TA的每日心情 | 开心 2019-10-26 23:33 |
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签到天数: 121 天 [LV.7]常住居民III
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“链家”永远不缺黑料,就像娱乐圈从来不缺潜规则。9 l1 c1 E6 j) Q! x+ V. ~
3 i1 n% r$ }- i0 R3 h* v- X1 I 在房地产中介行业开拓闯荡十几年,链家已经熟练打造出了一套欺瞒客户、抓取差价、漫天过海、制造恐慌、挑拨离间、两方讨好的商业模式——链家其实是真正的“中国社科院”——里面的员工深谙中国社会的“科学”和“道理”。" d3 C# S. [0 L/ N" g4 k5 I
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皇城脚下,海淀学区,买房首付被卷跑?威逼利诱,软硬兼施,“我劝你现在落袋为安”?
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链家创造着销售额上限,也突破着行业底线。: N) K) ~7 D# W
! a& y5 i" t7 u( E$ Y. F 空有其表的监管之下,链家经理人甚至可以将客户“百万贷款”私吞,毫无发觉。如果不是卖家买家会面,双方甚至因为误会对簿公堂——这样的链家,是在“恋家”,还是“链家”?# @' {9 v" t; J" @
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两头行骗,侵吞147万3 \# [+ D) N- o# b
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皇城脚下,海淀区牡丹园,链家(员工)不出意外地又导演了一起诈骗。
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- @( L# ]; K [ 一切起于“理房通”。
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& ?3 S6 d, B% x6 Y9 j' _& N/ c 发生在北京市海淀区牡丹园的这起事件,和理房通一直有着若隐若现的联系。+ b4 y# J' O; Z7 ~' C3 k+ S
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我们的购房者姓蒋,我们后文里统称她为“蒋女士”。
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# x! c0 g' M1 j+ h# H1 I4 M0 B3 [) \; V 我们的卖方姓马,后文里统称她为“马女士”。; \, n N* V+ ?' }: i% ^) V# d4 C% `
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/ X! r- @$ U+ M 2018年12月23日,蒋女士在北京链家海德店买了牡丹园附近的一套房屋,随后向卖方马女士和链家分别支付了20万定金和5万中介费。1 f9 S, @7 q. g: t- Z+ q' i% t
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之后,2019年1月15日,链家的员工肖某让蒋女士和马女士使用了链家的理房通APP,并让买方蒋女士把147万首付资金转入理房通账户。 ~$ T6 d2 n- _3 a2 L- _5 w
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两天后,理房通APP显示,147万已经划转至建委监管。
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7 M }8 S# r, w' b( q: ] 1月24日,链家员工带领双方至农行上地支行办理购房贷款。
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链家员工捏造了一个理由——给蒋女士办是基准利率贷款,不能去银行内部,会有银行员工出来办理——于是,链家哄骗两位女士在银行附近的一家餐饮店办完了房贷手续。! G+ p% Z4 p y0 N" o7 T% u2 F; Z
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可是,直到现在,贷款一直没有批复下来。
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6 c& ?. i1 s0 h' k 蒋女士和马女士又一同向农行上地支行咨询,才得知——该行从未收到过这笔贷款申请!并强调从2018年底以来,他们从未开展过房贷业务!( q0 w7 g" Z% I
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被骗了。. h' Q5 O& T$ k: U
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交完首付、办理完贷款之后,这笔购房交易一直没有下文,蒋女士和马女士一直催促中介,但中介用各种理由搪塞。9 m7 ]( D/ v% M4 r
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直到今年4月底,马女士觉得蒋女士已经根本性违约,将其起诉至法院——而买方蒋女士对此深感意外。2 S8 ?. W- y6 a0 L
) U: n! C/ J \9 _5 C 蒋女士和马女士由此开始直接对话,这时他们才发现,一直是中介在中间制造矛盾,阻止交易顺利完成!
