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“链家”永远不缺黑料,就像娱乐圈从来不缺潜规则。
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9 T) N: |/ h* l0 L* i7 m# v8 o 在房地产中介行业开拓闯荡十几年,链家已经熟练打造出了一套欺瞒客户、抓取差价、漫天过海、制造恐慌、挑拨离间、两方讨好的商业模式——链家其实是真正的“中国社科院”——里面的员工深谙中国社会的“科学”和“道理”。
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' V& h! u" M9 x) k+ ` 皇城脚下,海淀学区,买房首付被卷跑?威逼利诱,软硬兼施,“我劝你现在落袋为安”?
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链家创造着销售额上限,也突破着行业底线。" h' t6 A$ [ n& J( U6 X5 B: e" A& x
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空有其表的监管之下,链家经理人甚至可以将客户“百万贷款”私吞,毫无发觉。如果不是卖家买家会面,双方甚至因为误会对簿公堂——这样的链家,是在“恋家”,还是“链家”?
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6 J- V0 n1 X A- B9 e% T% e7 h 两头行骗,侵吞147万
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皇城脚下,海淀区牡丹园,链家(员工)不出意外地又导演了一起诈骗。
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! b" k+ Q* `9 a2 i 一切起于“理房通”。
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发生在北京市海淀区牡丹园的这起事件,和理房通一直有着若隐若现的联系。+ p$ r1 I1 D& X
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' n$ y% B) E) O3 P, K0 G- V; P 我们的购房者姓蒋,我们后文里统称她为“蒋女士”。3 h* R4 O5 @% ?* Q' n
6 `- I, P. Y6 x) o. @8 k 我们的卖方姓马,后文里统称她为“马女士”。
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+ T7 x$ a3 t, x4 r6 o, S 2018年12月23日,蒋女士在北京链家海德店买了牡丹园附近的一套房屋,随后向卖方马女士和链家分别支付了20万定金和5万中介费。
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之后,2019年1月15日,链家的员工肖某让蒋女士和马女士使用了链家的理房通APP,并让买方蒋女士把147万首付资金转入理房通账户。
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0 O8 w5 {7 l9 j 两天后,理房通APP显示,147万已经划转至建委监管。1 W' G \+ }7 T1 ~5 M! {
! t/ d( I- b- P* T 1月24日,链家员工带领双方至农行上地支行办理购房贷款。
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) j) W1 u5 _1 V% W4 h2 Y- s 链家员工捏造了一个理由——给蒋女士办是基准利率贷款,不能去银行内部,会有银行员工出来办理——于是,链家哄骗两位女士在银行附近的一家餐饮店办完了房贷手续。
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可是,直到现在,贷款一直没有批复下来。, c0 z4 k# r( N/ I
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蒋女士和马女士又一同向农行上地支行咨询,才得知——该行从未收到过这笔贷款申请!并强调从2018年底以来,他们从未开展过房贷业务!9 f- j# V. ^ S
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被骗了。
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: q+ s( |0 ^9 S" h0 b' D- B" ~. u 交完首付、办理完贷款之后,这笔购房交易一直没有下文,蒋女士和马女士一直催促中介,但中介用各种理由搪塞。
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直到今年4月底,马女士觉得蒋女士已经根本性违约,将其起诉至法院——而买方蒋女士对此深感意外。8 z$ q+ N7 J) w) l
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蒋女士和马女士由此开始直接对话,这时他们才发现,一直是中介在中间制造矛盾,阻止交易顺利完成!9 ]$ ?# B$ U; N9 X2 z
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关于首付款147万元,卖方马女士中介,房子首付款是157万,怎么少了10万?中介对马女士解释说,是由于蒋女士流动性压力,想多贷款10万。。而马女士说,中介告诉她卖方的房子前期的租约中有问题条款,建议暂时少付10万首付款。。。& c% i" K: Y+ x* N X1 G
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( g" ?# u. K9 ~0 \. T 马女士认为时间拖得太久,要求中介催促买方,中介回复称买方“一直躲着不接收催告函,发了5次才接收”,而其实,蒋女士根本没有收到过催告,而且一直催促中介——但中介回复说,卖方的房子出租事情未处理好。。。9 r. m1 z. [! R8 F# j+ n
$ Y6 k, L" J; W. X' U P% R* Q 这背后还有更大的瓜。, W- i- S+ \2 X
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本来买卖房子是蒋女士和马女士的事,结果凭空出现一个“孙全志”。
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1月17日都一次网签之后,根据房管局的资金划转协议中,如果这次交易不成功,资金退回到孙全志的账户。。+ S" M& \- `6 L# F
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( W- N0 K4 P- }% z 这次网签7天之后撤销,根据银行的资金流水显示,147万购房首付划到了孙全志的账户。
