客户亏147万还遭威胁？突破行业底线，链家是最认真的

人生几何愁

“链家”永远不缺黑料，就像娱乐圈从来不缺潜规则。
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　　在房地产中介行业开拓闯荡十几年，链家已经熟练打造出了一套欺瞒客户、抓取差价、漫天过海、制造恐慌、挑拨离间、两方讨好的商业模式——链家其实是真正的“中国社科院”——里面的员工深谙中国社会的“科学”和“道理”。

% R9 _2 T2 U) a! _　　皇城脚下，海淀学区，买房首付被卷跑？威逼利诱，软硬兼施，“我劝你现在落袋为安”？

  G5 C. a: [" y　　链家创造着销售额上限，也突破着行业底线。
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　　空有其表的监管之下，链家经理人甚至可以将客户“百万贷款”私吞，毫无发觉。如果不是卖家买家会面，双方甚至因为误会对簿公堂——这样的链家，是在“恋家”，还是“链家”？
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　　两头行骗，侵吞147万
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　　皇城脚下，海淀区牡丹园，链家（员工）不出意外地又导演了一起诈骗。
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　　一切起于“理房通”。

# X1 W0 b2 T$ r1 U4 P　　发生在北京市海淀区牡丹园的这起事件，和理房通一直有着若隐若现的联系。

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　　我们的购房者姓蒋，我们后文里统称她为“蒋女士”。
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1 E( |2 O% J: m3 {& b" E) ?9 ^# d　　我们的卖方姓马，后文里统称她为“马女士”。

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　　2018年12月23日，蒋女士在北京链家海德店买了牡丹园附近的一套房屋，随后向卖方马女士和链家分别支付了20万定金和5万中介费。
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4 h# d. R- Y7 a8 g　　之后，2019年1月15日，链家的员工肖某让蒋女士和马女士使用了链家的理房通APP，并让买方蒋女士把147万首付资金转入理房通账户。

　　

- \4 j- `/ `7 ]' T, ^2 F　　两天后，理房通APP显示，147万已经划转至建委监管。

! m; o& A  t& D! E' L. F+ B　　1月24日，链家员工带领双方至农行上地支行办理购房贷款。
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, C4 C* }' b/ F$ n- E　　链家员工捏造了一个理由——给蒋女士办是基准利率贷款，不能去银行内部，会有银行员工出来办理——于是，链家哄骗两位女士在银行附近的一家餐饮店办完了房贷手续。
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　　可是，直到现在，贷款一直没有批复下来。

- g0 f  B, f: h. [2 w+ @- r% h/ K　　蒋女士和马女士又一同向农行上地支行咨询，才得知——该行从未收到过这笔贷款申请！并强调从2018年底以来，他们从未开展过房贷业务！
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　　被骗了。

5 P8 i5 G  L/ _+ W; Y. T- E$ Q　　交完首付、办理完贷款之后，这笔购房交易一直没有下文，蒋女士和马女士一直催促中介，但中介用各种理由搪塞。
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　　直到今年4月底，马女士觉得蒋女士已经根本性违约，将其起诉至法院——而买方蒋女士对此深感意外。
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　　蒋女士和马女士由此开始直接对话，这时他们才发现，一直是中介在中间制造矛盾，阻止交易顺利完成！
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　　关于首付款147万元，卖方马女士中介，房子首付款是157万，怎么少了10万？中介对马女士解释说，是由于蒋女士流动性压力，想多贷款10万。。而马女士说，中介告诉她卖方的房子前期的租约中有问题条款，建议暂时少付10万首付款。。。

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& ~) Y2 M# B, L$ ^: s　　马女士认为时间拖得太久，要求中介催促买方，中介回复称买方“一直躲着不接收催告函，发了5次才接收”，而其实，蒋女士根本没有收到过催告，而且一直催促中介——但中介回复说，卖方的房子出租事情未处理好。。。

　　这背后还有更大的瓜。

" Y1 e9 X/ t* D, w& ~- J　　本来买卖房子是蒋女士和马女士的事，结果凭空出现一个“孙全志”。
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　　1月17日都一次网签之后，根据房管局的资金划转协议中，如果这次交易不成功，资金退回到孙全志的账户。。

　　

　　这次网签7天之后撤销，根据银行的资金流水显示，147万购房首付划到了孙全志的账户。

2 R& S& x- x: T　　2月28日两位女士办理了第二次网签，这时网签合同正常，蒋女士为共同买受人，孙全志的名字也已不在合同中出现。
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9 S1 P& s3 Z# B  O- ^　　蒋女士和马女士对整个过程完全不知情，从未出面参与任何签字，双方业不认识这位“孙全志”。

