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[租住日记] 客户亏147万还遭威胁?突破行业底线,链家是最认真的

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  • TA的每日心情
    开心
    2019-10-26 23:33
  • 签到天数: 121 天

    [LV.7]常住居民III

    发表于 2019-7-2 14:38:40 | 显示全部楼层 |阅读模式
    “链家”永远不缺黑料,就像娱乐圈从来不缺潜规则。/ [$ z' [' `/ j: U, j

    ( l/ e9 q2 H- f. H  在房地产中介行业开拓闯荡十几年,链家已经熟练打造出了一套欺瞒客户、抓取差价、漫天过海、制造恐慌、挑拨离间、两方讨好的商业模式——链家其实是真正的“中国社科院”——里面的员工深谙中国社会的“科学”和“道理”。
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    ' N" O# M9 f/ p' M  皇城脚下,海淀学区,买房首付被卷跑?威逼利诱,软硬兼施,“我劝你现在落袋为安”?' K  y$ v, @  T2 j$ D, V

    , x; }, U+ u* ]1 P3 _9 `  链家创造着销售额上限,也突破着行业底线。" J9 j  q% n  Q; y1 f5 J2 N
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      空有其表的监管之下,链家经理人甚至可以将客户“百万贷款”私吞,毫无发觉。如果不是卖家买家会面,双方甚至因为误会对簿公堂——这样的链家,是在“恋家”,还是“链家”?
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      两头行骗,侵吞147万
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      皇城脚下,海淀区牡丹园,链家(员工)不出意外地又导演了一起诈骗。
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      一切起于“理房通”。0 `* l8 e' O5 ~1 f4 ~" `

    / ~; d% a  N6 {; v- R4 p  发生在北京市海淀区牡丹园的这起事件,和理房通一直有着若隐若现的联系。
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    6 ]( X2 S- F/ ^1 P( N  我们的购房者姓蒋,我们后文里统称她为“蒋女士”。) n" S; e$ L2 w* _7 g
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      我们的卖方姓马,后文里统称她为“马女士”。! X$ i3 R0 d2 Y$ d* Z/ T$ O

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      v7 C- u+ Q& H  2018年12月23日,蒋女士在北京链家海德店买了牡丹园附近的一套房屋,随后向卖方马女士和链家分别支付了20万定金和5万中介费。" |: Q8 G" p2 Q, K7 Q9 I

    7 L7 y) `, [+ n3 w+ p  之后,2019年1月15日,链家的员工肖某让蒋女士和马女士使用了链家的理房通APP,并让买方蒋女士把147万首付资金转入理房通账户。# }8 Q  @6 l- X, ?& a- H

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      两天后,理房通APP显示,147万已经划转至建委监管。
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      1月24日,链家员工带领双方至农行上地支行办理购房贷款。
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      链家员工捏造了一个理由——给蒋女士办是基准利率贷款,不能去银行内部,会有银行员工出来办理——于是,链家哄骗两位女士在银行附近的一家餐饮店办完了房贷手续。
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    / Z+ H: o" P  w! ~, b  可是,直到现在,贷款一直没有批复下来。
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      蒋女士和马女士又一同向农行上地支行咨询,才得知——该行从未收到过这笔贷款申请!并强调从2018年底以来,他们从未开展过房贷业务!
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    ) o  X& v4 H1 v" w2 ?6 z8 W  被骗了。/ b. G. y4 R! H: Q: {( I) t7 o) W3 ~6 J
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      交完首付、办理完贷款之后,这笔购房交易一直没有下文,蒋女士和马女士一直催促中介,但中介用各种理由搪塞。% x' a( \0 q) G0 R$ d2 Y

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    6 t6 _' L& @; s$ L! v  直到今年4月底,马女士觉得蒋女士已经根本性违约,将其起诉至法院——而买方蒋女士对此深感意外。
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    + X* }" Q* Y* w, U  蒋女士和马女士由此开始直接对话,这时他们才发现,一直是中介在中间制造矛盾,阻止交易顺利完成!7 j, E3 c# `- E% T8 L
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      关于首付款147万元,卖方马女士中介,房子首付款是157万,怎么少了10万?中介对马女士解释说,是由于蒋女士流动性压力,想多贷款10万。。而马女士说,中介告诉她卖方的房子前期的租约中有问题条款,建议暂时少付10万首付款。。。& r( |7 v, j9 `( P" ^3 G2 k5 i0 M7 H

