TA的每日心情 | 开心 2019-10-26 23:33 |
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签到天数: 121 天 [LV.7]常住居民III
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“链家”永远不缺黑料,就像娱乐圈从来不缺潜规则。
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在房地产中介行业开拓闯荡十几年,链家已经熟练打造出了一套欺瞒客户、抓取差价、漫天过海、制造恐慌、挑拨离间、两方讨好的商业模式——链家其实是真正的“中国社科院”——里面的员工深谙中国社会的“科学”和“道理”。
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皇城脚下,海淀学区,买房首付被卷跑?威逼利诱,软硬兼施,“我劝你现在落袋为安”?
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链家创造着销售额上限,也突破着行业底线。: ]! l& n) u8 U3 h( a: Y5 J& p
7 t2 T5 }6 D1 @ s& `5 x: N6 e 空有其表的监管之下,链家经理人甚至可以将客户“百万贷款”私吞,毫无发觉。如果不是卖家买家会面,双方甚至因为误会对簿公堂——这样的链家,是在“恋家”,还是“链家”?
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两头行骗,侵吞147万- Y) q; Z1 j" y$ n g( w
# b- d X0 s% f" K. R 皇城脚下,海淀区牡丹园,链家(员工)不出意外地又导演了一起诈骗。1 T c* }8 N) G! W/ B T7 w
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一切起于“理房通”。
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发生在北京市海淀区牡丹园的这起事件,和理房通一直有着若隐若现的联系。
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我们的购房者姓蒋,我们后文里统称她为“蒋女士”。
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我们的卖方姓马,后文里统称她为“马女士”。
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6 V4 s f- C' h2 I 2018年12月23日,蒋女士在北京链家海德店买了牡丹园附近的一套房屋,随后向卖方马女士和链家分别支付了20万定金和5万中介费。4 G- O8 ~. u6 \
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之后,2019年1月15日,链家的员工肖某让蒋女士和马女士使用了链家的理房通APP,并让买方蒋女士把147万首付资金转入理房通账户。
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两天后,理房通APP显示,147万已经划转至建委监管。7 k# q) S0 n: h; c7 X* x
/ z: t- l3 r4 Z$ ^4 | E4 M( Q& c 1月24日,链家员工带领双方至农行上地支行办理购房贷款。
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链家员工捏造了一个理由——给蒋女士办是基准利率贷款,不能去银行内部,会有银行员工出来办理——于是,链家哄骗两位女士在银行附近的一家餐饮店办完了房贷手续。( w. @, M1 F& m. q; ^
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/ o0 u5 U- ?( C" m1 y* w/ E- V 可是,直到现在,贷款一直没有批复下来。
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( o" ~7 L) P) q6 | 蒋女士和马女士又一同向农行上地支行咨询,才得知——该行从未收到过这笔贷款申请!并强调从2018年底以来,他们从未开展过房贷业务!
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被骗了。1 {6 B: R i/ }/ {. p
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交完首付、办理完贷款之后,这笔购房交易一直没有下文,蒋女士和马女士一直催促中介,但中介用各种理由搪塞。 r' p o8 N& y9 y' r
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; m3 T2 c+ w' P* F5 a 直到今年4月底,马女士觉得蒋女士已经根本性违约,将其起诉至法院——而买方蒋女士对此深感意外。% D' X+ Z$ ?0 j* a* m
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蒋女士和马女士由此开始直接对话,这时他们才发现,一直是中介在中间制造矛盾,阻止交易顺利完成!) ?" X5 b. Y+ c3 N- [
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关于首付款147万元,卖方马女士中介,房子首付款是157万,怎么少了10万?中介对马女士解释说,是由于蒋女士流动性压力,想多贷款10万。。而马女士说,中介告诉她卖方的房子前期的租约中有问题条款,建议暂时少付10万首付款。。。/ }' {9 {7 ?- k/ |* |, }
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马女士认为时间拖得太久,要求中介催促买方,中介回复称买方“一直躲着不接收催告函,发了5次才接收”,而其实,蒋女士根本没有收到过催告,而且一直催促中介——但中介回复说,卖方的房子出租事情未处理好。。。
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这背后还有更大的瓜。1 i9 C- L' }0 j; [' C* h: y( ^
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本来买卖房子是蒋女士和马女士的事,结果凭空出现一个“孙全志”。! B2 R" E8 _7 @9 Y
$ \/ `; U7 [8 J: M' K; w5 ` 1月17日都一次网签之后,根据房管局的资金划转协议中,如果这次交易不成功,资金退回到孙全志的账户。。
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- H w0 [9 k: p3 P 这次网签7天之后撤销,根据银行的资金流水显示,147万购房首付划到了孙全志的账户。7 {: a3 v. q* X A9 ?
