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[租住日记] 客户亏147万还遭威胁?突破行业底线,链家是最认真的

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  • TA的每日心情
    开心
    2019-10-26 23:33
  • 签到天数: 121 天

    [LV.7]常住居民III

    发表于 2019-7-2 14:38:40 | 显示全部楼层 |阅读模式
    “链家”永远不缺黑料,就像娱乐圈从来不缺潜规则。$ z$ S" n+ q$ Z5 W' A, y0 f8 I
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      在房地产中介行业开拓闯荡十几年,链家已经熟练打造出了一套欺瞒客户、抓取差价、漫天过海、制造恐慌、挑拨离间、两方讨好的商业模式——链家其实是真正的“中国社科院”——里面的员工深谙中国社会的“科学”和“道理”。- K& U8 V, A- y3 c1 E
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      皇城脚下,海淀学区,买房首付被卷跑?威逼利诱,软硬兼施,“我劝你现在落袋为安”?
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    7 |+ E- ^- T# d5 M6 {! S" D  链家创造着销售额上限,也突破着行业底线。- T& c! U. z2 Q8 M* n) T
    . m( l6 R4 Z- @7 Q, w
      空有其表的监管之下,链家经理人甚至可以将客户“百万贷款”私吞,毫无发觉。如果不是卖家买家会面,双方甚至因为误会对簿公堂——这样的链家,是在“恋家”,还是“链家”?- _0 h& j3 z! K2 ]! ~

    ! A5 c1 f; D( z( t& ~  两头行骗,侵吞147万
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      皇城脚下,海淀区牡丹园,链家(员工)不出意外地又导演了一起诈骗。0 o0 R- m& l* E# r6 p; ^

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    : P) X7 S/ p6 J8 `  一切起于“理房通”。
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    ! W, B. d8 Z5 g9 ]# ?. d5 M. B: `  发生在北京市海淀区牡丹园的这起事件,和理房通一直有着若隐若现的联系。2 _* G; G: Z+ q; Z) u/ J
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    3 T$ s  Z( w. z2 [8 y: @  我们的购房者姓蒋,我们后文里统称她为“蒋女士”。
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    " x9 ^# `! ]* Q. h- A2 D+ U7 n  我们的卖方姓马,后文里统称她为“马女士”。
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    6 b- J0 m3 w0 o+ O  2018年12月23日,蒋女士在北京链家海德店买了牡丹园附近的一套房屋,随后向卖方马女士和链家分别支付了20万定金和5万中介费。
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    $ {1 e- \1 S! l3 Q! }  T$ s  l3 w  之后,2019年1月15日,链家的员工肖某让蒋女士和马女士使用了链家的理房通APP,并让买方蒋女士把147万首付资金转入理房通账户。9 A( i; L3 I/ ^" e, `
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      两天后,理房通APP显示,147万已经划转至建委监管。
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      1月24日,链家员工带领双方至农行上地支行办理购房贷款。
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    8 T% b$ r$ h4 v! R  链家员工捏造了一个理由——给蒋女士办是基准利率贷款,不能去银行内部,会有银行员工出来办理——于是,链家哄骗两位女士在银行附近的一家餐饮店办完了房贷手续。- R6 O: f  k  Z. P# C( O

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      可是,直到现在,贷款一直没有批复下来。
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      蒋女士和马女士又一同向农行上地支行咨询,才得知——该行从未收到过这笔贷款申请!并强调从2018年底以来,他们从未开展过房贷业务!
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    $ \' [, O) F1 C. U9 z! s! _  被骗了。
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    & t* u. P+ ?, ?' ^; v3 j  交完首付、办理完贷款之后,这笔购房交易一直没有下文,蒋女士和马女士一直催促中介,但中介用各种理由搪塞。
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      直到今年4月底,马女士觉得蒋女士已经根本性违约,将其起诉至法院——而买方蒋女士对此深感意外。
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    . |& E, H  K) |& f0 w( y1 m  蒋女士和马女士由此开始直接对话,这时他们才发现,一直是中介在中间制造矛盾,阻止交易顺利完成!5 K% [  r! p/ L2 W! ]8 r- @
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      关于首付款147万元,卖方马女士中介,房子首付款是157万,怎么少了10万?中介对马女士解释说,是由于蒋女士流动性压力,想多贷款10万。。而马女士说,中介告诉她卖方的房子前期的租约中有问题条款,建议暂时少付10万首付款。。。
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      马女士认为时间拖得太久,要求中介催促买方,中介回复称买方“一直躲着不接收催告函,发了5次才接收”,而其实,蒋女士根本没有收到过催告,而且一直催促中介——但中介回复说,卖方的房子出租事情未处理好。。。
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    ) }( ?: l' E# e. D2 j3 F4 R/ O  这背后还有更大的瓜。4 `9 r6 I+ O" `3 ^( @
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      本来买卖房子是蒋女士和马女士的事,结果凭空出现一个“孙全志”。3 f" R/ i+ J' W9 B: w: m2 J0 W