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    / P5 U2 I& m+ h( Y  马女士认为时间拖得太久,要求中介催促买方,中介回复称买方“一直躲着不接收催告函,发了5次才接收”,而其实,蒋女士根本没有收到过催告,而且一直催促中介——但中介回复说,卖方的房子出租事情未处理好。。。! o( M6 w  L0 F$ @4 V2 c1 C. d

    * o( q. J; x3 c( i$ \6 L# k5 A  这背后还有更大的瓜。/ }$ Z4 A: ^$ o8 |
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      本来买卖房子是蒋女士和马女士的事,结果凭空出现一个“孙全志”。
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      1月17日都一次网签之后,根据房管局的资金划转协议中,如果这次交易不成功,资金退回到孙全志的账户。。9 n5 M: q& i4 Y8 O: H+ h. L; S
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      这次网签7天之后撤销,根据银行的资金流水显示,147万购房首付划到了孙全志的账户。& i& X3 P9 h$ {, K: R" r: R
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      2月28日两位女士办理了第二次网签,这时网签合同正常,蒋女士为共同买受人,孙全志的名字也已不在合同中出现。3 o7 K/ w6 {" s* f
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      蒋女士和马女士对整个过程完全不知情,从未出面参与任何签字,双方业不认识这位“孙全志”。. @# ^- D: O3 o& k2 d3 f1 J3 P& H
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      这位孙权志是谁?答案:他是链家的经纪人。/ K9 Z# |4 s, r  t, Y8 E

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    ' Y# F/ |; h) B2 e( N4 W  s  6月22日,链家相关人士表示,这是这家店的经纪人的个人行为,利用链家的资金监管漏洞,伪造合同。现在,孙全志已经自首。
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    7 `5 t- e0 t6 d6 k6 _5 x) Z  有一个孙全志,就说明现有条件可以发展出下一个“孙全志”——链家,不是资金监管出现了漏洞,是公司管理和服务精神出现了“黑洞”——吞人钱财,横生事由的黑洞。
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      理房通,左晖的“金融理想”
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    * G/ _4 B, L( V  E. F) u  理房通是干嘛的?9 H. ?; X% Q" A

    ! m5 r3 n% m7 s+ Y  众所周知,我们的链家是一家有着众多“钱进方向”的公司——他们不满足自己房地产中介的单一生意,需要广开门路多赚钱。: A$ T1 N: k3 @# k

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      于是,2014年,链家宣称布局金融理财业务,推出了“理房通”——定位是房产交易领域的“支付宝”——买房的人先把这个钱放在链家这块,交易达成之后,链家再把钱给卖家。( p1 K" y- L: y. P/ U9 L3 M
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      理房通,是左晖的“金融理想”。
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    ( ]1 ^# g2 J8 J8 I) k8 z" }  2015年末,随着链家董事长左晖在集团年会上的讲话一夜之间传遍业内之后,越来越多的人开始关注到这个由链家一手孵化出来、左晖口中的『这就是我们要做的房地产金融』业务。' }8 J1 p: t* h* w4 ^' U
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    3 j9 N, W: R! S& @# d8 Q4 _4 g" D  2014年末推出以来,链家的理房通累计交易规模已经突破1286亿,一年内已经覆盖了链家成交规模的五分之一。9 d. X) {% X; q; I$ d/ L7 X$ V

    / N" F6 G# D2 m$ o% n  这样光鲜的外表,背后却隐藏着理房通的种种尴尬。
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    / w) D" c* t! ~! D  在二手房交易流程中,房产资金监管一直是一个无法绕开的大难题。正常的交易流程中,二手房买卖双方都要经历这样的四个流程:, s& t' C0 [) ^0 q  o3 G- g9 B
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      买卖双方签订购房买卖合同;
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      由买家向卖家按合同约定支付首付款;" _, `2 {. [8 T3 |

