TA的每日心情 | 开心 2019-10-26 23:33 |
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签到天数: 121 天 [LV.7]常住居民III
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“链家”永远不缺黑料,就像娱乐圈从来不缺潜规则。" B$ e' m% v# E4 s- s( H7 O* ^ J+ V
$ T! h4 w4 H5 X: B6 N 在房地产中介行业开拓闯荡十几年,链家已经熟练打造出了一套欺瞒客户、抓取差价、漫天过海、制造恐慌、挑拨离间、两方讨好的商业模式——链家其实是真正的“中国社科院”——里面的员工深谙中国社会的“科学”和“道理”。
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皇城脚下,海淀学区,买房首付被卷跑?威逼利诱,软硬兼施,“我劝你现在落袋为安”?
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6 Y& G$ x1 }' ]+ J' L5 s! y 链家创造着销售额上限,也突破着行业底线。
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空有其表的监管之下,链家经理人甚至可以将客户“百万贷款”私吞,毫无发觉。如果不是卖家买家会面,双方甚至因为误会对簿公堂——这样的链家,是在“恋家”,还是“链家”?/ Z/ u7 [2 T, f6 I7 }9 U
, a5 O& ]( I0 |, u4 N8 K% E 两头行骗,侵吞147万# v4 q' C* E! F/ W3 z0 o4 J
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皇城脚下,海淀区牡丹园,链家(员工)不出意外地又导演了一起诈骗。
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一切起于“理房通”。
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) G& a( L+ m3 U* T 发生在北京市海淀区牡丹园的这起事件,和理房通一直有着若隐若现的联系。6 R0 I3 p; z1 s: g1 h
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5 n, e/ n4 @; j' n 我们的购房者姓蒋,我们后文里统称她为“蒋女士”。
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我们的卖方姓马,后文里统称她为“马女士”。
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0 W. e5 T+ g! t; U 2018年12月23日,蒋女士在北京链家海德店买了牡丹园附近的一套房屋,随后向卖方马女士和链家分别支付了20万定金和5万中介费。& I" D$ E8 G6 |( u, y
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之后,2019年1月15日,链家的员工肖某让蒋女士和马女士使用了链家的理房通APP,并让买方蒋女士把147万首付资金转入理房通账户。
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两天后,理房通APP显示,147万已经划转至建委监管。" S9 x- Z0 l q, r
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1月24日,链家员工带领双方至农行上地支行办理购房贷款。' u! F$ ]2 X0 D$ F" k- {: B6 \4 B
0 `! n) L; `/ l# B+ R* e 链家员工捏造了一个理由——给蒋女士办是基准利率贷款,不能去银行内部,会有银行员工出来办理——于是,链家哄骗两位女士在银行附近的一家餐饮店办完了房贷手续。; U) ?6 E( z* G5 B
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可是,直到现在,贷款一直没有批复下来。
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蒋女士和马女士又一同向农行上地支行咨询,才得知——该行从未收到过这笔贷款申请!并强调从2018年底以来,他们从未开展过房贷业务!
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被骗了。3 x/ H4 V9 J3 x* ~ P U
+ _: k6 Y4 |* C, d9 v4 j, H 交完首付、办理完贷款之后,这笔购房交易一直没有下文,蒋女士和马女士一直催促中介,但中介用各种理由搪塞。
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3 ~3 A I* K. S) G" } p; v; H# Y3 k 直到今年4月底,马女士觉得蒋女士已经根本性违约,将其起诉至法院——而买方蒋女士对此深感意外。
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' |- E) e9 _: [9 F( ]! G8 R- e" Z 蒋女士和马女士由此开始直接对话,这时他们才发现,一直是中介在中间制造矛盾,阻止交易顺利完成!