    - V% S' g2 x& J, j! B3 j% G  1月17日都一次网签之后,根据房管局的资金划转协议中,如果这次交易不成功,资金退回到孙全志的账户。。
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      这次网签7天之后撤销,根据银行的资金流水显示,147万购房首付划到了孙全志的账户。
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    4 L+ e5 ?/ [1 R4 s  2月28日两位女士办理了第二次网签,这时网签合同正常,蒋女士为共同买受人,孙全志的名字也已不在合同中出现。
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      蒋女士和马女士对整个过程完全不知情,从未出面参与任何签字,双方业不认识这位“孙全志”。- S+ T. v! I- d) N$ _6 E5 i+ |  A
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      这位孙权志是谁?答案:他是链家的经纪人。
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      6月22日,链家相关人士表示,这是这家店的经纪人的个人行为,利用链家的资金监管漏洞,伪造合同。现在,孙全志已经自首。
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    " E; ?: d3 |: j5 G3 ^  有一个孙全志,就说明现有条件可以发展出下一个“孙全志”——链家,不是资金监管出现了漏洞,是公司管理和服务精神出现了“黑洞”——吞人钱财,横生事由的黑洞。
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    ) `  x$ \3 g5 y' Z; U8 j) Y  理房通,左晖的“金融理想”5 J* g! s! p# \! R

    2 f6 L, q3 W% f4 _: Z! M5 C  理房通是干嘛的?
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      众所周知,我们的链家是一家有着众多“钱进方向”的公司——他们不满足自己房地产中介的单一生意,需要广开门路多赚钱。
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    3 ]* C3 g7 B5 `2 _1 z: P  于是,2014年,链家宣称布局金融理财业务,推出了“理房通”——定位是房产交易领域的“支付宝”——买房的人先把这个钱放在链家这块,交易达成之后,链家再把钱给卖家。
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      理房通,是左晖的“金融理想”。- S- \' X# O. B

    9 Y# f+ O; T) y, z  2015年末,随着链家董事长左晖在集团年会上的讲话一夜之间传遍业内之后,越来越多的人开始关注到这个由链家一手孵化出来、左晖口中的『这就是我们要做的房地产金融』业务。" c, l5 C9 c' s
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      2014年末推出以来,链家的理房通累计交易规模已经突破1286亿,一年内已经覆盖了链家成交规模的五分之一。0 j1 d1 R$ J+ L7 W
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      这样光鲜的外表,背后却隐藏着理房通的种种尴尬。
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      G7 S, B0 F  {+ T) K5 M6 K9 a  在二手房交易流程中,房产资金监管一直是一个无法绕开的大难题。正常的交易流程中,二手房买卖双方都要经历这样的四个流程:. ?) s2 f9 s( H' c( k

    8 m& E. O6 a$ k3 Z  买卖双方签订购房买卖合同;
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      由买家向卖家按合同约定支付首付款;6 H! ?) g3 i6 _1 L6 ?$ s

    ; m  l& v, T6 B7 r6 I- ~  买家申请贷款,银行完成贷款审批后买卖双方确认,即可过户交易;) o; Q. d+ k9 H3 S

    % |0 z3 q. m/ P$ b  顺利完成过户后,银行向卖家账户打入全额贷款,交易完成;; q$ e  \: L! k9 w& \

    $ }' r5 t3 I0 H  2、3两个环节,则是买卖双方最容易起纠纷的地方,也是笔房产交易能否顺利完成的关键。
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    0 ^/ s" w0 N. M  买方不放心在过户完成前,就直接把首付款打到卖家账户,如果交易节外生枝,买家钱房两空,丢失交易的主动权。
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      卖家担心因为买家的问题,首付现金如果没有落袋为安,也没有收到银行发放的贷款,在这种情况下去做过户,难免有提心吊胆的感觉。
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    ; e( o3 r& Y4 c7 n" h3 V2 a  理房通以第三方监管平台的形式切入交易。# H4 P, v; h! Z7 F

