TA的每日心情 | 开心 2019-10-26 23:33 |
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签到天数: 121 天 [LV.7]常住居民III
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“链家”永远不缺黑料,就像娱乐圈从来不缺潜规则。
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; U: m, M+ J4 w4 C+ h( v) U% D 在房地产中介行业开拓闯荡十几年,链家已经熟练打造出了一套欺瞒客户、抓取差价、漫天过海、制造恐慌、挑拨离间、两方讨好的商业模式——链家其实是真正的“中国社科院”——里面的员工深谙中国社会的“科学”和“道理”。2 j* v' p: c& c& ^% U. T
9 o- Z* Q0 b. u! A( {, s 皇城脚下,海淀学区,买房首付被卷跑?威逼利诱,软硬兼施,“我劝你现在落袋为安”?
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+ L! Z2 g0 k. O; j4 g# i0 C 链家创造着销售额上限,也突破着行业底线。
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空有其表的监管之下,链家经理人甚至可以将客户“百万贷款”私吞,毫无发觉。如果不是卖家买家会面,双方甚至因为误会对簿公堂——这样的链家,是在“恋家”,还是“链家”?, f( I3 W& R& X. z
O \" n; a$ N+ T 两头行骗,侵吞147万3 Q9 J5 { Q8 y
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皇城脚下,海淀区牡丹园,链家(员工)不出意外地又导演了一起诈骗。: z7 Q1 I) i0 L8 m, ?
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一切起于“理房通”。: O$ ?+ d( {! j1 {2 r5 C6 O7 N
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发生在北京市海淀区牡丹园的这起事件,和理房通一直有着若隐若现的联系。
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我们的购房者姓蒋,我们后文里统称她为“蒋女士”。( B9 g0 n: g. n t6 P) a
7 S- F% @7 Y" q1 F, q/ p2 n 我们的卖方姓马,后文里统称她为“马女士”。
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; A; g! k- D5 N9 [) R6 @$ }! N 2018年12月23日,蒋女士在北京链家海德店买了牡丹园附近的一套房屋,随后向卖方马女士和链家分别支付了20万定金和5万中介费。
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! h |- V9 P, u( _ 之后,2019年1月15日,链家的员工肖某让蒋女士和马女士使用了链家的理房通APP,并让买方蒋女士把147万首付资金转入理房通账户。 X* Y, |: j9 Q& y+ i2 F/ H
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两天后,理房通APP显示,147万已经划转至建委监管。
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1月24日,链家员工带领双方至农行上地支行办理购房贷款。
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链家员工捏造了一个理由——给蒋女士办是基准利率贷款,不能去银行内部,会有银行员工出来办理——于是,链家哄骗两位女士在银行附近的一家餐饮店办完了房贷手续。
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可是,直到现在,贷款一直没有批复下来。4 l" h( `& }/ ]4 G2 G4 a8 ~3 d0 h
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蒋女士和马女士又一同向农行上地支行咨询,才得知——该行从未收到过这笔贷款申请!并强调从2018年底以来,他们从未开展过房贷业务!
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被骗了。6 f2 @7 q0 v7 ?3 L+ p. P1 k
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交完首付、办理完贷款之后,这笔购房交易一直没有下文,蒋女士和马女士一直催促中介,但中介用各种理由搪塞。: p1 q- ~9 {/ ~7 {! o+ x0 v
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/ b8 J, l) u) M( i8 S$ v) O% b 直到今年4月底,马女士觉得蒋女士已经根本性违约,将其起诉至法院——而买方蒋女士对此深感意外。
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; J3 V; B6 c9 ?) j1 u 蒋女士和马女士由此开始直接对话,这时他们才发现,一直是中介在中间制造矛盾,阻止交易顺利完成!
