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[租住日记] 客户亏147万还遭威胁?突破行业底线,链家是最认真的

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  • TA的每日心情
    开心
    2019-10-26 23:33
  • 签到天数: 121 天

    [LV.7]常住居民III

    发表于 2019-7-2 14:38:40 | 显示全部楼层 |阅读模式
    “链家”永远不缺黑料,就像娱乐圈从来不缺潜规则。
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    % `* _, ^% E0 ]; z  在房地产中介行业开拓闯荡十几年,链家已经熟练打造出了一套欺瞒客户、抓取差价、漫天过海、制造恐慌、挑拨离间、两方讨好的商业模式——链家其实是真正的“中国社科院”——里面的员工深谙中国社会的“科学”和“道理”。3 @2 j* g+ G* d
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      皇城脚下,海淀学区,买房首付被卷跑?威逼利诱,软硬兼施,“我劝你现在落袋为安”?2 J9 t1 H  X8 o1 {8 E# w6 N$ M

    $ X# N/ g# Z  X/ A4 S% h& J2 ~  链家创造着销售额上限,也突破着行业底线。
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      空有其表的监管之下,链家经理人甚至可以将客户“百万贷款”私吞,毫无发觉。如果不是卖家买家会面,双方甚至因为误会对簿公堂——这样的链家,是在“恋家”,还是“链家”?
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      两头行骗,侵吞147万
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      皇城脚下,海淀区牡丹园,链家(员工)不出意外地又导演了一起诈骗。
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    3 z9 f9 n7 @5 r( d2 X8 j/ L# Z( O1 k  一切起于“理房通”。; n% a: x# v/ W  F  l- k: a
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      发生在北京市海淀区牡丹园的这起事件,和理房通一直有着若隐若现的联系。: r5 m  a1 R$ F. @" x
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      我们的购房者姓蒋,我们后文里统称她为“蒋女士”。
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      我们的卖方姓马,后文里统称她为“马女士”。
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    + g& T8 D8 R, S8 p4 C  2018年12月23日,蒋女士在北京链家海德店买了牡丹园附近的一套房屋,随后向卖方马女士和链家分别支付了20万定金和5万中介费。
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    1 R3 p; Y/ g  a* T1 b  之后,2019年1月15日,链家的员工肖某让蒋女士和马女士使用了链家的理房通APP,并让买方蒋女士把147万首付资金转入理房通账户。2 V( Z" B# j  r# s2 u4 f! h8 o
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    ' a& h8 ?  A7 @, K6 P0 u  两天后,理房通APP显示,147万已经划转至建委监管。
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    # V# q6 p+ n$ b$ ?( P  1月24日,链家员工带领双方至农行上地支行办理购房贷款。
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    , G) I6 X2 H! f! }: y& B6 E: A  链家员工捏造了一个理由——给蒋女士办是基准利率贷款,不能去银行内部,会有银行员工出来办理——于是,链家哄骗两位女士在银行附近的一家餐饮店办完了房贷手续。
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      可是,直到现在,贷款一直没有批复下来。
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      蒋女士和马女士又一同向农行上地支行咨询,才得知——该行从未收到过这笔贷款申请!并强调从2018年底以来,他们从未开展过房贷业务!  a- I4 h4 g3 l! A9 n3 B
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      被骗了。
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    6 k/ ^5 c4 u6 y; N# k0 ~  交完首付、办理完贷款之后,这笔购房交易一直没有下文,蒋女士和马女士一直催促中介,但中介用各种理由搪塞。
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      直到今年4月底,马女士觉得蒋女士已经根本性违约,将其起诉至法院——而买方蒋女士对此深感意外。
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    , [6 m9 q2 T7 n1 D" H  蒋女士和马女士由此开始直接对话,这时他们才发现,一直是中介在中间制造矛盾,阻止交易顺利完成!4 K  ]7 p8 o1 [

    + R5 A$ _3 S7 U1 N  关于首付款147万元,卖方马女士中介,房子首付款是157万,怎么少了10万?中介对马女士解释说,是由于蒋女士流动性压力,想多贷款10万。。而马女士说,中介告诉她卖方的房子前期的租约中有问题条款,建议暂时少付10万首付款。。。
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      马女士认为时间拖得太久,要求中介催促买方,中介回复称买方“一直躲着不接收催告函,发了5次才接收”,而其实,蒋女士根本没有收到过催告,而且一直催促中介——但中介回复说,卖方的房子出租事情未处理好。。。7 f6 R" g- t  v+ y, M" y