    : Z, w& U% i2 M! p  买卖双方签订合同后,首付款直接打给理房通,买卖双方都能看到首付已经入账。同时由理房通对房屋产权进行鉴定,确认交易可以进行,再将首付款打给卖家。在整个过程种由理房通来监管资金的安全,让买卖双方都放心交易。
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      这种做法的好处对链家显而易见——通过对房产资金流的把控,理房通保证了该笔房产交易的顺利进行。第三方资金监管的介入,让整个交易流程的信息流在线上全程透明化,买卖双方通过链家交易,能获得远超过其它中介的客户体验。5 H% L7 \+ W9 v* M. B3 v; |
    5 ]& |/ {( f! p( n( v9 D
      可惜,理房通的资质其实并不让人信服。
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      2007年以前,中国二手房交易市场乱象频出,中介以监管身份为名,要求卖家将首付交给自己,以此占用大量客户沉淀资金。但资金用途却是被中介挪用大肆开店,最终随着市场行情走低,资金链断裂跑路收尾,只留下了哭天喊地的买卖双方。$ X8 w. J6 F7 b: T6 i

    9 D+ H; \2 ?% ?$ O2 z  于是,政府部门对交易流程的严格管理:在任何场景下,中介都没有理由占据客户的资金,只能由银行进行四方托管!
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    4 x) ^' J3 J, q& c  m. `  链家知道这层软肋。
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    6 h3 {& A% F/ `0 \3 M9 Y  所以在切入业务时,单独成立『北京理房通支付科技有限公司』让自己师出有名。& Z) @& h7 b" Q/ N+ ]2 B

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    $ |& ~; r6 n: h% m  B  但在对外的宣传上,理房通又并未抛头露面。3 O% p5 l2 ?( k( |6 b4 [
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      对用户而言,收获的其实是两个表面事实:
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      链家在交易中对房产资金进行监管,监管机构是它的全资子公司;
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      链家的全资子公司,确实有央行颁发的牌照可以合法做这件事。
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    ) ^" [/ M  A9 V, c  2015年链家理房通完成了千亿规模的交易,仅以常规的3成首付计算——链家空手套白狼,得到了300亿的资金沉淀。
    ) |! n2 v( g8 w5 p; H
    . w, M% m1 P: s% F  2015年7月30日,理房通发布了关于链家通过沉淀资金获利的辟谣声明。
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    8 e. x! p% B! {6 q  但理房通只强调了自己的支付资质,没有对业务细节做出详细说明。' Z2 D, S# e0 Z6 h( Z- [

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    ; Z9 _+ I0 F; a. K
    * O1 q1 e2 y5 r/ t4 N& j  理房通为何要此地无银三百两的发表这个声明,而又不把沉淀资金的细节说清楚让各方获悉?0 K( |: ?+ b; r. C2 I% v+ ]0 q4 o, c

      B4 f$ {; ~" G: C8 N  如果在银行账户中进行冻结,会正常产生利息。但在理房通平台上,至今并没有提到,房产交易资金被冻结后,其利息的产生和归属情况。冻结资金的用途,没有细节。
    ) \! a9 o6 M4 q4 w0 h7 W$ I9 K2 ]) [  z3 ?& n3 f1 _
      
    6 d" o) ^9 S$ ]& o8 j4 o- u8 ^& I! x5 Y( z6 ^9 a3 [
      这些一而再、再而三说不清道不明的做法,只能让所有的人都怀疑,聪明的人在故意装蠢。
    . {6 m9 j3 W( d( y; g; O, o1 l5 l
    ( B0 d% H9 A5 @1 |/ u' T, h  为什么房地产中介容易被黑?
    ) s, C! ^0 \: F2 ?6 p, K" |  x/ C8 R8 e1 @. M
      中国的房地产中介行业让人纠结。; Z# `/ r% [# Z( Q7 `0 I
    . r9 `' t, e, \; j+ _) x- y- y  R
      我们的大多数国人,没有体验过国外房地产中介的服务。
    ) D2 z, b  s* c. \% U3 g, Q6 L" Y& e2 k8 Z3 e) E' N5 m/ d
      中国的二手房行业,有一些普遍存在的问题:5 N5 w' n' ^1 ~' l* P1 s# q8 A" h

