投资房产要必知的10大基本逻辑

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  D% h% j0 k& n9 |# \　作为中国房地产的龙头和风向标，向来坚挺的一线城市房价出现下跌对舆论影响巨大，一时间，房价“拐点论”、“终结论”甚至“崩溃论”的声音此起彼伏，对房产投资者产生巨大的压力。
　　01
　　一线房价并非没跌过
" [3 p& Q0 m; G2 R3 R　　调控对限房价向来是有效的
　　很多人认为一线城市的房价一直在上涨，不可能有下跌的时候，其实和现实并不相符。
　　且不论2008年全球金融危机时一线城市房价曾出现过集体腰斩的极端行情，每次政府的宏观调控，对一线城市房价的打压也是立竿见影的。2012年、2014年、2017年三次房地产调控期间，北京房价都出现了10-30%的下跌。
0 j0 W& D, U# l) T0 t2 E　　当然，每次调控结束之后，市场都会出现更猛烈的上涨，中腾信每次下跌都提供了很好的抄底机会。
  Y2 [$ W2 J  A& S　　02
) v1 z( O5 `. I　　用房价收入比衡量一线城市房价不合逻辑
　　一线城市的房产具有全国性的需求，作为稀缺性产品，其价格自然不是由当地居民平均收入决定，而是由全国收入最高的那部分群体的购买力决定。
: E) y) ^1 P& L. `8 w2 v3 n- X9 @　　衡量一线城市房价的未来涨跌，更可靠的指标是宏观经济景气度和富裕阶层收入增长情况。
! g, w  e5 c% \% p; {6 u6 {　　03
　　中国遭遇日本式崩盘是危言耸听
! R  q% l5 V* R" _+ J/ P8 |! v　　日本房地产泡沫在1991年破裂，但是，在此之前，日本房价已经上涨超过40年，涨幅超过100倍，东京房价最高时达到了纽约的3倍有余。日本房价崩盘之时，GDP增速已经降低到2%左右，城镇化率已经达到80%以上。
　　与之相比，中国房地产上涨只有20年，全国整体房价涨幅不超过5倍，即使一线城市离纽约房价也有距离。更何况中国目前 GDP增速仍有7%左右，城镇化刚刚超过50%，这个阶段出现房地产崩盘，无疑是极小概率的事件。
　　04
　　房地产长效机制并不是为了打压房价
　　不管是土地制度的改革、住房保障制度的建立、还是房产税的征收，房地产长效机制都是为切割政府跟房地产过于紧密的关系，以更市场化的手段来调节房地产市场，避免陷入周期性行政调节的窠臼。
3 r% b9 o7 S/ x* F$ }6 y% g　　长效机制建立之后，政府保障了居民的基本住房需求，解决了财政来源问题，对商品房价格进行调控的动力就会下降，房价自发调节的可能性就加大了。也就是说，以后北京房价再出现大涨，政府或许就不会再限购了。
　　05
% p) i  L1 ]9 C　　房地产和GDP关联度
　　房价下跌和经济转型一样难
# e8 q% ^5 ?8 Y1 h. h' ]% W　　在以投资为主的中国经济结构中，房地产拉动了钢铁、水泥、基建、家电等众多上下游产业的发展，对GDP的贡献率一直居高不下。房价的稳定上涨，是促进房地产投资稳定增长的前提，从而也是GDP稳定增长的基本保证。
　　从利益分析的角度上讲，在中国经济转型之前，政府对房价上涨是乐见其成的。
6 }: Q4 K, r% J" @　　06
　　地价高昂的根源
　　土地财政和土地制度
& B( f9 \4 A7 a  s　　一方面，分税制背景下，地方财政压力巨大，卖地收入成为地方财力的重要来源，地方政府有维持高地价的现实需要。另一方面，土地国有制导致了政府对土地的绝对垄断，政府有维持高地价的现实能力。
0 L+ u/ Z. q1 |% Y0 K' w2 G# u# T$ X　　土地制度的改革和地方财政来源的拓宽，才是破解高地价和高房价的根源。
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　　高房价一定程度上遏制了通货膨胀