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关于首付款147万元,卖方马女士中介,房子首付款是157万,怎么少了10万?中介对马女士解释说,是由于蒋女士流动性压力,想多贷款10万。。而马女士说,中介告诉她卖方的房子前期的租约中有问题条款,建议暂时少付10万首付款。。。
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8 D* e+ l; b! X5 s; S- e7 S% \ 马女士认为时间拖得太久,要求中介催促买方,中介回复称买方“一直躲着不接收催告函,发了5次才接收”,而其实,蒋女士根本没有收到过催告,而且一直催促中介——但中介回复说,卖方的房子出租事情未处理好。。。
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% I- [2 v3 ?- e" d4 [9 } 这背后还有更大的瓜。1 r/ c3 P* G: T [. Y- W
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本来买卖房子是蒋女士和马女士的事,结果凭空出现一个“孙全志”。7 n, F( z8 _6 t5 F3 P+ j
1 N- l- F6 O& V4 F& z& O) t; C8 j 1月17日都一次网签之后,根据房管局的资金划转协议中,如果这次交易不成功,资金退回到孙全志的账户。。, _6 ? u# ]4 {; W# O1 Y
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这次网签7天之后撤销,根据银行的资金流水显示,147万购房首付划到了孙全志的账户。
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2月28日两位女士办理了第二次网签,这时网签合同正常,蒋女士为共同买受人,孙全志的名字也已不在合同中出现。
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' X/ b. B% `) r) @ l, K& ?8 b! w 蒋女士和马女士对整个过程完全不知情,从未出面参与任何签字,双方业不认识这位“孙全志”。
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这位孙权志是谁?答案:他是链家的经纪人。' g5 r( v, O/ ^. F- b0 A3 g3 k
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6月22日,链家相关人士表示,这是这家店的经纪人的个人行为,利用链家的资金监管漏洞,伪造合同。现在,孙全志已经自首。8 A, u/ ?+ Z0 x) h8 ]
* ^! m8 W- q$ v$ r9 l; S1 { 有一个孙全志,就说明现有条件可以发展出下一个“孙全志”——链家,不是资金监管出现了漏洞,是公司管理和服务精神出现了“黑洞”——吞人钱财,横生事由的黑洞。( j5 d+ z# }. X# S0 M6 k- N
( Y5 m. U( a" x! ^& p 理房通,左晖的“金融理想”- t7 O3 Y' o9 O8 k4 D* @
" c/ }4 @, t% o 理房通是干嘛的?/ D! l, G. J3 p4 K( [5 r
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众所周知,我们的链家是一家有着众多“钱进方向”的公司——他们不满足自己房地产中介的单一生意,需要广开门路多赚钱。
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于是,2014年,链家宣称布局金融理财业务,推出了“理房通”——定位是房产交易领域的“支付宝”——买房的人先把这个钱放在链家这块,交易达成之后,链家再把钱给卖家。& X" @6 w, l) Y3 s( }# D
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理房通,是左晖的“金融理想”。
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2015年末,随着链家董事长左晖在集团年会上的讲话一夜之间传遍业内之后,越来越多的人开始关注到这个由链家一手孵化出来、左晖口中的『这就是我们要做的房地产金融』业务。
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2014年末推出以来,链家的理房通累计交易规模已经突破1286亿,一年内已经覆盖了链家成交规模的五分之一。
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6 s& ]7 Z: }1 P3 R 这样光鲜的外表,背后却隐藏着理房通的种种尴尬。
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7 y) E; t( j* q4 u3 ?1 i4 B 在二手房交易流程中,房产资金监管一直是一个无法绕开的大难题。正常的交易流程中,二手房买卖双方都要经历这样的四个流程:
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' P+ C/ n1 u+ I& Y, F- G 买卖双方签订购房买卖合同;
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4 {0 V0 M0 a' g4 Z7 e/ A1 [- j) [ 由买家向卖家按合同约定支付首付款;
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买家申请贷款,银行完成贷款审批后买卖双方确认,即可过户交易;
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顺利完成过户后,银行向卖家账户打入全额贷款,交易完成;
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0 H: A" M. \5 _* A. @8 y7 K3 |6 n! ], a 2、3两个环节,则是买卖双方最容易起纠纷的地方,也是笔房产交易能否顺利完成的关键。
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" Y' v( N8 v6 w, V- U 买方不放心在过户完成前,就直接把首付款打到卖家账户,如果交易节外生枝,买家钱房两空,丢失交易的主动权。$ j6 E3 o; D# x+ w5 t& ^
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卖家担心因为买家的问题,首付现金如果没有落袋为安,也没有收到银行发放的贷款,在这种情况下去做过户,难免有提心吊胆的感觉。: y7 H K& \; Q( J- t
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理房通以第三方监管平台的形式切入交易。5 e3 K# E S$ |* h) s, b3 f
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买卖双方签订合同后,首付款直接打给理房通,买卖双方都能看到首付已经入账。同时由理房通对房屋产权进行鉴定,确认交易可以进行,再将首付款打给卖家。在整个过程种由理房通来监管资金的安全,让买卖双方都放心交易。
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9 I" m m# B) Y F$ m: ~) c 这种做法的好处对链家显而易见——通过对房产资金流的把控,理房通保证了该笔房产交易的顺利进行。第三方资金监管的介入,让整个交易流程的信息流在线上全程透明化,买卖双方通过链家交易,能获得远超过其它中介的客户体验。
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! I( H4 G/ r7 D' M$ d7 A4 t K' l 可惜,理房通的资质其实并不让人信服。
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( R$ j( A" p o- h/ @ e, E- o 2007年以前,中国二手房交易市场乱象频出,中介以监管身份为名,要求卖家将首付交给自己,以此占用大量客户沉淀资金。但资金用途却是被中介挪用大肆开店,最终随着市场行情走低,资金链断裂跑路收尾,只留下了哭天喊地的买卖双方。: }0 }" S3 q/ R
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于是,政府部门对交易流程的严格管理:在任何场景下,中介都没有理由占据客户的资金,只能由银行进行四方托管!