/ |, O0 Z3 R# O( j　　这位孙权志是谁？答案：他是链家的经纪人。
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, f! e! T# Q8 x! s　　6月22日，链家相关人士表示，这是这家店的经纪人的个人行为，利用链家的资金监管漏洞，伪造合同。现在，孙全志已经自首。
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　　有一个孙全志，就说明现有条件可以发展出下一个“孙全志”——链家，不是资金监管出现了漏洞，是公司管理和服务精神出现了“黑洞”——吞人钱财，横生事由的黑洞。
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　　理房通，左晖的“金融理想”

　　理房通是干嘛的？

0 Z* b4 y, r1 w3 @　　众所周知，我们的链家是一家有着众多“钱进方向”的公司——他们不满足自己房地产中介的单一生意，需要广开门路多赚钱。
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　　于是，2014年，链家宣称布局金融理财业务，推出了“理房通”——定位是房产交易领域的“支付宝”——买房的人先把这个钱放在链家这块，交易达成之后，链家再把钱给卖家。
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　　理房通，是左晖的“金融理想”。

" L/ S: D! `. U　　2015年末，随着链家董事长左晖在集团年会上的讲话一夜之间传遍业内之后，越来越多的人开始关注到这个由链家一手孵化出来、左晖口中的『这就是我们要做的房地产金融』业务。

　　

　　2014年末推出以来，链家的理房通累计交易规模已经突破1286亿，一年内已经覆盖了链家成交规模的五分之一。

　　这样光鲜的外表，背后却隐藏着理房通的种种尴尬。
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! p3 V  M7 j+ k: t$ W' I% p　　在二手房交易流程中，房产资金监管一直是一个无法绕开的大难题。正常的交易流程中，二手房买卖双方都要经历这样的四个流程：
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　　买卖双方签订购房买卖合同；

+ {8 }& r( ~; t" q/ p　　由买家向卖家按合同约定支付首付款；

　　买家申请贷款，银行完成贷款审批后买卖双方确认，即可过户交易；
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　　顺利完成过户后，银行向卖家账户打入全额贷款，交易完成；
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' M8 ]# H$ U: m* n) K" f　　2、3两个环节，则是买卖双方最容易起纠纷的地方，也是笔房产交易能否顺利完成的关键。

　　
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% s( l4 O' f, |$ r; p' n6 V　　买方不放心在过户完成前，就直接把首付款打到卖家账户，如果交易节外生枝，买家钱房两空，丢失交易的主动权。

　　卖家担心因为买家的问题，首付现金如果没有落袋为安，也没有收到银行发放的贷款，在这种情况下去做过户，难免有提心吊胆的感觉。

, X, [+ P: s! s# y, P　　理房通以第三方监管平台的形式切入交易。
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2 ~" D/ ^7 ?' l9 X1 Y$ W7 c　　买卖双方签订合同后，首付款直接打给理房通，买卖双方都能看到首付已经入账。同时由理房通对房屋产权进行鉴定，确认交易可以进行，再将首付款打给卖家。在整个过程种由理房通来监管资金的安全，让买卖双方都放心交易。

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　　这种做法的好处对链家显而易见——通过对房产资金流的把控，理房通保证了该笔房产交易的顺利进行。第三方资金监管的介入，让整个交易流程的信息流在线上全程透明化，买卖双方通过链家交易，能获得远超过其它中介的客户体验。
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0 m. b4 O( U; C* X  X) i　　可惜，理房通的资质其实并不让人信服。

　　

　　2007年以前，中国二手房交易市场乱象频出，中介以监管身份为名，要求卖家将首付交给自己，以此占用大量客户沉淀资金。但资金用途却是被中介挪用大肆开店，最终随着市场行情走低，资金链断裂跑路收尾，只留下了哭天喊地的买卖双方。

! Q' s* n! F; ~  v7 D! g　　于是，政府部门对交易流程的严格管理：在任何场景下，中介都没有理由占据客户的资金，只能由银行进行四方托管！

; [8 g4 \2 ^$ |8 d' I% {　　链家知道这层软肋。

( B1 ]5 ]; q; \　　所以在切入业务时，单独成立『北京理房通支付科技有限公司』让自己师出有名。

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5 [2 F( D$ M6 e6 s' W- l3 D　　但在对外的宣传上，理房通又并未抛头露面。