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# O. I; _4 _1 J/ q. I 2月28日两位女士办理了第二次网签,这时网签合同正常,蒋女士为共同买受人,孙全志的名字也已不在合同中出现。
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蒋女士和马女士对整个过程完全不知情,从未出面参与任何签字,双方业不认识这位“孙全志”。9 a6 G4 \( n+ G* X) I' S0 d
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这位孙权志是谁?答案:他是链家的经纪人。
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; h- n2 T0 R5 x- `8 t6 \- Q) h/ V& f 6月22日,链家相关人士表示,这是这家店的经纪人的个人行为,利用链家的资金监管漏洞,伪造合同。现在,孙全志已经自首。1 ]6 V; A" ^! A; h2 g
6 U/ T" c0 f& G3 p/ q+ _! s1 C 有一个孙全志,就说明现有条件可以发展出下一个“孙全志”——链家,不是资金监管出现了漏洞,是公司管理和服务精神出现了“黑洞”——吞人钱财,横生事由的黑洞。
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" w) `( u! z8 d, B5 d! X5 V 理房通,左晖的“金融理想”
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, f/ r- b+ E7 N2 p% }, V 理房通是干嘛的?+ d% s- j. q/ |3 A$ Z6 } y. S
$ L& t& b% k% c 众所周知,我们的链家是一家有着众多“钱进方向”的公司——他们不满足自己房地产中介的单一生意,需要广开门路多赚钱。
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7 z6 S j- h. W5 ~; f1 b 于是,2014年,链家宣称布局金融理财业务,推出了“理房通”——定位是房产交易领域的“支付宝”——买房的人先把这个钱放在链家这块,交易达成之后,链家再把钱给卖家。6 s, E; {$ q, @. o1 h; b
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理房通,是左晖的“金融理想”。7 Q6 ^1 f0 d$ N- Z! B+ y. B
. H4 a. P$ }: Q& i+ R, S4 z2 U) a 2015年末,随着链家董事长左晖在集团年会上的讲话一夜之间传遍业内之后,越来越多的人开始关注到这个由链家一手孵化出来、左晖口中的『这就是我们要做的房地产金融』业务。
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2014年末推出以来,链家的理房通累计交易规模已经突破1286亿,一年内已经覆盖了链家成交规模的五分之一。& ], R' a0 A" O. h" `6 x
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这样光鲜的外表,背后却隐藏着理房通的种种尴尬。! Q1 n6 b4 l* S
$ F9 A0 s2 ?* r, {# A6 l 在二手房交易流程中,房产资金监管一直是一个无法绕开的大难题。正常的交易流程中,二手房买卖双方都要经历这样的四个流程:
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$ r/ c. j" C- D/ G8 @ 买卖双方签订购房买卖合同;
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* F$ w: q0 C) W) C2 y5 l! P/ w 由买家向卖家按合同约定支付首付款;, C7 H! {) i* U' M) s( [" b; V, {$ B
8 s) X0 K$ ~$ N 买家申请贷款,银行完成贷款审批后买卖双方确认,即可过户交易;
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顺利完成过户后,银行向卖家账户打入全额贷款,交易完成;* f& k+ S( k# W: V. g+ n; }; i: F
. n( G; X% p# B' B 2、3两个环节,则是买卖双方最容易起纠纷的地方,也是笔房产交易能否顺利完成的关键。) K* V* v0 s! D/ Q' J/ V' h
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! o5 J0 R' O& B4 @0 _ U! P( d 买方不放心在过户完成前,就直接把首付款打到卖家账户,如果交易节外生枝,买家钱房两空,丢失交易的主动权。
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3 s x# c) E9 }6 [2 q# y: c 卖家担心因为买家的问题,首付现金如果没有落袋为安,也没有收到银行发放的贷款,在这种情况下去做过户,难免有提心吊胆的感觉。
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8 W3 f) s$ K+ q- d3 b' Y- C6 z 理房通以第三方监管平台的形式切入交易。( y5 C% ?; X- e$ y# F
% t k# X1 K4 J8 t3 \ 买卖双方签订合同后,首付款直接打给理房通,买卖双方都能看到首付已经入账。同时由理房通对房屋产权进行鉴定,确认交易可以进行,再将首付款打给卖家。在整个过程种由理房通来监管资金的安全,让买卖双方都放心交易。
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这种做法的好处对链家显而易见——通过对房产资金流的把控,理房通保证了该笔房产交易的顺利进行。第三方资金监管的介入,让整个交易流程的信息流在线上全程透明化,买卖双方通过链家交易,能获得远超过其它中介的客户体验。1 l8 X1 ?. ^) d4 J2 x4 `
2 |2 b& V7 {9 F9 | 可惜,理房通的资质其实并不让人信服。1 v/ S/ G7 o$ `
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2007年以前,中国二手房交易市场乱象频出,中介以监管身份为名,要求卖家将首付交给自己,以此占用大量客户沉淀资金。但资金用途却是被中介挪用大肆开店,最终随着市场行情走低,资金链断裂跑路收尾,只留下了哭天喊地的买卖双方。( ^! B" J7 a* H' |
( L- E; j! C+ ^4 G 于是,政府部门对交易流程的严格管理:在任何场景下,中介都没有理由占据客户的资金,只能由银行进行四方托管!& H, X4 J/ U" E! t, G* Q- f
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链家知道这层软肋。* N8 N* C' n' d6 p( M
3 t: z! X/ z( E- z 所以在切入业务时,单独成立『北京理房通支付科技有限公司』让自己师出有名。