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2月28日两位女士办理了第二次网签,这时网签合同正常,蒋女士为共同买受人,孙全志的名字也已不在合同中出现。0 v. I: t Z' y" S3 B
4 a2 o! b8 X$ s/ w 蒋女士和马女士对整个过程完全不知情,从未出面参与任何签字,双方业不认识这位“孙全志”。
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( s# A% F5 d0 I 这位孙权志是谁?答案:他是链家的经纪人。
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' y0 T" J H, ?6 E7 F1 z 6月22日,链家相关人士表示,这是这家店的经纪人的个人行为,利用链家的资金监管漏洞,伪造合同。现在,孙全志已经自首。
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o# a! x# M5 h8 [ 有一个孙全志,就说明现有条件可以发展出下一个“孙全志”——链家,不是资金监管出现了漏洞,是公司管理和服务精神出现了“黑洞”——吞人钱财,横生事由的黑洞。( D% t6 B5 a( d8 S8 y
; ^- B: d2 m6 @0 `3 F 理房通,左晖的“金融理想”/ g5 Y: L: k T! x- d2 g- V8 @
/ V# ]* Z3 ?/ M. R+ a 理房通是干嘛的?
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众所周知,我们的链家是一家有着众多“钱进方向”的公司——他们不满足自己房地产中介的单一生意,需要广开门路多赚钱。
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于是,2014年,链家宣称布局金融理财业务,推出了“理房通”——定位是房产交易领域的“支付宝”——买房的人先把这个钱放在链家这块,交易达成之后,链家再把钱给卖家。$ B: q5 ]! F" Y: A
9 {' D% ^; R0 \- n6 @ 理房通,是左晖的“金融理想”。
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5 v( a" j" p/ F" W) G z8 X$ \ 2015年末,随着链家董事长左晖在集团年会上的讲话一夜之间传遍业内之后,越来越多的人开始关注到这个由链家一手孵化出来、左晖口中的『这就是我们要做的房地产金融』业务。0 x/ E8 p$ F; I4 h& c' R$ k0 ~1 a
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2014年末推出以来,链家的理房通累计交易规模已经突破1286亿,一年内已经覆盖了链家成交规模的五分之一。
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" F* Z5 x3 {$ a# J: C6 {* E) ~* n 这样光鲜的外表,背后却隐藏着理房通的种种尴尬。
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在二手房交易流程中,房产资金监管一直是一个无法绕开的大难题。正常的交易流程中,二手房买卖双方都要经历这样的四个流程:, Y9 {! D3 s0 u! h0 @
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买卖双方签订购房买卖合同; A; {# q0 F8 @4 Z: Q: H3 F
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由买家向卖家按合同约定支付首付款;
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5 D, I$ v8 _, E& m% U9 x/ g 买家申请贷款,银行完成贷款审批后买卖双方确认,即可过户交易;9 z5 Q; b- I* R" ~
3 i4 R/ f+ b! o9 d' b$ d 顺利完成过户后,银行向卖家账户打入全额贷款,交易完成;, g# |* }: R* U c6 m6 ~6 A
" _' a2 B! ]9 S( N' ~- t) O* H 2、3两个环节,则是买卖双方最容易起纠纷的地方,也是笔房产交易能否顺利完成的关键。
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2 l1 z( M2 J1 A: n Y. \ 买方不放心在过户完成前,就直接把首付款打到卖家账户,如果交易节外生枝,买家钱房两空,丢失交易的主动权。- j' J7 l; V" @
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卖家担心因为买家的问题,首付现金如果没有落袋为安,也没有收到银行发放的贷款,在这种情况下去做过户,难免有提心吊胆的感觉。
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2 g# e+ d) c; E/ k% l 理房通以第三方监管平台的形式切入交易。
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7 Q4 u) v* _& u, F# q 买卖双方签订合同后,首付款直接打给理房通,买卖双方都能看到首付已经入账。同时由理房通对房屋产权进行鉴定,确认交易可以进行,再将首付款打给卖家。在整个过程种由理房通来监管资金的安全,让买卖双方都放心交易。
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+ |, q: h* X/ \- O- I9 H 这种做法的好处对链家显而易见——通过对房产资金流的把控,理房通保证了该笔房产交易的顺利进行。第三方资金监管的介入,让整个交易流程的信息流在线上全程透明化,买卖双方通过链家交易,能获得远超过其它中介的客户体验。
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/ n, ~- f8 [% z( H 可惜,理房通的资质其实并不让人信服。& o5 w0 W) X/ [- `. A! i
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2007年以前,中国二手房交易市场乱象频出,中介以监管身份为名,要求卖家将首付交给自己,以此占用大量客户沉淀资金。但资金用途却是被中介挪用大肆开店,最终随着市场行情走低,资金链断裂跑路收尾,只留下了哭天喊地的买卖双方。
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于是,政府部门对交易流程的严格管理:在任何场景下,中介都没有理由占据客户的资金,只能由银行进行四方托管!