    " v/ A1 Z/ L: Z/ y- m  买家申请贷款,银行完成贷款审批后买卖双方确认,即可过户交易;" S2 Y$ `) y5 y; z' h- o- R5 e8 I

    9 y9 t" K5 M+ T  顺利完成过户后,银行向卖家账户打入全额贷款,交易完成;
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    ) p: N; U2 ?" X1 @. x  2、3两个环节,则是买卖双方最容易起纠纷的地方,也是笔房产交易能否顺利完成的关键。
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    1 R0 s- T" |0 r' H2 |; _& h; a, g- |+ s  买方不放心在过户完成前,就直接把首付款打到卖家账户,如果交易节外生枝,买家钱房两空,丢失交易的主动权。
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    + x6 R7 S# }, t# P1 y% W  卖家担心因为买家的问题,首付现金如果没有落袋为安,也没有收到银行发放的贷款,在这种情况下去做过户,难免有提心吊胆的感觉。! K; L( S8 I9 {+ k% P" f
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      理房通以第三方监管平台的形式切入交易。5 q8 q# Y% }; H7 V8 W
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      买卖双方签订合同后,首付款直接打给理房通,买卖双方都能看到首付已经入账。同时由理房通对房屋产权进行鉴定,确认交易可以进行,再将首付款打给卖家。在整个过程种由理房通来监管资金的安全,让买卖双方都放心交易。& x, o0 R% C6 \+ d- q
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      这种做法的好处对链家显而易见——通过对房产资金流的把控,理房通保证了该笔房产交易的顺利进行。第三方资金监管的介入,让整个交易流程的信息流在线上全程透明化,买卖双方通过链家交易,能获得远超过其它中介的客户体验。: J2 o! b' Q! x# ?9 x
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      可惜,理房通的资质其实并不让人信服。
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    . {  _  W4 l' |% Q) e1 s  H
    8 A6 j. h% p% J! a5 i  2007年以前,中国二手房交易市场乱象频出,中介以监管身份为名,要求卖家将首付交给自己,以此占用大量客户沉淀资金。但资金用途却是被中介挪用大肆开店,最终随着市场行情走低,资金链断裂跑路收尾,只留下了哭天喊地的买卖双方。
    - q# J4 R7 K* j# _5 s
    & A+ S1 z' t9 f# t  于是,政府部门对交易流程的严格管理:在任何场景下,中介都没有理由占据客户的资金,只能由银行进行四方托管!
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    ! n% O* L+ a' q& [, x1 \  链家知道这层软肋。
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    - J% @2 }3 Y! v' }# {  所以在切入业务时,单独成立『北京理房通支付科技有限公司』让自己师出有名。/ `1 Y3 }6 t8 }! [
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      但在对外的宣传上,理房通又并未抛头露面。8 Z$ w+ o3 }$ e1 v' `& y
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      对用户而言,收获的其实是两个表面事实:' u. k3 o8 |! h) {1 `6 ^! b
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      链家在交易中对房产资金进行监管,监管机构是它的全资子公司;
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      链家的全资子公司,确实有央行颁发的牌照可以合法做这件事。
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      2015年链家理房通完成了千亿规模的交易,仅以常规的3成首付计算——链家空手套白狼,得到了300亿的资金沉淀。
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      2015年7月30日,理房通发布了关于链家通过沉淀资金获利的辟谣声明。
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      但理房通只强调了自己的支付资质,没有对业务细节做出详细说明。5 {4 T( _/ j/ Z9 a# S

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      理房通为何要此地无银三百两的发表这个声明,而又不把沉淀资金的细节说清楚让各方获悉?# d9 S0 D) r; J8 C1 d8 B" j1 G
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      如果在银行账户中进行冻结,会正常产生利息。但在理房通平台上,至今并没有提到,房产交易资金被冻结后,其利息的产生和归属情况。冻结资金的用途,没有细节。
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    ' B, z9 s8 ~3 t. p7 |  这些一而再、再而三说不清道不明的做法,只能让所有的人都怀疑,聪明的人在故意装蠢。* ^" M2 K9 O% t' Z# B+ t1 I9 A