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' f$ Y1 W# S$ e 关于首付款147万元,卖方马女士中介,房子首付款是157万,怎么少了10万?中介对马女士解释说,是由于蒋女士流动性压力,想多贷款10万。。而马女士说,中介告诉她卖方的房子前期的租约中有问题条款,建议暂时少付10万首付款。。。
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马女士认为时间拖得太久,要求中介催促买方,中介回复称买方“一直躲着不接收催告函,发了5次才接收”,而其实,蒋女士根本没有收到过催告,而且一直催促中介——但中介回复说,卖方的房子出租事情未处理好。。。8 o2 x9 {. [: P4 D' |9 C, R5 V
, V: t" q0 [8 W& t3 R 这背后还有更大的瓜。
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3 R" G6 r8 ^6 S) {2 c7 X 本来买卖房子是蒋女士和马女士的事,结果凭空出现一个“孙全志”。* S% s" \, E( {- Z" q
, J' i1 V2 y/ Q) ^; w" |% U$ W0 K 1月17日都一次网签之后,根据房管局的资金划转协议中,如果这次交易不成功,资金退回到孙全志的账户。。* S/ U& O1 w& I5 q% z3 A
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这次网签7天之后撤销,根据银行的资金流水显示,147万购房首付划到了孙全志的账户。0 z# T2 n6 d) k8 C$ t& P2 R+ u' V
7 _. i5 i1 }( M2 _' K9 ?+ \& N: C 2月28日两位女士办理了第二次网签,这时网签合同正常,蒋女士为共同买受人,孙全志的名字也已不在合同中出现。
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1 d' M! `. X7 D$ ^/ e- P" u 蒋女士和马女士对整个过程完全不知情,从未出面参与任何签字,双方业不认识这位“孙全志”。, W$ l: s% ?# m# {2 H& P3 Y$ ]: B
4 E: c$ B, G0 {2 h/ a& b1 V2 Q 这位孙权志是谁?答案:他是链家的经纪人。, f( o" q/ E$ x$ C
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6月22日,链家相关人士表示,这是这家店的经纪人的个人行为,利用链家的资金监管漏洞,伪造合同。现在,孙全志已经自首。
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有一个孙全志,就说明现有条件可以发展出下一个“孙全志”——链家,不是资金监管出现了漏洞,是公司管理和服务精神出现了“黑洞”——吞人钱财,横生事由的黑洞。
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2 c2 G" D9 y' _; w/ X8 S) Q! a6 e 理房通,左晖的“金融理想”2 Q T4 ?/ d- \! x
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理房通是干嘛的?
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众所周知,我们的链家是一家有着众多“钱进方向”的公司——他们不满足自己房地产中介的单一生意,需要广开门路多赚钱。
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6 ?( C# g% r% t q* M9 t$ N0 c- W0 ^9 V 于是,2014年,链家宣称布局金融理财业务,推出了“理房通”——定位是房产交易领域的“支付宝”——买房的人先把这个钱放在链家这块,交易达成之后,链家再把钱给卖家。1 B/ L6 _$ O4 Q' A3 N f9 w
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理房通,是左晖的“金融理想”。
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2015年末,随着链家董事长左晖在集团年会上的讲话一夜之间传遍业内之后,越来越多的人开始关注到这个由链家一手孵化出来、左晖口中的『这就是我们要做的房地产金融』业务。( H, c+ z: Y1 y/ m% h% w/ X8 z+ V- i1 P
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2014年末推出以来,链家的理房通累计交易规模已经突破1286亿,一年内已经覆盖了链家成交规模的五分之一。
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1 n. \% j# k8 D 这样光鲜的外表,背后却隐藏着理房通的种种尴尬。
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6 b( Z- _; J# c# n9 }+ i; i E) u- P 在二手房交易流程中,房产资金监管一直是一个无法绕开的大难题。正常的交易流程中,二手房买卖双方都要经历这样的四个流程:+ x5 l: b Z. E; x6 ^( N2 O$ Q% X
3 i& I7 j r9 \+ \6 i 买卖双方签订购房买卖合同;
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, k2 I5 `3 |6 x& T4 i 由买家向卖家按合同约定支付首付款;' h/ v3 m9 Q9 L$ E s& p1 y) Y
# l# b" u6 a8 ]- a9 `5 V1 p* s 买家申请贷款,银行完成贷款审批后买卖双方确认,即可过户交易;; u" O; Z8 G3 K
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顺利完成过户后,银行向卖家账户打入全额贷款,交易完成;
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2、3两个环节,则是买卖双方最容易起纠纷的地方,也是笔房产交易能否顺利完成的关键。
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买方不放心在过户完成前,就直接把首付款打到卖家账户,如果交易节外生枝,买家钱房两空,丢失交易的主动权。, A" o: q0 P s7 [! i' J
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卖家担心因为买家的问题,首付现金如果没有落袋为安,也没有收到银行发放的贷款,在这种情况下去做过户,难免有提心吊胆的感觉。/ ]3 ]0 R* G; u" `! x! a
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理房通以第三方监管平台的形式切入交易。6 a5 {2 }. J# A" a5 h1 q
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买卖双方签订合同后,首付款直接打给理房通,买卖双方都能看到首付已经入账。同时由理房通对房屋产权进行鉴定,确认交易可以进行,再将首付款打给卖家。在整个过程种由理房通来监管资金的安全,让买卖双方都放心交易。
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9 z% L/ w" D: M0 u 这种做法的好处对链家显而易见——通过对房产资金流的把控,理房通保证了该笔房产交易的顺利进行。第三方资金监管的介入,让整个交易流程的信息流在线上全程透明化,买卖双方通过链家交易,能获得远超过其它中介的客户体验。, a% z7 H1 H# ]# k3 g1 p% l
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可惜,理房通的资质其实并不让人信服。! W' n0 r% v, ]" G: g$ ~
