TA的每日心情 | 开心 2019-10-26 23:33 |
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签到天数: 121 天 [LV.7]常住居民III
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“链家”永远不缺黑料,就像娱乐圈从来不缺潜规则。% [; z( E6 g o" j6 w9 o5 k
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在房地产中介行业开拓闯荡十几年,链家已经熟练打造出了一套欺瞒客户、抓取差价、漫天过海、制造恐慌、挑拨离间、两方讨好的商业模式——链家其实是真正的“中国社科院”——里面的员工深谙中国社会的“科学”和“道理”。
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皇城脚下,海淀学区,买房首付被卷跑?威逼利诱,软硬兼施,“我劝你现在落袋为安”?$ k3 l8 ?; w I9 G! N2 {' R0 i
6 T5 P# [+ f `( ?, ^ 链家创造着销售额上限,也突破着行业底线。
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空有其表的监管之下,链家经理人甚至可以将客户“百万贷款”私吞,毫无发觉。如果不是卖家买家会面,双方甚至因为误会对簿公堂——这样的链家,是在“恋家”,还是“链家”?
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9 o. g3 N- v- b9 m. O 两头行骗,侵吞147万. z Y# z( T4 M) h4 F7 {
& Y* u6 c2 O& `$ B7 W, v) D 皇城脚下,海淀区牡丹园,链家(员工)不出意外地又导演了一起诈骗。
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一切起于“理房通”。
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( C9 ~7 F+ H, r( E4 c: L" a, ^4 H& | 发生在北京市海淀区牡丹园的这起事件,和理房通一直有着若隐若现的联系。6 u$ e. _9 }% c# z5 r7 j
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4 _( \2 e' J( z7 Z 我们的购房者姓蒋,我们后文里统称她为“蒋女士”。% Z: C, S C1 |' m) C S
9 A2 d- C. v( P- E: ] 我们的卖方姓马,后文里统称她为“马女士”。$ j" b- U6 e* W7 l- r: o4 _7 l
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* b4 `; I, E/ i. S/ q 2018年12月23日,蒋女士在北京链家海德店买了牡丹园附近的一套房屋,随后向卖方马女士和链家分别支付了20万定金和5万中介费。
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之后,2019年1月15日,链家的员工肖某让蒋女士和马女士使用了链家的理房通APP,并让买方蒋女士把147万首付资金转入理房通账户。3 p; T0 f! A \( R% N0 Z
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3 i+ {$ F) m4 F( s; W% R% _* R$ z4 I 两天后,理房通APP显示,147万已经划转至建委监管。6 v$ Y5 z7 ?6 F% S
; f. X# O& a5 e$ R$ j \8 i 1月24日,链家员工带领双方至农行上地支行办理购房贷款。
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) D4 P' f- A$ `' c3 N }8 f, M 链家员工捏造了一个理由——给蒋女士办是基准利率贷款,不能去银行内部,会有银行员工出来办理——于是,链家哄骗两位女士在银行附近的一家餐饮店办完了房贷手续。% t' \0 h p: V6 r9 c
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可是,直到现在,贷款一直没有批复下来。
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4 p3 R+ w/ V# P! c" v, u" a* @& H+ H 蒋女士和马女士又一同向农行上地支行咨询,才得知——该行从未收到过这笔贷款申请!并强调从2018年底以来,他们从未开展过房贷业务!