    * A* k6 w* ?3 _+ E% c1 y  为什么房地产中介容易被黑?7 X7 k" P4 a3 f  _2 B! ~

    1 X2 x  @8 l  D$ M, a  中国的房地产中介行业让人纠结。4 t; U. [& c# {& }9 L
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      我们的大多数国人,没有体验过国外房地产中介的服务。
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      k# _6 {0 z7 X% Q- L  中国的二手房行业,有一些普遍存在的问题:
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      首先,中国的二手房经纪人天生就是神经分裂的——中国的经纪人被定位于“居间”位置,在卖家和买家之间充当第三方,而不是真正的“经纪人”。
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      在欧美,经济人大部分是为一方服务的,卖方有卖方经纪人,买方有买方经纪人。$ c' a& [  u( Q) _
    8 l, l$ Y( p: R' f
      中国的经纪人因为历史原因形成了其尴尬的定位,理论上是需要为买卖双方服务,但实际上往往发展成为自己私利去坑骗买方、卖方、甚至双方。0 j+ Z5 Z( [2 H+ J  ?, w: p
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      整个交易中只有经纪人才掌握全部信息。这个情况不改变,二手房经纪人谋私利的空间就一直在。
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      此外,中国的二手房经纪人,无法提供好的服务,和一直存在的“多重委托”机制有非常重要的关系。
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      什么是多重委托?
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    3 p" X4 t# \. m  买家或卖家为了能尽快卖出或者买到房子,会“广撒网,多捞鱼”,把自己买房或卖房的任务交给多个经纪人。
    : C9 A! D; b  h" C8 H+ T' q. {1 e  C- z% L, H8 V5 @
      经纪人为了自己的利益,一定会用尽办法去快速成交,这就产生了假房源吸客、谎报行情、隐瞒房屋问题等等。
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      G# S+ j8 O! i4 L
      你不这样做,别人就这样做了。
    6 Z) Z- h9 ?3 N* R" K0 t
    0 J3 g7 G. C" h. G, \) G8 W  这是劣币驱逐良币的过程。
    8 L) r% j* ]0 Y+ G7 }
    ! O) \6 D# v0 a& H  ]+ V( D3 x" h  ^  在其他国家,更多的是独家委托。这样就有足够的时间空间提升房屋质量,做最好的撮合。7 M8 a- t8 ~( v: q

    3 {* m% T# q2 u. P6 Y: N  同时,中国的二手房经纪人是传统雇员制,分成率低,收入绝对值也较低,社会地位同样低,本身的群体素质其实不算高。2 r' ~1 N* n- ~+ z  J3 [, P

    2 y0 G% K, q! E1 G" X  中国的二手房经纪费率要大大低于国际同行,美国的交易费率高达7%,而国内只有2%,现在因为价格战,甚至到了1%。
    2 H* {1 W4 H/ |% X( b0 k! g" L% f( K! X9 n& Z+ W
      
    ; S7 N) E  X( a; Z! S4 M* g/ i' z5 U% G5 y' r- M7 ^3 p# f
      在欧美国家经纪人收入保障的情况下,大量经纪人年龄都较大,流动性极低,且对所在片区的房屋非常熟悉,甚至对房屋对应的住户都了如指掌,在当地具备很强的个人品牌。0 Q/ T: v/ P+ S  K8 [7 v
    # e! u1 y, o% \) f
      而国内的二手房经纪人,基本是刚毕业的三四流大学毕业生组成,平均年龄20多岁,流动性极高,无个人品牌,无信誉压力。( o( R1 r  Q- U) w

    : E" h+ @6 T7 L7 [; ^- q2 P  这批人即使不做坑害客户之事,真心想为客户服务好,也是心有余而力不足。
    6 |- E/ l1 @) s( T$ X% V* _. N6 |
      ]- N$ v' s2 W& W  . v6 l0 N) Q' @9 D4 `' X

      n% p( p) |2 X% b# p4 V3 U  中国的房地产中介行业,还在进行勇敢的探索——链家的路子可以走广,可以走多,但不要走歪。( k5 s$ T4 O6 S0 B' S: y5 o

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