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但在对外的宣传上,理房通又并未抛头露面。8 _9 V! T6 T: [* ~4 G* w C
& E- ^! Z0 d: [- N/ q 对用户而言,收获的其实是两个表面事实: `4 `% G9 y! q
. q# O, c: d5 e9 F 链家在交易中对房产资金进行监管,监管机构是它的全资子公司;
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链家的全资子公司,确实有央行颁发的牌照可以合法做这件事。( F9 F4 [* q) Q8 }
- U( m3 \& |! Z4 B1 z+ z 2015年链家理房通完成了千亿规模的交易,仅以常规的3成首付计算——链家空手套白狼,得到了300亿的资金沉淀。) U: r- A6 Q0 \( S8 R, S
! i5 {# E5 k& I9 J# Z 2015年7月30日,理房通发布了关于链家通过沉淀资金获利的辟谣声明。
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, z3 m5 `4 `1 E+ @- F& T 但理房通只强调了自己的支付资质,没有对业务细节做出详细说明。0 w# E$ y; S4 G' ^$ M$ c
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理房通为何要此地无银三百两的发表这个声明,而又不把沉淀资金的细节说清楚让各方获悉?
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+ K, L8 z9 n+ }4 v 如果在银行账户中进行冻结,会正常产生利息。但在理房通平台上,至今并没有提到,房产交易资金被冻结后,其利息的产生和归属情况。冻结资金的用途,没有细节。
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这些一而再、再而三说不清道不明的做法,只能让所有的人都怀疑,聪明的人在故意装蠢。
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为什么房地产中介容易被黑?
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中国的房地产中介行业让人纠结。# e0 v. J9 v4 u& V" x
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我们的大多数国人,没有体验过国外房地产中介的服务。
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6 B0 l& O; _4 b( d 中国的二手房行业,有一些普遍存在的问题:
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首先,中国的二手房经纪人天生就是神经分裂的——中国的经纪人被定位于“居间”位置,在卖家和买家之间充当第三方,而不是真正的“经纪人”。
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在欧美,经济人大部分是为一方服务的,卖方有卖方经纪人,买方有买方经纪人。! r" q: A' n; W
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中国的经纪人因为历史原因形成了其尴尬的定位,理论上是需要为买卖双方服务,但实际上往往发展成为自己私利去坑骗买方、卖方、甚至双方。
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! C0 x; W1 _' Z: j/ g2 @ 整个交易中只有经纪人才掌握全部信息。这个情况不改变,二手房经纪人谋私利的空间就一直在。2 W9 Q& Y3 I/ _7 ^( ^: B, z
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此外,中国的二手房经纪人,无法提供好的服务,和一直存在的“多重委托”机制有非常重要的关系。
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什么是多重委托?
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买家或卖家为了能尽快卖出或者买到房子,会“广撒网,多捞鱼”,把自己买房或卖房的任务交给多个经纪人。6 R$ n: r/ l& s; S' O
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经纪人为了自己的利益,一定会用尽办法去快速成交,这就产生了假房源吸客、谎报行情、隐瞒房屋问题等等。* |. t: E2 `$ w
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你不这样做,别人就这样做了。$ j* J4 z; V8 c1 {1 H }$ c$ p
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这是劣币驱逐良币的过程。
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在其他国家,更多的是独家委托。这样就有足够的时间空间提升房屋质量,做最好的撮合。- w( |7 X( J- _
/ p/ i$ T- Y+ Q; V/ o 同时,中国的二手房经纪人是传统雇员制,分成率低,收入绝对值也较低,社会地位同样低,本身的群体素质其实不算高。
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, x2 M1 ]% u, E6 z9 M 中国的二手房经纪费率要大大低于国际同行,美国的交易费率高达7%,而国内只有2%,现在因为价格战,甚至到了1%。
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在欧美国家经纪人收入保障的情况下,大量经纪人年龄都较大,流动性极低,且对所在片区的房屋非常熟悉,甚至对房屋对应的住户都了如指掌,在当地具备很强的个人品牌。7 K/ U2 B: |: H8 A$ R6 Z" t; {
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而国内的二手房经纪人,基本是刚毕业的三四流大学毕业生组成,平均年龄20多岁,流动性极高,无个人品牌,无信誉压力。
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这批人即使不做坑害客户之事,真心想为客户服务好,也是心有余而力不足。
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( E' T/ z' ?2 t( q- p j 中国的房地产中介行业,还在进行勇敢的探索——链家的路子可以走广,可以走多,但不要走歪。
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