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被骗了。
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交完首付、办理完贷款之后,这笔购房交易一直没有下文,蒋女士和马女士一直催促中介,但中介用各种理由搪塞。
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直到今年4月底,马女士觉得蒋女士已经根本性违约,将其起诉至法院——而买方蒋女士对此深感意外。, b( L+ s& {3 f5 u, R2 k
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蒋女士和马女士由此开始直接对话,这时他们才发现,一直是中介在中间制造矛盾,阻止交易顺利完成!; D* }# _5 B2 z% g H
/ s3 P, W4 Z0 }3 ?1 [8 ^ 关于首付款147万元,卖方马女士中介,房子首付款是157万,怎么少了10万?中介对马女士解释说,是由于蒋女士流动性压力,想多贷款10万。。而马女士说,中介告诉她卖方的房子前期的租约中有问题条款,建议暂时少付10万首付款。。。
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2 l) w' N. o# E- K 马女士认为时间拖得太久,要求中介催促买方,中介回复称买方“一直躲着不接收催告函,发了5次才接收”,而其实,蒋女士根本没有收到过催告,而且一直催促中介——但中介回复说,卖方的房子出租事情未处理好。。。
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这背后还有更大的瓜。- ^- h5 V; X4 ?+ w. `: c$ C$ C
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本来买卖房子是蒋女士和马女士的事,结果凭空出现一个“孙全志”。4 p& t5 X) I. V, y
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1月17日都一次网签之后,根据房管局的资金划转协议中,如果这次交易不成功,资金退回到孙全志的账户。。4 S5 m3 B' t4 f2 u, n9 v
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) N: i. O, |- r# q. k 这次网签7天之后撤销,根据银行的资金流水显示,147万购房首付划到了孙全志的账户。
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' {5 q1 q) F9 m# T/ @4 [1 c6 Z 2月28日两位女士办理了第二次网签,这时网签合同正常,蒋女士为共同买受人,孙全志的名字也已不在合同中出现。
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蒋女士和马女士对整个过程完全不知情,从未出面参与任何签字,双方业不认识这位“孙全志”。" X; M4 b2 K& I7 M
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这位孙权志是谁?答案:他是链家的经纪人。, N' U$ p% R% A; g- Y$ e7 j6 C
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6月22日,链家相关人士表示,这是这家店的经纪人的个人行为,利用链家的资金监管漏洞,伪造合同。现在,孙全志已经自首。. P, h5 P* w% v3 y" U9 S
( J3 {+ o; X; D# K3 R1 F 有一个孙全志,就说明现有条件可以发展出下一个“孙全志”——链家,不是资金监管出现了漏洞,是公司管理和服务精神出现了“黑洞”——吞人钱财,横生事由的黑洞。3 ~: k2 E+ w. H5 k% @! i
$ x8 m+ B, Z$ ~1 S 理房通,左晖的“金融理想”+ J: \# y, Y; ~4 x) [( F3 M
3 E$ o$ _, l' x2 C% p) c' J 理房通是干嘛的?
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众所周知,我们的链家是一家有着众多“钱进方向”的公司——他们不满足自己房地产中介的单一生意,需要广开门路多赚钱。5 J5 U* W. M3 q/ m- ~
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于是,2014年,链家宣称布局金融理财业务,推出了“理房通”——定位是房产交易领域的“支付宝”——买房的人先把这个钱放在链家这块,交易达成之后,链家再把钱给卖家。4 j, T7 t) }5 [; F
1 C' Q9 i3 J; n; J& X4 l 理房通,是左晖的“金融理想”。/ ~7 K7 g2 j$ r7 i
+ x- j6 y P1 H6 u! ^5 b9 l 2015年末,随着链家董事长左晖在集团年会上的讲话一夜之间传遍业内之后,越来越多的人开始关注到这个由链家一手孵化出来、左晖口中的『这就是我们要做的房地产金融』业务。
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d+ b+ @: B, @- h0 V* D7 p( f 2014年末推出以来,链家的理房通累计交易规模已经突破1286亿,一年内已经覆盖了链家成交规模的五分之一。% n; t) ?$ ?1 W, _
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这样光鲜的外表,背后却隐藏着理房通的种种尴尬。) o9 p8 G! e& n! }' B3 O
