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[侃侃而谈] 客户亏147万还遭威胁?突破行业底线,链家是最认真的

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    [LV.6]常住居民II

    发表于 2019-6-28 14:21:17 | 显示全部楼层 |阅读模式
    “链家”永远不缺黑料,就像娱乐圈从来不缺潜规则。

      在房地产中介行业开拓闯荡十几年,链家已经熟练打造出了一套欺瞒客户、抓取差价、漫天过海、制造恐慌、挑拨离间、两方讨好的商业模式——链家其实是真正的“中国社科院”——里面的员工深谙中国社会的“科学”和“道理”。

      皇城脚下,海淀学区,买房首付被卷跑?威逼利诱,软硬兼施,“我劝你现在落袋为安”?

      链家创造着销售额上限,也突破着行业底线。

      空有其表的监管之下,链家经理人甚至可以将客户“百万贷款”私吞,毫无发觉。如果不是卖家买家会面,双方甚至因为误会对簿公堂——这样的链家,是在“恋家”,还是“链家”?

      两头行骗,侵吞147万

      皇城脚下,海淀区牡丹园,链家(员工)不出意外地又导演了一起诈骗。

      

      一切起于“理房通”。

      发生在北京市海淀区牡丹园的这起事件,和理房通一直有着若隐若现的联系。

      

      我们的购房者姓蒋,我们后文里统称她为“蒋女士”。

      我们的卖方姓马,后文里统称她为“马女士”。

      

      2018年12月23日,蒋女士在北京链家海德店买了牡丹园附近的一套房屋,随后向卖方马女士和链家分别支付了20万定金和5万中介费。

      之后,2019年1月15日,链家的员工肖某让蒋女士和马女士使用了链家的理房通APP,并让买方蒋女士把147万首付资金转入理房通账户。

      

      两天后,理房通APP显示,147万已经划转至建委监管。

      1月24日,链家员工带领双方至农行上地支行办理购房贷款。

      链家员工捏造了一个理由——给蒋女士办是基准利率贷款,不能去银行内部,会有银行员工出来办理——于是,链家哄骗两位女士在银行附近的一家餐饮店办完了房贷手续。

      

      可是,直到现在,贷款一直没有批复下来。

      蒋女士和马女士又一同向农行上地支行咨询,才得知——该行从未收到过这笔贷款申请!并强调从2018年底以来,他们从未开展过房贷业务!

      被骗了。

      交完首付、办理完贷款之后,这笔购房交易一直没有下文,蒋女士和马女士一直催促中介,但中介用各种理由搪塞。

      

      直到今年4月底,马女士觉得蒋女士已经根本性违约,将其起诉至法院——而买方蒋女士对此深感意外。

      蒋女士和马女士由此开始直接对话,这时他们才发现,一直是中介在中间制造矛盾,阻止交易顺利完成!

      关于首付款147万元,卖方马女士中介,房子首付款是157万,怎么少了10万?中介对马女士解释说,是由于蒋女士流动性压力,想多贷款10万。。而马女士说,中介告诉她卖方的房子前期的租约中有问题条款,建议暂时少付10万首付款。。。

      

      马女士认为时间拖得太久,要求中介催促买方,中介回复称买方“一直躲着不接收催告函,发了5次才接收”,而其实,蒋女士根本没有收到过催告,而且一直催促中介——但中介回复说,卖方的房子出租事情未处理好。。。

      这背后还有更大的瓜。

      本来买卖房子是蒋女士和马女士的事,结果凭空出现一个“孙全志”。

      1月17日都一次网签之后,根据房管局的资金划转协议中,如果这次交易不成功,资金退回到孙全志的账户。。

      

      这次网签7天之后撤销,根据银行的资金流水显示,147万购房首付划到了孙全志的账户。

      2月28日两位女士办理了第二次网签,这时网签合同正常,蒋女士为共同买受人,孙全志的名字也已不在合同中出现。

      蒋女士和马女士对整个过程完全不知情,从未出面参与任何签字,双方业不认识这位“孙全志”。

      这位孙权志是谁?答案:他是链家的经纪人。

      

      6月22日,链家相关人士表示,这是这家店的经纪人的个人行为,利用链家的资金监管漏洞,伪造合同。现在,孙全志已经自首。

      有一个孙全志,就说明现有条件可以发展出下一个“孙全志”——链家,不是资金监管出现了漏洞,是公司管理和服务精神出现了“黑洞”——吞人钱财,横生事由的黑洞。

      理房通,左晖的“金融理想”

      理房通是干嘛的?

      众所周知,我们的链家是一家有着众多“钱进方向”的公司——他们不满足自己房地产中介的单一生意,需要广开门路多赚钱。

      

      于是,2014年,链家宣称布局金融理财业务,推出了“理房通”——定位是房产交易领域的“支付宝”——买房的人先把这个钱放在链家这块,交易达成之后,链家再把钱给卖家。

      理房通,是左晖的“金融理想”。

      2015年末,随着链家董事长左晖在集团年会上的讲话一夜之间传遍业内之后,越来越多的人开始关注到这个由链家一手孵化出来、左晖口中的『这就是我们要做的房地产金融』业务。

      

      2014年末推出以来,链家的理房通累计交易规模已经突破1286亿,一年内已经覆盖了链家成交规模的五分之一。

      这样光鲜的外表,背后却隐藏着理房通的种种尴尬。

      在二手房交易流程中,房产资金监管一直是一个无法绕开的大难题。正常的交易流程中,二手房买卖双方都要经历这样的四个流程:

      买卖双方签订购房买卖合同;

      由买家向卖家按合同约定支付首付款;

      买家申请贷款,银行完成贷款审批后买卖双方确认,即可过户交易;

      顺利完成过户后,银行向卖家账户打入全额贷款,交易完成;

      2、3两个环节,则是买卖双方最容易起纠纷的地方,也是笔房产交易能否顺利完成的关键。

      

      买方不放心在过户完成前,就直接把首付款打到卖家账户,如果交易节外生枝,买家钱房两空,丢失交易的主动权。

      卖家担心因为买家的问题,首付现金如果没有落袋为安,也没有收到银行发放的贷款,在这种情况下去做过户,难免有提心吊胆的感觉。

      理房通以第三方监管平台的形式切入交易。

      买卖双方签订合同后,首付款直接打给理房通,买卖双方都能看到首付已经入账。同时由理房通对房屋产权进行鉴定,确认交易可以进行,再将首付款打给卖家。在整个过程种由理房通来监管资金的安全,让买卖双方都放心交易。

      

      这种做法的好处对链家显而易见——通过对房产资金流的把控,理房通保证了该笔房产交易的顺利进行。第三方资金监管的介入,让整个交易流程的信息流在线上全程透明化,买卖双方通过链家交易,能获得远超过其它中介的客户体验。

      可惜,理房通的资质其实并不让人信服。

      

      2007年以前,中国二手房交易市场乱象频出,中介以监管身份为名,要求卖家将首付交给自己,以此占用大量客户沉淀资金。但资金用途却是被中介挪用大肆开店,最终随着市场行情走低,资金链断裂跑路收尾,只留下了哭天喊地的买卖双方。

      于是,政府部门对交易流程的严格管理:在任何场景下,中介都没有理由占据客户的资金,只能由银行进行四方托管!

      链家知道这层软肋。

      所以在切入业务时,单独成立『北京理房通支付科技有限公司』让自己师出有名。

      

      但在对外的宣传上,理房通又并未抛头露面。

      对用户而言,收获的其实是两个表面事实:

      链家在交易中对房产资金进行监管,监管机构是它的全资子公司;

      链家的全资子公司,确实有央行颁发的牌照可以合法做这件事。

      2015年链家理房通完成了千亿规模的交易,仅以常规的3成首付计算——链家空手套白狼,得到了300亿的资金沉淀。

      2015年7月30日,理房通发布了关于链家通过沉淀资金获利的辟谣声明。

      但理房通只强调了自己的支付资质,没有对业务细节做出详细说明。

      

      理房通为何要此地无银三百两的发表这个声明,而又不把沉淀资金的细节说清楚让各方获悉?

      如果在银行账户中进行冻结,会正常产生利息。但在理房通平台上,至今并没有提到,房产交易资金被冻结后,其利息的产生和归属情况。冻结资金的用途,没有细节。

      

      这些一而再、再而三说不清道不明的做法,只能让所有的人都怀疑,聪明的人在故意装蠢。

      为什么房地产中介容易被黑?

      中国的房地产中介行业让人纠结。

      我们的大多数国人,没有体验过国外房地产中介的服务。

      中国的二手房行业,有一些普遍存在的问题:

      首先,中国的二手房经纪人天生就是神经分裂的——中国的经纪人被定位于“居间”位置,在卖家和买家之间充当第三方,而不是真正的“经纪人”。

      

      在欧美,经济人大部分是为一方服务的,卖方有卖方经纪人,买方有买方经纪人。

      中国的经纪人因为历史原因形成了其尴尬的定位,理论上是需要为买卖双方服务,但实际上往往发展成为自己私利去坑骗买方、卖方、甚至双方。

      整个交易中只有经纪人才掌握全部信息。这个情况不改变,二手房经纪人谋私利的空间就一直在。

      

      此外,中国的二手房经纪人,无法提供好的服务,和一直存在的“多重委托”机制有非常重要的关系。

      什么是多重委托?

      买家或卖家为了能尽快卖出或者买到房子,会“广撒网,多捞鱼”,把自己买房或卖房的任务交给多个经纪人。

      经纪人为了自己的利益,一定会用尽办法去快速成交,这就产生了假房源吸客、谎报行情、隐瞒房屋问题等等。

      

      你不这样做,别人就这样做了。

      这是劣币驱逐良币的过程。

      在其他国家,更多的是独家委托。这样就有足够的时间空间提升房屋质量,做最好的撮合。

      同时,中国的二手房经纪人是传统雇员制,分成率低,收入绝对值也较低,社会地位同样低,本身的群体素质其实不算高。

      中国的二手房经纪费率要大大低于国际同行,美国的交易费率高达7%,而国内只有2%,现在因为价格战,甚至到了1%。

      

      在欧美国家经纪人收入保障的情况下,大量经纪人年龄都较大,流动性极低,且对所在片区的房屋非常熟悉,甚至对房屋对应的住户都了如指掌,在当地具备很强的个人品牌。

      而国内的二手房经纪人,基本是刚毕业的三四流大学毕业生组成,平均年龄20多岁,流动性极高,无个人品牌,无信誉压力。

      这批人即使不做坑害客户之事,真心想为客户服务好,也是心有余而力不足。

      

      中国的房地产中介行业,还在进行勇敢的探索——链家的路子可以走广,可以走多,但不要走歪。

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