　　对用户而言，收获的其实是两个表面事实：

　　链家在交易中对房产资金进行监管，监管机构是它的全资子公司；
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: L# l- Y9 U1 ~5 B　　链家的全资子公司，确实有央行颁发的牌照可以合法做这件事。

( a, f6 i8 n: Z1 x! \　　2015年链家理房通完成了千亿规模的交易，仅以常规的3成首付计算——链家空手套白狼，得到了300亿的资金沉淀。
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3 q. E$ _5 r, J　　2015年7月30日，理房通发布了关于链家通过沉淀资金获利的辟谣声明。
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　　但理房通只强调了自己的支付资质，没有对业务细节做出详细说明。
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　　理房通为何要此地无银三百两的发表这个声明，而又不把沉淀资金的细节说清楚让各方获悉？
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　　如果在银行账户中进行冻结，会正常产生利息。但在理房通平台上，至今并没有提到，房产交易资金被冻结后，其利息的产生和归属情况。冻结资金的用途，没有细节。
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　　这些一而再、再而三说不清道不明的做法，只能让所有的人都怀疑，聪明的人在故意装蠢。
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# I' O! Y5 q& \$ J2 D% V- J　　为什么房地产中介容易被黑？

' w  u: r/ ~# q. ?　　中国的房地产中介行业让人纠结。
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0 F6 a1 l3 ]: ], E! y9 y　　我们的大多数国人，没有体验过国外房地产中介的服务。

3 X0 v1 B' R7 b/ `$ m& g, p　　中国的二手房行业，有一些普遍存在的问题：

* [- d0 w2 L+ ?2 \( L　　首先，中国的二手房经纪人天生就是神经分裂的——中国的经纪人被定位于“居间”位置，在卖家和买家之间充当第三方，而不是真正的“经纪人”。

　　

  g) f( \, L$ w! v　　在欧美，经济人大部分是为一方服务的，卖方有卖方经纪人，买方有买方经纪人。

　　中国的经纪人因为历史原因形成了其尴尬的定位，理论上是需要为买卖双方服务，但实际上往往发展成为自己私利去坑骗买方、卖方、甚至双方。
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　　整个交易中只有经纪人才掌握全部信息。这个情况不改变，二手房经纪人谋私利的空间就一直在。

　　
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　　此外，中国的二手房经纪人，无法提供好的服务，和一直存在的“多重委托”机制有非常重要的关系。

8 n1 W# s4 }9 \" [8 s7 C4 E% x　　什么是多重委托？

　　买家或卖家为了能尽快卖出或者买到房子，会“广撒网，多捞鱼”，把自己买房或卖房的任务交给多个经纪人。
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5 a2 z+ E" j9 Q0 F# [" ~　　经纪人为了自己的利益，一定会用尽办法去快速成交，这就产生了假房源吸客、谎报行情、隐瞒房屋问题等等。
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　　你不这样做，别人就这样做了。

　　这是劣币驱逐良币的过程。
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/ L' a* o- a" W# I　　在其他国家，更多的是独家委托。这样就有足够的时间空间提升房屋质量，做最好的撮合。

# a4 @4 J, A) M7 w% {1 H　　同时，中国的二手房经纪人是传统雇员制，分成率低，收入绝对值也较低，社会地位同样低，本身的群体素质其实不算高。

' ~4 @- Y, U) b! F3 g' C/ ?　　中国的二手房经纪费率要大大低于国际同行，美国的交易费率高达7%，而国内只有2%，现在因为价格战，甚至到了1%。
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* }$ N/ w- ?' O& b3 _! C　　
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" N" v) f, f0 R3 P0 U; A　　在欧美国家经纪人收入保障的情况下，大量经纪人年龄都较大，流动性极低，且对所在片区的房屋非常熟悉，甚至对房屋对应的住户都了如指掌，在当地具备很强的个人品牌。
* P5 H0 \4 s- o5 I. r
0 u* b+ `: O) R# ?, A: r: p　　而国内的二手房经纪人，基本是刚毕业的三四流大学毕业生组成，平均年龄20多岁，流动性极高，无个人品牌，无信誉压力。

　　这批人即使不做坑害客户之事，真心想为客户服务好，也是心有余而力不足。
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0 F5 C4 ^* e; w7 M! q- U2 f3 b& j7 B　　中国的房地产中介行业，还在进行勇敢的探索——链家的路子可以走广，可以走多，但不要走歪。
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