- n# A" u: I0 H3 w7 o. s6 Z 在二手房交易流程中,房产资金监管一直是一个无法绕开的大难题。正常的交易流程中,二手房买卖双方都要经历这样的四个流程:
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买卖双方签订购房买卖合同;* C6 N% H j6 H7 s- C
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由买家向卖家按合同约定支付首付款;; O. b" h5 }# d8 g
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买家申请贷款,银行完成贷款审批后买卖双方确认,即可过户交易;% Q4 d: r2 Z3 j; E$ J+ q9 L
: D* m& J, h, b% e- G* {9 ? 顺利完成过户后,银行向卖家账户打入全额贷款,交易完成;$ R F% e$ `# o2 @. U
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2、3两个环节,则是买卖双方最容易起纠纷的地方,也是笔房产交易能否顺利完成的关键。
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5 p( A& |! q4 B% F4 k- i 买方不放心在过户完成前,就直接把首付款打到卖家账户,如果交易节外生枝,买家钱房两空,丢失交易的主动权。$ X$ p5 @" b% m8 [& a+ ^% `
6 I* E* @, O! e. y 卖家担心因为买家的问题,首付现金如果没有落袋为安,也没有收到银行发放的贷款,在这种情况下去做过户,难免有提心吊胆的感觉。$ R4 o2 U4 }, n! o0 Z8 I
. O( j m# K' s- n- J 理房通以第三方监管平台的形式切入交易。
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' @' r3 S) I! H$ w 买卖双方签订合同后,首付款直接打给理房通,买卖双方都能看到首付已经入账。同时由理房通对房屋产权进行鉴定,确认交易可以进行,再将首付款打给卖家。在整个过程种由理房通来监管资金的安全,让买卖双方都放心交易。
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这种做法的好处对链家显而易见——通过对房产资金流的把控,理房通保证了该笔房产交易的顺利进行。第三方资金监管的介入,让整个交易流程的信息流在线上全程透明化,买卖双方通过链家交易,能获得远超过其它中介的客户体验。
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4 n6 W* q9 V8 I 可惜,理房通的资质其实并不让人信服。
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2007年以前,中国二手房交易市场乱象频出,中介以监管身份为名,要求卖家将首付交给自己,以此占用大量客户沉淀资金。但资金用途却是被中介挪用大肆开店,最终随着市场行情走低,资金链断裂跑路收尾,只留下了哭天喊地的买卖双方。+ X" ^# K( D. ?3 y6 [) T: n" \
9 A# q6 V1 i0 |8 a2 q' f8 V1 p( E0 { 于是,政府部门对交易流程的严格管理:在任何场景下,中介都没有理由占据客户的资金,只能由银行进行四方托管!1 {: E2 s' N' d- ?7 Z% e2 Z0 \
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链家知道这层软肋。
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所以在切入业务时,单独成立『北京理房通支付科技有限公司』让自己师出有名。
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6 N& T3 G% z2 K) E3 H n: {5 i* z 但在对外的宣传上,理房通又并未抛头露面。- z) `1 ^" w) d& d, ]: O6 \0 d! ]
0 ~ i# J" J+ w9 a' i/ L 对用户而言,收获的其实是两个表面事实:" s& B# {3 S* }
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链家在交易中对房产资金进行监管,监管机构是它的全资子公司;
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7 W: Q' R+ ?' s; t& ?# _; g 链家的全资子公司,确实有央行颁发的牌照可以合法做这件事。
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2015年链家理房通完成了千亿规模的交易,仅以常规的3成首付计算——链家空手套白狼,得到了300亿的资金沉淀。
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2015年7月30日,理房通发布了关于链家通过沉淀资金获利的辟谣声明。) e4 q, E) O. ^8 o: ^
% { u- ^* G5 _. z/ } 但理房通只强调了自己的支付资质,没有对业务细节做出详细说明。/ z3 i" U( _9 g
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9 ~' D& d" m* ?8 v2 ~6 W, `9 j 理房通为何要此地无银三百两的发表这个声明,而又不把沉淀资金的细节说清楚让各方获悉?. f, f- W) V" w7 T' F k- W