　　2000年以来，中国M2(广义货币供应量)增加了10倍，但是消费物价涨幅并不大，大量的资金进入股市、楼市等投资市场，推动了资产价格的不断上涨。
* v- k( }6 s7 ?　　对于政府来讲，促增长和防通胀都是必须实现的政治任务，如果说货币超发是促增长的手段，房价上涨一定程度上也是防通胀的手段。
　　观察M2增速和消费品价格的涨幅，是预判未来房价的一个方法。
　　08
　　政策调控是周期性的动态过程
+ F4 x: D" @% @4 n, ?　　只要经济对房地产的依赖不减轻，政府对房地产的调控从来都是短期的权宜之计。从过去的调控周期来看，2年基本是一轮调控周期的极限。
　　09
　　当前三、四线城市房价的上涨，不具备持续性
　　中国房地产供求矛盾是结构性的，从总量上讲，中国并不缺房子，甚至有供过于求的趋势。这就意味着，只有少数热点城市的房价会持续上涨，实际需求比较小的三、四线城市并不具备持续上涨的动力。
/ f  `0 P/ \" L) o$ m# ~4 ~) p5 u　　事实上，虽然当前三、四线城市的房价和一线城市差距较大，但是从国际经验上看，一国不同地区房价差距达到百倍以上都是很正常的现象。
8 V' _6 t1 g: p: r　　10
　　买不了房子，买房产股也不错
　　伴随房价的大幅上涨，房地产公司的业绩也获得了很好的保证，其中的一些龙头类上市公司比如万科、保利、华夏幸福等，最近10年股价都获得了十几倍甚至上百倍的增长。
: Y+ ]6 P9 {2 V$ G　　换句话说，如果把房地产龙头股和房价相比，那它在过去十几年的收益是远大于国内任何一个城市的房价涨幅的。
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; w2 g/ r! }( A2 S6 a3 c5 r　作为中国房地产的龙头和风向标，向来坚挺的一线城市房价出现下跌对舆论影响巨大，一时间，房价“拐点论”、“终结论”甚至“崩溃论”的声音此起彼伏，对房产投资者产生巨大的压力。
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& x! j# Q: c+ U0 g+ E5 O　　一线房价并非没跌过
: ?5 h8 k6 o0 C. E# v' f. o　　调控对限房价向来是有效的
! M  Q6 y9 h  [% W: W  E　　很多人认为一线城市的房价一直在上涨，不可能有下跌的时候，其实和现实并不相符。
! Q* F, n! s# j1 j　　且不论2008年全球金融危机时一线城市房价曾出现过集体腰斩的极端行情，每次政府的宏观调控，对一线城市房价的打压也是立竿见影的。2012年、2014年、2017年三次房地产调控期间，北京房价都出现了10-30%的下跌。
　　当然，每次调控结束之后，市场都会出现更猛烈的上涨，中腾信每次下跌都提供了很好的抄底机会。
　　02
　　用房价收入比衡量一线城市房价不合逻辑
　　一线城市的房产具有全国性的需求，作为稀缺性产品，其价格自然不是由当地居民平均收入决定，而是由全国收入最高的那部分群体的购买力决定。
　　衡量一线城市房价的未来涨跌，更可靠的指标是宏观经济景气度和富裕阶层收入增长情况。
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, p6 z' g; [8 o4 S7 M　　中国遭遇日本式崩盘是危言耸听
: k: {6 u1 Z+ G, k8 @; `' h2 ^　　日本房地产泡沫在1991年破裂，但是，在此之前，日本房价已经上涨超过40年，涨幅超过100倍，东京房价最高时达到了纽约的3倍有余。日本房价崩盘之时，GDP增速已经降低到2%左右，城镇化率已经达到80%以上。
8 k+ C6 e$ m5 Z5 y　　与之相比，中国房地产上涨只有20年，全国整体房价涨幅不超过5倍，即使一线城市离纽约房价也有距离。更何况中国目前 GDP增速仍有7%左右，城镇化刚刚超过50%，这个阶段出现房地产崩盘，无疑是极小概率的事件。
　　04
　　房地产长效机制并不是为了打压房价