    . A; I; D7 U- C6 d* K( z2 S8 s8 l( u  这背后还有更大的瓜。/ E# J, v" n4 q5 e- v, ^# R: ^
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      本来买卖房子是蒋女士和马女士的事,结果凭空出现一个“孙全志”。
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      1月17日都一次网签之后,根据房管局的资金划转协议中,如果这次交易不成功,资金退回到孙全志的账户。。
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      这次网签7天之后撤销,根据银行的资金流水显示,147万购房首付划到了孙全志的账户。
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    - G9 X; m* T, Y5 Q1 v  2月28日两位女士办理了第二次网签,这时网签合同正常,蒋女士为共同买受人,孙全志的名字也已不在合同中出现。) c& C% [9 ~+ d: P2 A4 p- M
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      蒋女士和马女士对整个过程完全不知情,从未出面参与任何签字,双方业不认识这位“孙全志”。
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      这位孙权志是谁?答案:他是链家的经纪人。
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    # E" A* J; `- d) g1 X2 \* G  6月22日,链家相关人士表示,这是这家店的经纪人的个人行为,利用链家的资金监管漏洞,伪造合同。现在,孙全志已经自首。
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      有一个孙全志,就说明现有条件可以发展出下一个“孙全志”——链家,不是资金监管出现了漏洞,是公司管理和服务精神出现了“黑洞”——吞人钱财,横生事由的黑洞。
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      理房通,左晖的“金融理想”) V" y$ m* ?7 j3 K
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      理房通是干嘛的?
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    . @1 t8 x/ g5 Y# i  众所周知,我们的链家是一家有着众多“钱进方向”的公司——他们不满足自己房地产中介的单一生意,需要广开门路多赚钱。; Q9 N' g9 q5 b
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    ' A; t4 K  M- \. r" `  于是,2014年,链家宣称布局金融理财业务,推出了“理房通”——定位是房产交易领域的“支付宝”——买房的人先把这个钱放在链家这块,交易达成之后,链家再把钱给卖家。
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      理房通,是左晖的“金融理想”。
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    # t1 Z; g* A7 k" H* c( j- [  2015年末,随着链家董事长左晖在集团年会上的讲话一夜之间传遍业内之后,越来越多的人开始关注到这个由链家一手孵化出来、左晖口中的『这就是我们要做的房地产金融』业务。( |; Y5 H" h) V; A  `- S- {5 K

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      2014年末推出以来,链家的理房通累计交易规模已经突破1286亿,一年内已经覆盖了链家成交规模的五分之一。3 S: t4 d/ q7 R4 v* T2 v
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      这样光鲜的外表,背后却隐藏着理房通的种种尴尬。- L9 a  n& N% u/ v' t
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      在二手房交易流程中,房产资金监管一直是一个无法绕开的大难题。正常的交易流程中,二手房买卖双方都要经历这样的四个流程:% A. l  {3 O2 w% S, a3 K
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      买卖双方签订购房买卖合同;8 I& {3 F6 n( e% M3 f9 u
    * P, g. J. Z, S3 D3 b- X' v- o
      由买家向卖家按合同约定支付首付款;
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    6 i9 V" B; V' }# z6 ]7 m  买家申请贷款,银行完成贷款审批后买卖双方确认,即可过户交易;' e* V( ?$ e  G( G
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      顺利完成过户后,银行向卖家账户打入全额贷款,交易完成;
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    # G4 x  m$ `' N' _- o, }  2、3两个环节,则是买卖双方最容易起纠纷的地方,也是笔房产交易能否顺利完成的关键。* j, t5 _8 h7 z+ @3 {6 x" w- k

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      买方不放心在过户完成前,就直接把首付款打到卖家账户,如果交易节外生枝,买家钱房两空,丢失交易的主动权。4 `- L( j2 T- `% ^$ Q/ C8 J
    # v  ]9 F& B7 n. X3 K+ |
      卖家担心因为买家的问题,首付现金如果没有落袋为安,也没有收到银行发放的贷款,在这种情况下去做过户,难免有提心吊胆的感觉。1 q3 R: H4 ^; c2 P+ d# V; r1 ~

