离纽约房价也有距离。更何况中国目前 GDP增速仍有7%左右，城镇化刚刚超过50%，这个阶段出现房地产崩盘，无疑是极小概率的事件。
　　04
: D! d' q2 F  O' Y* A' w1 x　　房地产长效机制并不是为了打压房价
) T" b+ z' w" j. x　　不管是土地制度的改革、住房保障制度的建立、还是房产税的征收，房地产长效机制都是为切割政府跟房地产过于紧密的关系，以更市场化的手段来调节房地产市场，避免陷入周期性行政调节的窠臼。
　　长效机制建立之后，政府保障了居民的基本住房需求，解决了财政来源问题，对商品房价格进行调控的动力就会下降，房价自发调节的可能性就加大了。也就是说，以后北京房价再出现大涨，政府或许就不会再限购了。
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　　房地产和GDP关联度
( L( j. |* ^' E' }: U　　房价下跌和经济转型一样难
* }0 o: ~. x% O/ R) m, F9 D' F, P　　在以投资为主的中国经济结构中，房地产拉动了钢铁、水泥、基建、家电等众多上下游产业的发展，对GDP的贡献率一直居高不下。房价的稳定上涨，是促进房地产投资稳定增长的前提，从而也是GDP稳定增长的基本保证。
　　从利益分析的角度上讲，在中国经济转型之前，政府对房价上涨是乐见其成的。
6 n3 f. o* L# I; O7 D0 _+ l　　06
& t/ x- N/ i* G. R　　地价高昂的根源
7 J0 T" t1 s! \# b　　土地财政和土地制度
2 ]" ^6 F$ P7 T* ?; R6 q　　一方面，分税制背景下，地方财政压力巨大，卖地收入成为地方财力的重要来源，地方政府有维持高地价的现实需要。另一方面，土地国有制导致了政府对土地的绝对垄断，政府有维持高地价的现实能力。
　　土地制度的改革和地方财政来源的拓宽，才是破解高地价和高房价的根源。
　　07
　　高房价一定程度上遏制了通货膨胀
　　2000年以来，中国M2(广义货币供应量)增加了10倍，但是消费物价涨幅并不大，大量的资金进入股市、楼市等投资市场，推动了资产价格的不断上涨。
3 F& |9 n0 N6 I　　对于政府来讲，促增长和防通胀都是必须实现的政治任务，如果说货币超发是促增长的手段，房价上涨一定程度上也是防通胀的手段。
' L4 \, A0 R# W1 q2 K- f) |$ \　　观察M2增速和消费品价格的涨幅，是预判未来房价的一个方法。
　　08
. p9 Q5 x4 N) e; t. `　　政策调控是周期性的动态过程
　　只要经济对房地产的依赖不减轻，政府对房地产的调控从来都是短期的权宜之计。从过去的调控周期来看，2年基本是一轮调控周期的极限。
　　09
! E/ U1 j' s7 @3 ~* m　　当前三、四线城市房价的上涨，不具备持续性
6 q2 X" G  D9 N  d" O+ x9 h　　中国房地产供求矛盾是结构性的，从总量上讲，中国并不缺房子，甚至有供过于求的趋势。这就意味着，只有少数热点城市的房价会持续上涨，实际需求比较小的三、四线城市并不具备持续上涨的动力。
8 ]3 M  i* P3 d  v　　事实上，虽然当前三、四线城市的房价和一线城市差距较大，但是从国际经验上看，一国不同地区房价差距达到百倍以上都是很正常的现象。
　　10
　　买不了房子，买房产股也不错
　　伴随房价的大幅上涨，房地产公司的业绩也获得了很好的保证，其中的一些龙头类上市公司比如万科、保利、华夏幸福等，最近10年股价都获得了十几倍甚至上百倍的增长。
( c3 M% W: `+ m5 H$ P" i　　换句话说，如果把房地产龙头股和房价相比，那它在过去十几年的收益是远大于国内任何一个城市的房价涨幅的。


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　作为中国房地产的龙头和风向标，向来坚挺的一线城市房价出现下跌对舆论影响巨大，一时间，房价“拐点论”、“终结论”甚至“崩溃论”的声音此起彼伏，对房产投资者产生巨大的压力。
  w! N$ q) {8 m: D7 R' w! F: d　　01
　　一线房价并非没跌过
; \& [; t8 Z& o2 [: j# q6 c7 M' [4 _　　调控对限房价向来是有效的
　　很多人认为一线城市的房价一直在上涨，不可能有下跌的时候，其实和现实并不相符。
. I% j& T/ R; Q　　且不论2008年全球金融危机时一线城市房价曾出现过集体腰斩的极端行情，每次政府的宏观调控，对一线城市房价的打压也是立竿见影的。2012年、2014年、2017年三次房地产调控期间，北京房价都出现了10-30%的下跌。
　　当然，每次调控结束之后，市场都会出现更猛烈的上涨，中腾信每次下跌都提供了很好的抄底机会。
　　02
　　用房价收入比衡量一线城市房价不合逻辑
　　一线城市的房产具有全国性的需求，作为稀缺性产品，其价格自然不是由当地居民平均收入决定，而是由全国收入最高的那部分群体的购买力决定。
' F9 _. v# _5 d2 W　　衡量一线城市房价的未来涨跌，更可靠的指标是宏观经济景气度和富裕阶层收入增长情况。