+ M- Y) M8 a6 g) Q% S" I 如果在银行账户中进行冻结,会正常产生利息。但在理房通平台上,至今并没有提到,房产交易资金被冻结后,其利息的产生和归属情况。冻结资金的用途,没有细节。
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, w5 C2 a2 E/ b8 \: k4 p. S
% Z" S! {+ _* I6 n/ ? 这些一而再、再而三说不清道不明的做法,只能让所有的人都怀疑,聪明的人在故意装蠢。
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为什么房地产中介容易被黑?$ K& f9 }( @1 u L' M
0 k; w4 f! X6 A) {# a2 X 中国的房地产中介行业让人纠结。
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我们的大多数国人,没有体验过国外房地产中介的服务。/ a/ ^# U/ B& V( _
% p! F8 |- d" v5 U$ _ 中国的二手房行业,有一些普遍存在的问题:/ ?. S/ O& a) V. i% C5 M2 B+ _- C6 O
# }8 D) E" J/ Z2 r 首先,中国的二手房经纪人天生就是神经分裂的——中国的经纪人被定位于“居间”位置,在卖家和买家之间充当第三方,而不是真正的“经纪人”。 N; n! b. H' T% q, j( [. ^5 ^
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在欧美,经济人大部分是为一方服务的,卖方有卖方经纪人,买方有买方经纪人。
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% B' Z( `% |$ j/ r 中国的经纪人因为历史原因形成了其尴尬的定位,理论上是需要为买卖双方服务,但实际上往往发展成为自己私利去坑骗买方、卖方、甚至双方。% [" x2 @ ^6 L5 Z8 ~
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整个交易中只有经纪人才掌握全部信息。这个情况不改变,二手房经纪人谋私利的空间就一直在。" k* i+ O0 `- C9 F7 o
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此外,中国的二手房经纪人,无法提供好的服务,和一直存在的“多重委托”机制有非常重要的关系。
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" }7 w! R: F1 b. p9 b 什么是多重委托?- b3 Z( v( v4 a: Y
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买家或卖家为了能尽快卖出或者买到房子,会“广撒网,多捞鱼”,把自己买房或卖房的任务交给多个经纪人。
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经纪人为了自己的利益,一定会用尽办法去快速成交,这就产生了假房源吸客、谎报行情、隐瞒房屋问题等等。2 C% h6 L" ~1 U. I# m. N& U
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9 P8 R# v5 g! i* P0 r. w2 [ 你不这样做,别人就这样做了。
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这是劣币驱逐良币的过程。3 [) p3 l+ y, [" q: z
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在其他国家,更多的是独家委托。这样就有足够的时间空间提升房屋质量,做最好的撮合。
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同时,中国的二手房经纪人是传统雇员制,分成率低,收入绝对值也较低,社会地位同样低,本身的群体素质其实不算高。
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. U0 h( V4 e, ?3 n* ] 中国的二手房经纪费率要大大低于国际同行,美国的交易费率高达7%,而国内只有2%,现在因为价格战,甚至到了1%。: Q& ~1 O7 I9 S: L6 ~% @ {/ Q; y
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2 c0 f, N+ Q; p$ |, B$ g# f 在欧美国家经纪人收入保障的情况下,大量经纪人年龄都较大,流动性极低,且对所在片区的房屋非常熟悉,甚至对房屋对应的住户都了如指掌,在当地具备很强的个人品牌。8 v3 [- z/ e5 K, M+ \% \
. t6 u1 [2 i( I8 I. W& V# e 而国内的二手房经纪人,基本是刚毕业的三四流大学毕业生组成,平均年龄20多岁,流动性极高,无个人品牌,无信誉压力。
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{) k& d6 b* S1 J9 V3 S7 R 这批人即使不做坑害客户之事,真心想为客户服务好,也是心有余而力不足。: }) w8 _0 L0 L x
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中国的房地产中介行业,还在进行勇敢的探索——链家的路子可以走广,可以走多,但不要走歪。, r5 b3 c: }$ \, L5 f8 V0 ~
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