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2007年以前,中国二手房交易市场乱象频出,中介以监管身份为名,要求卖家将首付交给自己,以此占用大量客户沉淀资金。但资金用途却是被中介挪用大肆开店,最终随着市场行情走低,资金链断裂跑路收尾,只留下了哭天喊地的买卖双方。
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; h- i% o. f$ u4 W% Q( o 于是,政府部门对交易流程的严格管理:在任何场景下,中介都没有理由占据客户的资金,只能由银行进行四方托管!: a1 a8 v4 G* R) O( I% e4 M
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链家知道这层软肋。
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所以在切入业务时,单独成立『北京理房通支付科技有限公司』让自己师出有名。
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但在对外的宣传上,理房通又并未抛头露面。2 c& c$ X# q4 R6 q! i
: q2 A2 C4 q4 ]4 s; ~" e0 o 对用户而言,收获的其实是两个表面事实:* o! y/ N* v- d, {, \+ o; g8 N
a; W+ _ N* k( j/ k 链家在交易中对房产资金进行监管,监管机构是它的全资子公司; l- W: Z0 R5 u x
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链家的全资子公司,确实有央行颁发的牌照可以合法做这件事。
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2015年链家理房通完成了千亿规模的交易,仅以常规的3成首付计算——链家空手套白狼,得到了300亿的资金沉淀。# _1 {; J) C1 F
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2015年7月30日,理房通发布了关于链家通过沉淀资金获利的辟谣声明。* v: r, H" w, y6 f9 D+ j
. e- e: p; z5 o9 ? x( S* J 但理房通只强调了自己的支付资质,没有对业务细节做出详细说明。
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理房通为何要此地无银三百两的发表这个声明,而又不把沉淀资金的细节说清楚让各方获悉?% V, b2 A3 H# I p$ L, H- c- o- n. r
# h( I3 G, O) e. E' E4 [ 如果在银行账户中进行冻结,会正常产生利息。但在理房通平台上,至今并没有提到,房产交易资金被冻结后,其利息的产生和归属情况。冻结资金的用途,没有细节。
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7 i! B; z( t |7 i0 M 这些一而再、再而三说不清道不明的做法,只能让所有的人都怀疑,聪明的人在故意装蠢。
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5 {7 }: f. U- a% {( r 为什么房地产中介容易被黑?6 C% r1 c* r9 z3 t4 O
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中国的房地产中介行业让人纠结。
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我们的大多数国人,没有体验过国外房地产中介的服务。
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, O9 m8 ~0 ?) b- d$ o* b 中国的二手房行业,有一些普遍存在的问题: `6 @6 D4 S- D; r! ]1 l5 @
" s, S! ^# b7 t# A; r) |5 n 首先,中国的二手房经纪人天生就是神经分裂的——中国的经纪人被定位于“居间”位置,在卖家和买家之间充当第三方,而不是真正的“经纪人”。
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在欧美,经济人大部分是为一方服务的,卖方有卖方经纪人,买方有买方经纪人。9 _; g: j$ l: h
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中国的经纪人因为历史原因形成了其尴尬的定位,理论上是需要为买卖双方服务,但实际上往往发展成为自己私利去坑骗买方、卖方、甚至双方。
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7 ~$ v$ e6 d- I& n 整个交易中只有经纪人才掌握全部信息。这个情况不改变,二手房经纪人谋私利的空间就一直在。3 {3 v9 t" C) { H) R# @
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6 p* b" H% T ~7 R 此外,中国的二手房经纪人,无法提供好的服务,和一直存在的“多重委托”机制有非常重要的关系。
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什么是多重委托?
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买家或卖家为了能尽快卖出或者买到房子,会“广撒网,多捞鱼”,把自己买房或卖房的任务交给多个经纪人。
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- |7 J/ H4 j6 v# p 经纪人为了自己的利益,一定会用尽办法去快速成交,这就产生了假房源吸客、谎报行情、隐瞒房屋问题等等。8 c( V( ^4 f- m1 x% n
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: p$ P; y" t" c( d 你不这样做,别人就这样做了。
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这是劣币驱逐良币的过程。# a2 D% A: W, j5 b t
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在其他国家,更多的是独家委托。这样就有足够的时间空间提升房屋质量,做最好的撮合。
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0 F& n6 a) w! B' F 同时,中国的二手房经纪人是传统雇员制,分成率低,收入绝对值也较低,社会地位同样低,本身的群体素质其实不算高。& Q4 \7 y' w5 `1 B9 \2 f
. C; c* d. s2 U 中国的二手房经纪费率要大大低于国际同行,美国的交易费率高达7%,而国内只有2%,现在因为价格战,甚至到了1%。2 I% g( v' _( `+ f1 S' M+ n Z
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- Y J) ?- F/ F. B! N$ ^ 在欧美国家经纪人收入保障的情况下,大量经纪人年龄都较大,流动性极低,且对所在片区的房屋非常熟悉,甚至对房屋对应的住户都了如指掌,在当地具备很强的个人品牌。; P! y% c( A) n! W& V9 Q3 y
: T! a: M, ^' Q+ m* z# v$ g$ u, s 而国内的二手房经纪人,基本是刚毕业的三四流大学毕业生组成,平均年龄20多岁,流动性极高,无个人品牌,无信誉压力。- ? O3 X3 N" w" x- g( ^% w
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这批人即使不做坑害客户之事,真心想为客户服务好,也是心有余而力不足。
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中国的房地产中介行业,还在进行勇敢的探索——链家的路子可以走广,可以走多,但不要走歪。& n. l; r: }* x, Z) @. j
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