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' B0 T( q+ {8 k, O( u3 D9 ^8 l 关于首付款147万元,卖方马女士中介,房子首付款是157万,怎么少了10万?中介对马女士解释说,是由于蒋女士流动性压力,想多贷款10万。。而马女士说,中介告诉她卖方的房子前期的租约中有问题条款,建议暂时少付10万首付款。。。. j* d1 @7 T6 H0 t+ s* c4 G
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+ ]8 Y. }3 H- l 马女士认为时间拖得太久,要求中介催促买方,中介回复称买方“一直躲着不接收催告函,发了5次才接收”,而其实,蒋女士根本没有收到过催告,而且一直催促中介——但中介回复说,卖方的房子出租事情未处理好。。。' C8 q" b+ c6 l( v) G0 ~
- R, @, z7 W$ ]. ]$ \) D( { 这背后还有更大的瓜。7 o# a9 L) j# ]6 i' k2 F1 k4 b0 p
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本来买卖房子是蒋女士和马女士的事,结果凭空出现一个“孙全志”。
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1月17日都一次网签之后,根据房管局的资金划转协议中,如果这次交易不成功,资金退回到孙全志的账户。。
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% g5 H: T& _ _$ `0 z* _' o/ s8 L B 这次网签7天之后撤销,根据银行的资金流水显示,147万购房首付划到了孙全志的账户。
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# @& T3 a9 w1 n7 k& b R 2月28日两位女士办理了第二次网签,这时网签合同正常,蒋女士为共同买受人,孙全志的名字也已不在合同中出现。0 u9 n! s2 N& y6 b! q. n
+ e3 X0 Y' _0 S! Y4 A# S2 ~1 J: K 蒋女士和马女士对整个过程完全不知情,从未出面参与任何签字,双方业不认识这位“孙全志”。
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$ V. \7 X1 k$ ^" Z. Y* ] 这位孙权志是谁?答案:他是链家的经纪人。6 t) w3 O6 G5 B& @
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6月22日,链家相关人士表示,这是这家店的经纪人的个人行为,利用链家的资金监管漏洞,伪造合同。现在,孙全志已经自首。
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有一个孙全志,就说明现有条件可以发展出下一个“孙全志”——链家,不是资金监管出现了漏洞,是公司管理和服务精神出现了“黑洞”——吞人钱财,横生事由的黑洞。: W- a" P6 n+ [4 I( z
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理房通,左晖的“金融理想”
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# |# j6 @% s4 e; D 理房通是干嘛的?4 K7 n9 X6 s! u% Q
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众所周知,我们的链家是一家有着众多“钱进方向”的公司——他们不满足自己房地产中介的单一生意,需要广开门路多赚钱。
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. |+ N5 t) y! e 于是,2014年,链家宣称布局金融理财业务,推出了“理房通”——定位是房产交易领域的“支付宝”——买房的人先把这个钱放在链家这块,交易达成之后,链家再把钱给卖家。
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理房通,是左晖的“金融理想”。
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) C# j% b# Z3 p: R$ Y8 p$ r 2015年末,随着链家董事长左晖在集团年会上的讲话一夜之间传遍业内之后,越来越多的人开始关注到这个由链家一手孵化出来、左晖口中的『这就是我们要做的房地产金融』业务。2 X! h% T3 a; A' s* G
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2014年末推出以来,链家的理房通累计交易规模已经突破1286亿,一年内已经覆盖了链家成交规模的五分之一。' n0 A1 X- a# n2 }5 ?
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这样光鲜的外表,背后却隐藏着理房通的种种尴尬。5 f2 S* W8 _1 W
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在二手房交易流程中,房产资金监管一直是一个无法绕开的大难题。正常的交易流程中,二手房买卖双方都要经历这样的四个流程:
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买卖双方签订购房买卖合同;( E5 ^) r3 q4 f* E( j. U+ I+ P8 o
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由买家向卖家按合同约定支付首付款;
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& o% n; d6 G* x1 x4 p& U 买家申请贷款,银行完成贷款审批后买卖双方确认,即可过户交易;
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顺利完成过户后,银行向卖家账户打入全额贷款,交易完成;3 t* n7 s. o6 z2 J
4 a5 w4 A, i( K& `1 ]7 j* ~- v4 f 2、3两个环节,则是买卖双方最容易起纠纷的地方,也是笔房产交易能否顺利完成的关键。
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买方不放心在过户完成前,就直接把首付款打到卖家账户,如果交易节外生枝,买家钱房两空,丢失交易的主动权。6 M, V/ U, l" I
. P8 ~/ ]( M6 W1 {) |" [ U7 b 卖家担心因为买家的问题,首付现金如果没有落袋为安,也没有收到银行发放的贷款,在这种情况下去做过户,难免有提心吊胆的感觉。& x2 P- q- N6 a% V* h
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理房通以第三方监管平台的形式切入交易。, ^# L* ~. e( k4 H1 L; I
* u& z5 w! N5 `8 \% V" M 买卖双方签订合同后,首付款直接打给理房通,买卖双方都能看到首付已经入账。同时由理房通对房屋产权进行鉴定,确认交易可以进行,再将首付款打给卖家。在整个过程种由理房通来监管资金的安全,让买卖双方都放心交易。5 e3 V2 u' J/ `
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这种做法的好处对链家显而易见——通过对房产资金流的把控,理房通保证了该笔房产交易的顺利进行。第三方资金监管的介入,让整个交易流程的信息流在线上全程透明化,买卖双方通过链家交易,能获得远超过其它中介的客户体验。7 Q: ?8 _7 V, T3 t! ]2 c2 I
4 G t# e4 ^/ v0 G 可惜,理房通的资质其实并不让人信服。
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& E5 i: s. c" V, E 2007年以前,中国二手房交易市场乱象频出,中介以监管身份为名,要求卖家将首付交给自己,以此占用大量客户沉淀资金。但资金用途却是被中介挪用大肆开店,最终随着市场行情走低,资金链断裂跑路收尾,只留下了哭天喊地的买卖双方。/ k/ ^% U, C3 L q
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于是,政府部门对交易流程的严格管理:在任何场景下,中介都没有理由占据客户的资金,只能由银行进行四方托管!
