鸿坤财富：存量地产时代的产业投资逻辑

倾菲一梦

　　随着城镇化率加快，科技进步及消费升级带动新兴产业发展，房地产市场逐渐从增量时代过度到了存量时代。在宏观的环境和背景下，如何把握新的市场投资机会是所有投资人面临的新挑战。

$ @: c  p! ^0 h　　日前，鸿坤地产基金投资部高级经理许剑楠先生和我们分享了目前的市场环境以及鸿坤的产业投资逻辑。

! i6 j. [1 Q; S0 d# ^$ V- v8 ^　　我们为什么要做产业投资？
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　　在宏观经济下行的大背景下，过去推进城镇化率的红利已经被众多房企所瓜分，传统地产追求“高杠杆、高周转”的市场模式已经不适用于现状，在目前房产政策和监管政策的双调控下，新增长点的挖掘是房地产企业面临的迫切难题。
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　　存量时代的产生也是土地资源调整的过程，为了确保国家耕地指标红线不被突破，一个城市的发展受到建设用地指标与空间规划的双重限制。因此，为了保证城市的可持续性发展，每年用于开发建设的净地将变得越来越稀缺。

) z: i% \$ H/ J2 f6 W　　与此同时，中国经济结构的转型导致了整个城市规划和空间布局定位的改变。通常，地方财政收入主要来源于税收、转移收入、土地财政，当收入与支出无法实现自平衡，而转移收入也无法弥补的时候，地方政府就只能依赖于土地财政。我国现在的调控转型其实也是在解决地方政府对土地财政的过度依赖。

8 k, {' v: z$ e7 {5 x2 P  ^　　随着调控升级，地方政府的收入来源需要更多的依托产值和税收。在推行城市更新的过程中，原来的低端产业和工业不断地被新技术和新材料所替代，原来规划的工业用地、被腾退的老旧工业厂房及工业大院就成为了房企的重点考虑对象，而后续的城市更新政策也一定会向这个方向倾斜。这就是在存量地产时代投资人选择做产业投资的最根本原因。

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: Q- }! R& }4 N5 \6 F+ S　　鸿坤·云时代项目实景
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　　我们如何理解产业投资？

  u$ r$ t( ~5 C) M8 Z  l　　投资行为的最终决策应该是被动的，是一种客观事实的呈现，而不是靠个人对项目所发表的意见来进行判断。产业投资的方法论是对一个城市、区域或板块进行研究，我们会收集整理一个城市或区域近10-15年的土地市场挂牌信息，如已开发面积、取证未开工的面积、售价、去化速率、GDP、人口净流入等大量数据，将其整合起来逐一摸排，客观呈现出一个板块或区域未来的真实存量与价格，展现一个城市的活力和市场空间。
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　　例如，通州作为北京城市副中心的概念刚提出的时候，临近的天津和蓟县的土地价格还很低，我们通过对这两个区域进行市场调研分析以及数据积累，就能发现其中具有潜力的板块并提前布局。这样，在有符合投资标准的项目出现之后，就能快速、准确、有效地进行决策。

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3 ]. H0 _6 t8 v/ X* w8 f　　鸿坤·金融谷项目实景
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　　如何理解产业地产的投资逻辑？
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" W! C: T. U: y' Z" c6 z8 b  ?- B　　常规的产业地产有以下三种形式：

  v. V' C5 l8 E6 Z4 ]5 C. \　　一是纯商业用地的写字楼，可以租赁或售出；

4 r  a* ?  l% w, o# x  R　　二是搭建特色产业园，通过引入具有产业价值的IP，搭建完整的产业链群，形成特色产业的聚集区，并加以孵化及运营。

　　三是集体建设用地。国家发展的大趋势是存量盘活以及城市更新，集体建设用地的放开就是我们需要抓住的主要机会之一。我国集体土地规模相当大，一旦全国各个试点成功的经验和模式被复制，当集体土地与国有土地同权同价时，它自身的价值将被放大数倍，投资潜力十分广阔。

　　鸿坤是集体土地流转的领导者和先行者，位于北京大兴区西红门镇的产业园“鸿坤·金融谷”就是第一个探索产权与农村集体所有土地分离的试点项目，也是全国最早探索农村集体土地“房地分离”模式的试点项目。
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1 c/ ]) P" F( @　　持有型产业地产的价值主要体现在投资回报率，即租金上，影响租金的因素主要有使用性和价格。建设用地根据规划性质不同，可分为住宅、工业和商业，工业用地和商业用地都可以进行工商注册，满足企业的办公使用需求。鸿坤产业的投资逻辑是持有成本较低但能达到办公属性用途的资产，通过产业资源的导入和专业运营获取较高的投资回报率，在必要时还可以通过资产证券化(REITS、CMBS等)和股权转让的形式实现退出，形成产业投资的闭环效应。
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　　鸿坤·金融谷项目实景
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2 o$ _0 j. I/ ?　　鸿坤的产业投资有哪些方向和目标区域？
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' G% \% g: v; L: R2 t　　目前，鸿坤的产业投资主要聚焦在北京南部的经济开发区，这里的区域优势是显而易见的。

　　首先，通过多年积累，从量变到质变的产业聚集效应已经显现，众多中小型企业集聚形成规模效益，最终吸引龙头企业进入，如京东、小米、奔驰等。这些龙头企业在极大程度上带动着区域的发展。
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　　其次，随着北京的城市发展布局和战略逐渐向南城迁移，大兴新机场的建设和南中轴路的打通辐射并带动着整个南城快速发展。
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　　未来，鸿坤依然会选择进入一线城市里与经济技术开发区定位相类似的板块，寻找处于价值洼地、具有区域政策优势的项目，通过模式复制和产业运营能力的输出快速扩大产业园规模。从资产管理的角度来看，产业地产、特色物流地产以及城市更新等领域都是鸿坤产业投资的重点方向。
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3 N+ R$ N) I/ [* z! b1 @　　鸿坤·云时代项目实景

  m$ c3 ]. p" V6 F% r　　在传统地产市场模式转变的背景下，鸿坤率先通过自己独有的、前瞻性的投资模式在产业投资领域占有一席之地，这种产业投资的优势也在日复一日的发展中日渐凸显。未来，随着政策和市场环境变化，鸿坤在产业投资领域必将取得丰硕的成果，也会以更加饱满的信心迎接新地产时代赋予的挑战和机遇。
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