    2 F" Q$ u6 `, ]0 j) C  理房通以第三方监管平台的形式切入交易。, y* B% R6 r) e. a  P7 m
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      买卖双方签订合同后,首付款直接打给理房通,买卖双方都能看到首付已经入账。同时由理房通对房屋产权进行鉴定,确认交易可以进行,再将首付款打给卖家。在整个过程种由理房通来监管资金的安全,让买卖双方都放心交易。0 t, c2 t$ D7 n: L  R

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    ( L6 @3 [; A, w) D" I  这种做法的好处对链家显而易见——通过对房产资金流的把控,理房通保证了该笔房产交易的顺利进行。第三方资金监管的介入,让整个交易流程的信息流在线上全程透明化,买卖双方通过链家交易,能获得远超过其它中介的客户体验。
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      可惜,理房通的资质其实并不让人信服。' y9 f8 C, b5 Q7 ?& z8 n$ z5 B
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      2007年以前,中国二手房交易市场乱象频出,中介以监管身份为名,要求卖家将首付交给自己,以此占用大量客户沉淀资金。但资金用途却是被中介挪用大肆开店,最终随着市场行情走低,资金链断裂跑路收尾,只留下了哭天喊地的买卖双方。
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    7 F9 p; E3 I* G$ v/ U  于是,政府部门对交易流程的严格管理:在任何场景下,中介都没有理由占据客户的资金,只能由银行进行四方托管!
    , K: I8 a! c" z& N) j3 U' b8 R' _3 I( w. s
      链家知道这层软肋。
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      所以在切入业务时,单独成立『北京理房通支付科技有限公司』让自己师出有名。
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    ' f$ v8 [8 _3 x; j  但在对外的宣传上,理房通又并未抛头露面。  N  V: i  I0 S/ m" Y

    + Y$ k1 d/ ~# i+ t  P  对用户而言,收获的其实是两个表面事实:
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    9 ]" E: W5 F* c& G  链家在交易中对房产资金进行监管,监管机构是它的全资子公司;9 @, [. C4 u5 Y

    # k! `5 q8 ]" C  F2 Q8 Y  链家的全资子公司,确实有央行颁发的牌照可以合法做这件事。
    7 B8 j$ I% \, y1 \) S
    + _1 f/ C- A) E# {: m8 g6 Q# _" n  2015年链家理房通完成了千亿规模的交易,仅以常规的3成首付计算——链家空手套白狼,得到了300亿的资金沉淀。" }/ o4 {+ |, d4 M- `- W% K! U3 \
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      2015年7月30日,理房通发布了关于链家通过沉淀资金获利的辟谣声明。- p: m( S- L6 D# c$ n3 r
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      但理房通只强调了自己的支付资质,没有对业务细节做出详细说明。
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    ' @% c5 d+ m5 ]0 M4 q$ |/ K; y  理房通为何要此地无银三百两的发表这个声明,而又不把沉淀资金的细节说清楚让各方获悉?" z- ?% t' h$ T% R0 a

    ) C: N% R/ N0 J, {' F1 u  如果在银行账户中进行冻结,会正常产生利息。但在理房通平台上,至今并没有提到,房产交易资金被冻结后,其利息的产生和归属情况。冻结资金的用途,没有细节。- ]$ B% t% v6 [) Q+ a

    ; x. X6 z5 H  R) b' y% ^: ]- X( \4 e7 Y  2 f3 J# W2 f, t  d, h

    . e( k8 [& ^" Y& \9 p: {- i; t' L  这些一而再、再而三说不清道不明的做法,只能让所有的人都怀疑,聪明的人在故意装蠢。, v" [; g3 f1 E" X5 r
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      为什么房地产中介容易被黑?+ X' @) w- v- X& x

    0 f0 b) S+ W* R( A/ t9 ]! F  中国的房地产中介行业让人纠结。9 K8 h; e" X$ b1 H' F1 T

    5 y; U9 L/ S: y7 ]  _8 R  我们的大多数国人,没有体验过国外房地产中介的服务。  ]% k7 e5 V1 }$ T/ {

    3 {0 w$ R; S) [2 l% f9 P: I  中国的二手房行业,有一些普遍存在的问题:; Q6 l" p$ v+ y- e) r. E
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      首先,中国的二手房经纪人天生就是神经分裂的——中国的经纪人被定位于“居间”位置,在卖家和买家之间充当第三方,而不是真正的“经纪人”。8 B2 G9 }3 {* V$ l' n& ?
    - x# L" y' g1 |6 Q$ m9 _; u
      