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' ^5 R9 O) p' [4 m) P　　中国遭遇日本式崩盘是危言耸听
( P9 m" e/ M' Q* @* k4 n) i　　日本房地产泡沫在1991年破裂，但是，在此之前，日本房价已经上涨超过40年，涨幅超过100倍，东京房价最高时达到了纽约的3倍有余。日本房价崩盘之时，GDP增速已经降低到2%左右，城镇化率已经达到80%以上。
  }$ @8 M# W+ H) W' Y; E8 r. `　　与之相比，中国房地产上涨只有20年，全国整体房价涨幅不超过5倍，即使一线城市离纽约房价也有距离。更何况中国目前 GDP增速仍有7%左右，城镇化刚刚超过50%，这个阶段出现房地产崩盘，无疑是极小概率的事件。
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8 T' d. W- R' m$ |' C　　房地产长效机制并不是为了打压房价
　　不管是土地制度的改革、住房保障制度的建立、还是房产税的征收，房地产长效机制都是为切割政府跟房地产过于紧密的关系，以更市场化的手段来调节房地产市场，避免陷入周期性行政调节的窠臼。
0 n! J- L6 G7 C4 |　　长效机制建立之后，政府保障了居民的基本住房需求，解决了财政来源问题，对商品房价格进行调控的动力就会下降，房价自发调节的可能性就加大了。也就是说，以后北京房价再出现大涨，政府或许就不会再限购了。
　　05
　　房地产和GDP关联度
　　房价下跌和经济转型一样难
7 ~5 `  g2 f+ `4 j& F4 I# Y, Z* t　　在以投资为主的中国经济结构中，房地产拉动了钢铁、水泥、基建、家电等众多上下游产业的发展，对GDP的贡献率一直居高不下。房价的稳定上涨，是促进房地产投资稳定增长的前提，从而也是GDP稳定增长的基本保证。
  b! g+ i; M& |* t　　从利益分析的角度上讲，在中国经济转型之前，政府对房价上涨是乐见其成的。
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8 R8 |( C) z7 X" d5 Y  X5 H　　地价高昂的根源
& m8 f1 R, }  H+ ]" z2 x+ w　　土地财政和土地制度
! d# L" Q+ C$ B5 y　　一方面，分税制背景下，地方财政压力巨大，卖地收入成为地方财力的重要来源，地方政府有维持高地价的现实需要。另一方面，土地国有制导致了政府对土地的绝对垄断，政府有维持高地价的现实能力。
0 y& f: d1 y: e8 T2 k　　土地制度的改革和地方财政来源的拓宽，才是破解高地价和高房价的根源。
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0 k3 q9 q& o1 T2 h0 ?( \　　高房价一定程度上遏制了通货膨胀
/ @/ c: m( C* w2 c( q　　2000年以来，中国M2(广义货币供应量)增加了10倍，但是消费物价涨幅并不大，大量的资金进入股市、楼市等投资市场，推动了资产价格的不断上涨。
　　对于政府来讲，促增长和防通胀都是必须实现的政治任务，如果说货币超发是促增长的手段，房价上涨一定程度上也是防通胀的手段。
" b3 o7 i% S/ [& @) Y　　观察M2增速和消费品价格的涨幅，是预判未来房价的一个方法。
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% I" ^3 g4 H# Q# w7 k　　政策调控是周期性的动态过程
7 J9 U/ E: A0 S7 j9 F8 c( T3 l1 M　　只要经济对房地产的依赖不减轻，政府对房地产的调控从来都是短期的权宜之计。从过去的调控周期来看，2年基本是一轮调控周期的极限。
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　　当前三、四线城市房价的上涨，不具备持续性
　　中国房地产供求矛盾是结构性的，从总量上讲，中国并不缺房子，甚至有供过于求的趋势。这就意味着，只有少数热点城市的房价会持续上涨，实际需求比较小的三、四线城市并不具备持续上涨的动力。
　　事实上，虽然当前三、四线城市的房价和一线城市差距较大，但是从国际经验上看，一国不同地区房价差距达到百倍以上都是很正常的现象。
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　　买不了房子，买房产股也不错
　　伴随房价的大幅上涨，房地产公司的业绩也获得了很好的保证，其中的一些龙头类上市公司比如万科、保利、华夏幸福等，最近10年股价都获得了十几倍甚至上百倍的增长。
　　换句话说，如果把房地产龙头股和房价相比，那它在过去十几年的收益是远大于国内任何一个城市的房价涨幅的。
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