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! ]. Q9 L8 h- E7 Y; [7 `0 N 链家知道这层软肋。
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所以在切入业务时,单独成立『北京理房通支付科技有限公司』让自己师出有名。3 P" X6 y6 w3 a' ^3 u/ v3 s
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4 ]2 Z; J$ b% e) w0 N8 g
3 i% `/ {; Z1 R/ X- D- \. `" j 但在对外的宣传上,理房通又并未抛头露面。. U6 d1 ^4 f1 a0 U# ?; T
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对用户而言,收获的其实是两个表面事实:" [% h. v7 Z$ z6 B& n) C
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链家在交易中对房产资金进行监管,监管机构是它的全资子公司;6 @/ `2 `, L) ?: U9 a
- S% \5 H) R( G 链家的全资子公司,确实有央行颁发的牌照可以合法做这件事。$ ~) ^9 [% t8 o2 K
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2015年链家理房通完成了千亿规模的交易,仅以常规的3成首付计算——链家空手套白狼,得到了300亿的资金沉淀。
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% K, J- K* E6 b3 ~. t 2015年7月30日,理房通发布了关于链家通过沉淀资金获利的辟谣声明。# W7 U% H) q1 L0 f/ x6 ]$ m/ r
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但理房通只强调了自己的支付资质,没有对业务细节做出详细说明。/ X& N! s; d' |7 _6 C' O5 h/ t
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理房通为何要此地无银三百两的发表这个声明,而又不把沉淀资金的细节说清楚让各方获悉?
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如果在银行账户中进行冻结,会正常产生利息。但在理房通平台上,至今并没有提到,房产交易资金被冻结后,其利息的产生和归属情况。冻结资金的用途,没有细节。: _. @1 Q7 i8 v5 h4 M$ r
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这些一而再、再而三说不清道不明的做法,只能让所有的人都怀疑,聪明的人在故意装蠢。( d! Z3 A5 n. C% D
7 J- r& f+ A8 I+ C 为什么房地产中介容易被黑?- E0 h& x) Z+ ^
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中国的房地产中介行业让人纠结。7 H3 z5 p% b7 I' U* i
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我们的大多数国人,没有体验过国外房地产中介的服务。
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中国的二手房行业,有一些普遍存在的问题:4 V4 \% g; L; G7 o& N
2 L+ v* R$ C3 Z" L) X3 n 首先,中国的二手房经纪人天生就是神经分裂的——中国的经纪人被定位于“居间”位置,在卖家和买家之间充当第三方,而不是真正的“经纪人”。
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在欧美,经济人大部分是为一方服务的,卖方有卖方经纪人,买方有买方经纪人。! u5 B' `) P- ~3 K
; s6 W, D3 N8 \% j: f' [ 中国的经纪人因为历史原因形成了其尴尬的定位,理论上是需要为买卖双方服务,但实际上往往发展成为自己私利去坑骗买方、卖方、甚至双方。- w/ |5 `2 |) U
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整个交易中只有经纪人才掌握全部信息。这个情况不改变,二手房经纪人谋私利的空间就一直在。
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此外,中国的二手房经纪人,无法提供好的服务,和一直存在的“多重委托”机制有非常重要的关系。
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什么是多重委托? b; _- {, s4 x5 u5 F
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买家或卖家为了能尽快卖出或者买到房子,会“广撒网,多捞鱼”,把自己买房或卖房的任务交给多个经纪人。 R2 t3 _9 \2 V* Z9 B
/ |7 \8 A3 `3 U9 I6 ~5 X: w 经纪人为了自己的利益,一定会用尽办法去快速成交,这就产生了假房源吸客、谎报行情、隐瞒房屋问题等等。
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你不这样做,别人就这样做了。6 d% f7 l4 L, P
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这是劣币驱逐良币的过程。
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3 |& K. j7 {7 o 在其他国家,更多的是独家委托。这样就有足够的时间空间提升房屋质量,做最好的撮合。$ F; E0 i8 m6 z
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同时,中国的二手房经纪人是传统雇员制,分成率低,收入绝对值也较低,社会地位同样低,本身的群体素质其实不算高。/ F' Z* |" N2 B3 \
' m2 |7 G! q1 C. O0 l 中国的二手房经纪费率要大大低于国际同行,美国的交易费率高达7%,而国内只有2%,现在因为价格战,甚至到了1%。
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在欧美国家经纪人收入保障的情况下,大量经纪人年龄都较大,流动性极低,且对所在片区的房屋非常熟悉,甚至对房屋对应的住户都了如指掌,在当地具备很强的个人品牌。
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而国内的二手房经纪人,基本是刚毕业的三四流大学毕业生组成,平均年龄20多岁,流动性极高,无个人品牌,无信誉压力。
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3 j. f( o: [/ l- L: J 这批人即使不做坑害客户之事,真心想为客户服务好,也是心有余而力不足。
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中国的房地产中介行业,还在进行勇敢的探索——链家的路子可以走广,可以走多,但不要走歪。
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