    - b3 ?* _  n4 z0 `
    0 C  E% F9 ]! q  在欧美,经济人大部分是为一方服务的,卖方有卖方经纪人,买方有买方经纪人。1 w+ a- t* C* i/ U1 f+ a7 T+ e' Z
    , E! @& `" R, s% m  q& C
      中国的经纪人因为历史原因形成了其尴尬的定位,理论上是需要为买卖双方服务,但实际上往往发展成为自己私利去坑骗买方、卖方、甚至双方。8 y, \: V/ D6 q8 @* z' i* P

    9 F" Q$ Y2 E" c7 c! ?* R# p1 n4 k  整个交易中只有经纪人才掌握全部信息。这个情况不改变,二手房经纪人谋私利的空间就一直在。
    $ A, K% s' p; l" Y1 A
    ) n5 H/ l4 U5 K. L3 Q, Z# F  
    ) f2 X" o, s7 @. U. T9 W4 \8 {- H5 @9 x8 y" k
      此外,中国的二手房经纪人,无法提供好的服务,和一直存在的“多重委托”机制有非常重要的关系。
    3 x# a9 Y- f' P  o- f+ r3 ~) [: D  C8 d0 B
      什么是多重委托?
    3 a$ U- D$ h  ^: A8 y& Y! ?
    3 {; j  }# V2 Q% N  买家或卖家为了能尽快卖出或者买到房子,会“广撒网,多捞鱼”,把自己买房或卖房的任务交给多个经纪人。
    8 d5 U1 D8 }1 u% n
      l7 a9 m4 H* U& H2 @8 p# `1 u  经纪人为了自己的利益,一定会用尽办法去快速成交,这就产生了假房源吸客、谎报行情、隐瞒房屋问题等等。
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    5 S& R' ?# v' f5 j1 w  
    ; c4 Z5 K; r0 Y$ u; L5 H9 X% @/ \7 V1 \5 t( s  l
      你不这样做,别人就这样做了。; e8 @6 ^: }# l: g; W
    $ L( o9 U5 B/ l! _6 s% D! F) @: `
      这是劣币驱逐良币的过程。  J7 I4 D" q! i) y: b: V
    & w- B& _- A+ T6 F: d
      在其他国家,更多的是独家委托。这样就有足够的时间空间提升房屋质量,做最好的撮合。
    ' h$ |- M! n5 c* [/ N. J$ E/ ?/ ]$ i' R( C" v) t
      同时,中国的二手房经纪人是传统雇员制,分成率低,收入绝对值也较低,社会地位同样低,本身的群体素质其实不算高。' x( ?- q+ _: E( r0 E
    # C( l! f9 \. h# p7 z
      中国的二手房经纪费率要大大低于国际同行,美国的交易费率高达7%,而国内只有2%,现在因为价格战,甚至到了1%。. Q9 ^+ p8 f" y7 b' l6 s( p

    ' n# g% h1 S" R  z  
    4 B, x3 ]- Q% i2 m' N/ [3 a/ m( ~6 G2 g& [" `* T4 t$ i
      在欧美国家经纪人收入保障的情况下,大量经纪人年龄都较大,流动性极低,且对所在片区的房屋非常熟悉,甚至对房屋对应的住户都了如指掌,在当地具备很强的个人品牌。
    $ G8 i! y! j" R3 T' u
    $ m. v1 n, n8 m* c  而国内的二手房经纪人,基本是刚毕业的三四流大学毕业生组成,平均年龄20多岁,流动性极高,无个人品牌,无信誉压力。' X. v& u$ {4 h* ~
    ( d0 ]6 @5 I6 m  J# f& O8 W
      这批人即使不做坑害客户之事,真心想为客户服务好,也是心有余而力不足。
    ! u; F5 w; ~2 k0 A# j+ u7 V5 L3 x3 y) F) V& K
      
    3 A5 O) O/ \/ ]9 w- A8 U8 L  E# p4 [
      中国的房地产中介行业,还在进行勇敢的探索——链家的路子可以走广,可以走多,但不要走歪。0 G# T1 f2 b( e# C

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