    ) Y! d  Y  ?5 t3 _  n; y, d  首先,中国的二手房经纪人天生就是神经分裂的——中国的经纪人被定位于“居间”位置,在卖家和买家之间充当第三方,而不是真正的“经纪人”。
    ' Q" v% L, j7 Q8 B( Z5 F
    3 T6 F2 B+ p9 m: @  1 A! r8 i) C9 \  Z+ r
    4 D( r3 i- Y2 c* `5 [+ y6 K9 T
      在欧美,经济人大部分是为一方服务的,卖方有卖方经纪人,买方有买方经纪人。2 x/ }" N' v5 D( S

    ) P1 P' j% E% j2 E9 \1 d, m/ q  中国的经纪人因为历史原因形成了其尴尬的定位,理论上是需要为买卖双方服务,但实际上往往发展成为自己私利去坑骗买方、卖方、甚至双方。1 d7 c( u4 H! ~5 e( U

    4 U* ^4 h' O, }7 C+ X1 J: E, @  整个交易中只有经纪人才掌握全部信息。这个情况不改变,二手房经纪人谋私利的空间就一直在。
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    7 n8 ]) {  W1 g9 i- ]! K* ]1 \: l! Q0 g$ k. o7 l! X5 {
      此外,中国的二手房经纪人,无法提供好的服务,和一直存在的“多重委托”机制有非常重要的关系。& J9 K5 Q. w* m+ U

    ! Z5 |9 ], p4 h+ I( X6 e. |* Q  什么是多重委托?
    * X( e; u3 {( Z6 I) ?7 m
    2 `+ G0 V% J5 j( w5 Q( {  买家或卖家为了能尽快卖出或者买到房子,会“广撒网,多捞鱼”,把自己买房或卖房的任务交给多个经纪人。
    4 M& n: w* I6 O) o
    ! N6 [9 W! o+ o: _! w8 n, h  经纪人为了自己的利益,一定会用尽办法去快速成交,这就产生了假房源吸客、谎报行情、隐瞒房屋问题等等。4 V$ `  p- \/ d" U8 s, c4 j

    8 _, N5 R$ f6 e- f0 A% Q  
    & G; q' {! T4 u. H$ W$ p, t8 Y
    3 _& n) w3 e% M% c- U; J  你不这样做,别人就这样做了。& u6 f# U( C6 ^; q1 `
    6 L; g% a" B' A+ E
      这是劣币驱逐良币的过程。
    7 g1 Z3 ]7 h9 G; g7 M3 }0 l
    ) t; W9 U9 Y5 D" C  在其他国家,更多的是独家委托。这样就有足够的时间空间提升房屋质量,做最好的撮合。
    7 y1 {/ U0 r, J8 B. s/ F0 x% u% Z1 b$ _( D/ _3 z7 s
      同时,中国的二手房经纪人是传统雇员制,分成率低,收入绝对值也较低,社会地位同样低,本身的群体素质其实不算高。
    / e- O) y+ X. C2 G' O( k0 o8 c: N! C3 V( F2 U
      中国的二手房经纪费率要大大低于国际同行,美国的交易费率高达7%,而国内只有2%,现在因为价格战,甚至到了1%。' z6 J$ A4 U) n7 T* c
    9 a- b" c; u- F, W; E& o
      
    & D" \! M5 x# L) d6 M
    & f# ?( l% w& \1 _3 Q- G  在欧美国家经纪人收入保障的情况下,大量经纪人年龄都较大,流动性极低,且对所在片区的房屋非常熟悉,甚至对房屋对应的住户都了如指掌,在当地具备很强的个人品牌。" f8 r. v& n6 p; d. m
    ) W& F- c; G$ V$ ~9 }
      而国内的二手房经纪人,基本是刚毕业的三四流大学毕业生组成,平均年龄20多岁,流动性极高,无个人品牌,无信誉压力。/ W& |8 z; ]# o& `8 R

    $ T9 b/ ~/ o) Z2 m7 |: V9 k/ ^  这批人即使不做坑害客户之事,真心想为客户服务好,也是心有余而力不足。
    6 G8 H6 C5 a+ Z  e" G4 d
    ) G8 \, l* c) G8 |7 A$ ?  
    : H) Y8 x9 _& x0 r& Q4 m+ R* `; N6 ^# v" q' [" P
      中国的房地产中介行业,还在进行勇敢的探索——链家的路子可以走广,可以走多,但不要走歪。: p% s) D. n. K- V5 z9 ]

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