　　不管是土地制度的改革、住房保障制度的建立、还是房产税的征收，房地产长效机制都是为切割政府跟房地产过于紧密的关系，以更市场化的手段来调节房地产市场，避免陷入周期性行政调节的窠臼。
. m7 }8 W! C/ I8 ~7 l' k  @: _) P　　长效机制建立之后，政府保障了居民的基本住房需求，解决了财政来源问题，对商品房价格进行调控的动力就会下降，房价自发调节的可能性就加大了。也就是说，以后北京房价再出现大涨，政府或许就不会再限购了。
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　　房地产和GDP关联度
6 A$ ?, u( f: i: l) d0 o　　房价下跌和经济转型一样难
　　在以投资为主的中国经济结构中，房地产拉动了钢铁、水泥、基建、家电等众多上下游产业的发展，对GDP的贡献率一直居高不下。房价的稳定上涨，是促进房地产投资稳定增长的前提，从而也是GDP稳定增长的基本保证。
+ W1 v5 {- D+ X, i; Q　　从利益分析的角度上讲，在中国经济转型之前，政府对房价上涨是乐见其成的。
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　　地价高昂的根源
! h: D( w# I3 ?- U　　土地财政和土地制度
6 o# X% m+ z' Q; o, n6 Y/ Q　　一方面，分税制背景下，地方财政压力巨大，卖地收入成为地方财力的重要来源，地方政府有维持高地价的现实需要。另一方面，土地国有制导致了政府对土地的绝对垄断，政府有维持高地价的现实能力。
6 t& e0 N8 y, t4 {* m5 i! m" m　　土地制度的改革和地方财政来源的拓宽，才是破解高地价和高房价的根源。
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4 i: d9 H9 O9 w$ H5 z9 |1 B　　高房价一定程度上遏制了通货膨胀
　　2000年以来，中国M2(广义货币供应量)增加了10倍，但是消费物价涨幅并不大，大量的资金进入股市、楼市等投资市场，推动了资产价格的不断上涨。
　　对于政府来讲，促增长和防通胀都是必须实现的政治任务，如果说货币超发是促增长的手段，房价上涨一定程度上也是防通胀的手段。
7 l* b. r9 h+ o+ g$ M7 P3 ]　　观察M2增速和消费品价格的涨幅，是预判未来房价的一个方法。
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- p( p! @8 s4 H0 K, [* d/ @, H8 S　　只要经济对房地产的依赖不减轻，政府对房地产的调控从来都是短期的权宜之计。从过去的调控周期来看，2年基本是一轮调控周期的极限。
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　　当前三、四线城市房价的上涨，不具备持续性
　　中国房地产供求矛盾是结构性的，从总量上讲，中国并不缺房子，甚至有供过于求的趋势。这就意味着，只有少数热点城市的房价会持续上涨，实际需求比较小的三、四线城市并不具备持续上涨的动力。
' d3 Y: A% [  a$ r3 E8 L+ F　　事实上，虽然当前三、四线城市的房价和一线城市差距较大，但是从国际经验上看，一国不同地区房价差距达到百倍以上都是很正常的现象。
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　　买不了房子，买房产股也不错
　　伴随房价的大幅上涨，房地产公司的业绩也获得了很好的保证，其中的一些龙头类上市公司比如万科、保利、华夏幸福等，最近10年股价都获得了十几倍甚至上百倍的增长。
　　换句话说，如果把房地产龙头股和房价相比，那它在过去十几年的收益是远大于国内任何一个城市的房价涨幅的。
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