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/ \" S% `7 v7 u9 J9 J 链家知道这层软肋。
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所以在切入业务时,单独成立『北京理房通支付科技有限公司』让自己师出有名。
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7 N1 O C3 \, ~ F 但在对外的宣传上,理房通又并未抛头露面。
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对用户而言,收获的其实是两个表面事实:
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链家在交易中对房产资金进行监管,监管机构是它的全资子公司;
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链家的全资子公司,确实有央行颁发的牌照可以合法做这件事。. w0 k4 |* _- Z( t; y" `( w
. ?) S9 F1 N6 H3 a 2015年链家理房通完成了千亿规模的交易,仅以常规的3成首付计算——链家空手套白狼,得到了300亿的资金沉淀。
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2015年7月30日,理房通发布了关于链家通过沉淀资金获利的辟谣声明。! t/ f" x; e4 G* m# x+ N' P
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但理房通只强调了自己的支付资质,没有对业务细节做出详细说明。2 |8 H7 Z( `, \4 i
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理房通为何要此地无银三百两的发表这个声明,而又不把沉淀资金的细节说清楚让各方获悉?% W' N q' ]9 [" K9 J
" o* z- I( S6 c- V# Z t) O* p 如果在银行账户中进行冻结,会正常产生利息。但在理房通平台上,至今并没有提到,房产交易资金被冻结后,其利息的产生和归属情况。冻结资金的用途,没有细节。1 s) r& a0 T* \
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( _+ q& j7 L' _6 O 这些一而再、再而三说不清道不明的做法,只能让所有的人都怀疑,聪明的人在故意装蠢。
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为什么房地产中介容易被黑?
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中国的房地产中介行业让人纠结。( a2 n% i/ v9 v$ ~ d" o
/ ^. g9 `1 Z. u9 |" j5 x 我们的大多数国人,没有体验过国外房地产中介的服务。
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`5 a- X0 R% c9 o, O5 s/ n 中国的二手房行业,有一些普遍存在的问题:+ T S% M5 o$ M4 p0 e
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首先,中国的二手房经纪人天生就是神经分裂的——中国的经纪人被定位于“居间”位置,在卖家和买家之间充当第三方,而不是真正的“经纪人”。
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在欧美,经济人大部分是为一方服务的,卖方有卖方经纪人,买方有买方经纪人。" }: t, h+ w0 X) m' ?: O. I
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中国的经纪人因为历史原因形成了其尴尬的定位,理论上是需要为买卖双方服务,但实际上往往发展成为自己私利去坑骗买方、卖方、甚至双方。; z( z% g, M; o+ a& e
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整个交易中只有经纪人才掌握全部信息。这个情况不改变,二手房经纪人谋私利的空间就一直在。
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9 D/ y' @; h3 d6 R6 E1 L% H 此外,中国的二手房经纪人,无法提供好的服务,和一直存在的“多重委托”机制有非常重要的关系。4 d* V+ `! h- q" o
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什么是多重委托?: Y7 ?( p4 U( m, V) H
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买家或卖家为了能尽快卖出或者买到房子,会“广撒网,多捞鱼”,把自己买房或卖房的任务交给多个经纪人。
; D" p/ [# d" j+ s" [. C4 D0 I
' u, g- j/ K6 {: C 经纪人为了自己的利益,一定会用尽办法去快速成交,这就产生了假房源吸客、谎报行情、隐瞒房屋问题等等。4 V, ^! z l1 Z+ F% a5 M7 L1 ?
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你不这样做,别人就这样做了。6 d; C% `+ y' g: C, w
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这是劣币驱逐良币的过程。9 z+ {+ a" l, J; o6 l' v5 g' V
4 w8 h7 D1 t3 a- V k/ c 在其他国家,更多的是独家委托。这样就有足够的时间空间提升房屋质量,做最好的撮合。2 ], i, s* ^/ J3 U6 ~ ^" [
8 N, R, t% s% w 同时,中国的二手房经纪人是传统雇员制,分成率低,收入绝对值也较低,社会地位同样低,本身的群体素质其实不算高。
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中国的二手房经纪费率要大大低于国际同行,美国的交易费率高达7%,而国内只有2%,现在因为价格战,甚至到了1%。
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在欧美国家经纪人收入保障的情况下,大量经纪人年龄都较大,流动性极低,且对所在片区的房屋非常熟悉,甚至对房屋对应的住户都了如指掌,在当地具备很强的个人品牌。- I( l; K# {" O3 q b6 N
+ s3 i1 U# y6 V+ w, L6 X 而国内的二手房经纪人,基本是刚毕业的三四流大学毕业生组成,平均年龄20多岁,流动性极高,无个人品牌,无信誉压力。. q& l3 {# o' b# x/ j( z% ~, o
0 r3 a- P$ O4 P2 z 这批人即使不做坑害客户之事,真心想为客户服务好,也是心有余而力不足。
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中国的房地产中介行业,还在进行勇敢的探索——链家的路子可以走广,可以走多,但不要走歪。* W1 ?5 i) W! f9 l
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