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# ~- {$ G( Q2 J" q! f7 T; L7 n* \ 链家知道这层软肋。) h3 q. y9 D# }3 D- G! l
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所以在切入业务时,单独成立『北京理房通支付科技有限公司』让自己师出有名。
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但在对外的宣传上,理房通又并未抛头露面。& m3 m! ~& {; x* b3 L9 ^
) ]6 H) H& ] F 对用户而言,收获的其实是两个表面事实:1 @) K8 d$ N6 k% k
2 ?+ U0 ]- ]5 h- A% H1 G 链家在交易中对房产资金进行监管,监管机构是它的全资子公司;
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链家的全资子公司,确实有央行颁发的牌照可以合法做这件事。! q; t5 M3 T4 V1 Y7 E2 X! [6 b' C
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2015年链家理房通完成了千亿规模的交易,仅以常规的3成首付计算——链家空手套白狼,得到了300亿的资金沉淀。
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2015年7月30日,理房通发布了关于链家通过沉淀资金获利的辟谣声明。* N5 {5 T6 x/ @5 [ k
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但理房通只强调了自己的支付资质,没有对业务细节做出详细说明。; ]0 F* M5 ~# g# U5 c
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理房通为何要此地无银三百两的发表这个声明,而又不把沉淀资金的细节说清楚让各方获悉?, S( {: i! f9 Q4 g
3 Y: \+ [; v _ 如果在银行账户中进行冻结,会正常产生利息。但在理房通平台上,至今并没有提到,房产交易资金被冻结后,其利息的产生和归属情况。冻结资金的用途,没有细节。
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这些一而再、再而三说不清道不明的做法,只能让所有的人都怀疑,聪明的人在故意装蠢。
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4 k9 T" O6 n4 T8 S4 W, l7 H! y& H 为什么房地产中介容易被黑?& Z P! b! c7 [5 s5 Z* k0 |8 r3 [
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中国的房地产中介行业让人纠结。: V1 Z0 H, m* M, L1 o
; @* ~3 _$ K* n: [" h0 i* l 我们的大多数国人,没有体验过国外房地产中介的服务。
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中国的二手房行业,有一些普遍存在的问题:
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- ^9 o, C$ ^: V5 `& \7 M$ R 首先,中国的二手房经纪人天生就是神经分裂的——中国的经纪人被定位于“居间”位置,在卖家和买家之间充当第三方,而不是真正的“经纪人”。# P0 x* M0 ` _
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. c0 r- w( m6 j+ Z4 t5 q# t 在欧美,经济人大部分是为一方服务的,卖方有卖方经纪人,买方有买方经纪人。! ]8 I; T' w# w
, u0 ]; [( F' @ j" |9 n) L* b8 @ 中国的经纪人因为历史原因形成了其尴尬的定位,理论上是需要为买卖双方服务,但实际上往往发展成为自己私利去坑骗买方、卖方、甚至双方。$ F2 p) I+ A% l& J& t
# o; R2 F( W, X% x( H* G 整个交易中只有经纪人才掌握全部信息。这个情况不改变,二手房经纪人谋私利的空间就一直在。- A) }1 b, ~! f3 `3 o5 H1 [* |
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此外,中国的二手房经纪人,无法提供好的服务,和一直存在的“多重委托”机制有非常重要的关系。
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什么是多重委托?* I4 P) _/ C4 v+ @9 g
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买家或卖家为了能尽快卖出或者买到房子,会“广撒网,多捞鱼”,把自己买房或卖房的任务交给多个经纪人。+ Q1 F) I$ a% {' Q6 p) k9 m L9 q
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经纪人为了自己的利益,一定会用尽办法去快速成交,这就产生了假房源吸客、谎报行情、隐瞒房屋问题等等。- ~ U6 ?( t8 O
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+ b; Z- o) t9 U. u' }, I% F 你不这样做,别人就这样做了。2 c: ^! _, c' m9 c. Y5 _7 N* w
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这是劣币驱逐良币的过程。
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在其他国家,更多的是独家委托。这样就有足够的时间空间提升房屋质量,做最好的撮合。) v. w& R% t' Q" h
- _7 w+ H0 e7 N1 v& D8 ~ 同时,中国的二手房经纪人是传统雇员制,分成率低,收入绝对值也较低,社会地位同样低,本身的群体素质其实不算高。2 Q6 f7 N F$ R5 P
# P/ f& O$ t- R$ A2 F0 ~3 p& G0 T
中国的二手房经纪费率要大大低于国际同行,美国的交易费率高达7%,而国内只有2%,现在因为价格战,甚至到了1%。$ X* p! ]( G8 A' p* Z4 ]4 |9 a
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在欧美国家经纪人收入保障的情况下,大量经纪人年龄都较大,流动性极低,且对所在片区的房屋非常熟悉,甚至对房屋对应的住户都了如指掌,在当地具备很强的个人品牌。1 p2 H* {) u1 d, ^, s, g; H
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而国内的二手房经纪人,基本是刚毕业的三四流大学毕业生组成,平均年龄20多岁,流动性极高,无个人品牌,无信誉压力。
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4 G- k% c' N: l, P+ y7 p 这批人即使不做坑害客户之事,真心想为客户服务好,也是心有余而力不足。
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中国的房地产中介行业,还在进行勇敢的探索——链家的路子可以走广,可以走多,但不要走歪。
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