TA的每日心情 | 开心 2019-10-26 23:33 |
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签到天数: 121 天 [LV.7]常住居民III
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“链家”永远不缺黑料,就像娱乐圈从来不缺潜规则。6 a& Q9 L. \ y
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在房地产中介行业开拓闯荡十几年,链家已经熟练打造出了一套欺瞒客户、抓取差价、漫天过海、制造恐慌、挑拨离间、两方讨好的商业模式——链家其实是真正的“中国社科院”——里面的员工深谙中国社会的“科学”和“道理”。( b& G$ [9 q# o0 ~9 o6 F& ?7 s! K* @& C
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皇城脚下,海淀学区,买房首付被卷跑?威逼利诱,软硬兼施,“我劝你现在落袋为安”?
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链家创造着销售额上限,也突破着行业底线。2 o" A# \$ |: h6 g" n2 A: X! ]
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空有其表的监管之下,链家经理人甚至可以将客户“百万贷款”私吞,毫无发觉。如果不是卖家买家会面,双方甚至因为误会对簿公堂——这样的链家,是在“恋家”,还是“链家”?% @0 r: A9 z/ O5 Q) m9 A7 F* x3 y
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两头行骗,侵吞147万
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, l1 ~5 z. @5 Z! _ 皇城脚下,海淀区牡丹园,链家(员工)不出意外地又导演了一起诈骗。6 I' y0 u5 U8 ]/ ]
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+ w" s9 ~# P( V) g 一切起于“理房通”。
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发生在北京市海淀区牡丹园的这起事件,和理房通一直有着若隐若现的联系。" C3 n! v1 C% N5 H# f
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2 ]1 Z3 E( \% O) `$ B8 n% {- [4 y 我们的购房者姓蒋,我们后文里统称她为“蒋女士”。* K R0 c) D! u6 N3 A$ E
" o8 e. Z2 e# F/ ~ 我们的卖方姓马,后文里统称她为“马女士”。
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! E: h+ S8 k6 R 2018年12月23日,蒋女士在北京链家海德店买了牡丹园附近的一套房屋,随后向卖方马女士和链家分别支付了20万定金和5万中介费。7 N1 e4 U R! @+ E; E# s9 ]. K
8 g) C- J& V8 ]* U" P 之后,2019年1月15日,链家的员工肖某让蒋女士和马女士使用了链家的理房通APP,并让买方蒋女士把147万首付资金转入理房通账户。' J- o, `3 d6 N2 E' b6 u
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两天后,理房通APP显示,147万已经划转至建委监管。
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1月24日,链家员工带领双方至农行上地支行办理购房贷款。# X' F/ P5 G4 W: L5 L d+ G0 y
& A" ` `% f h) r I, K i: C 链家员工捏造了一个理由——给蒋女士办是基准利率贷款,不能去银行内部,会有银行员工出来办理——于是,链家哄骗两位女士在银行附近的一家餐饮店办完了房贷手续。
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可是,直到现在,贷款一直没有批复下来。$ M& U. `' n) i
7 s3 ? M, W7 [ 蒋女士和马女士又一同向农行上地支行咨询,才得知——该行从未收到过这笔贷款申请!并强调从2018年底以来,他们从未开展过房贷业务!
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. h d8 E, F, u2 ^ 被骗了。4 u0 p3 G, M. }
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交完首付、办理完贷款之后,这笔购房交易一直没有下文,蒋女士和马女士一直催促中介,但中介用各种理由搪塞。8 T0 _/ Q) a% p! i) ~
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: c: d9 W5 x: A: t1 _3 s: H 直到今年4月底,马女士觉得蒋女士已经根本性违约,将其起诉至法院——而买方蒋女士对此深感意外。/ r3 Q9 S. f" t2 \3 I( Q
1 G3 N+ \# I H7 W9 G0 E. x6 H 蒋女士和马女士由此开始直接对话,这时他们才发现,一直是中介在中间制造矛盾,阻止交易顺利完成!
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关于首付款147万元,卖方马女士中介,房子首付款是157万,怎么少了10万?中介对马女士解释说,是由于蒋女士流动性压力,想多贷款10万。。而马女士说,中介告诉她卖方的房子前期的租约中有问题条款,建议暂时少付10万首付款。。。: K! S3 y! K- z3 i, |# y5 m
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马女士认为时间拖得太久,要求中介催促买方,中介回复称买方“一直躲着不接收催告函,发了5次才接收”,而其实,蒋女士根本没有收到过催告,而且一直催促中介——但中介回复说,卖方的房子出租事情未处理好。。。
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* H' @/ W& f; ?+ u# U7 x 这背后还有更大的瓜。# E2 I, N, i: a6 t5 ?
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本来买卖房子是蒋女士和马女士的事,结果凭空出现一个“孙全志”。
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1月17日都一次网签之后,根据房管局的资金划转协议中,如果这次交易不成功,资金退回到孙全志的账户。。
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& D' W6 o$ ^+ j# a! |7 P+ P4 v 这次网签7天之后撤销,根据银行的资金流水显示,147万购房首付划到了孙全志的账户。1 Z2 u( c+ [" E8 k
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2月28日两位女士办理了第二次网签,这时网签合同正常,蒋女士为共同买受人,孙全志的名字也已不在合同中出现。' _$ Z9 o: r: J9 i) [+ T
. _8 H+ E/ h& F/ H) L/ X8 T. C 蒋女士和马女士对整个过程完全不知情,从未出面参与任何签字,双方业不认识这位“孙全志”。
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2 F- l) C* [( d% A0 H" ~. ]0 [ 这位孙权志是谁?答案:他是链家的经纪人。& Z) f) {7 Z' t2 W+ p
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1 y. E. N. y* O7 u# w) _ 6月22日,链家相关人士表示,这是这家店的经纪人的个人行为,利用链家的资金监管漏洞,伪造合同。现在,孙全志已经自首。% o- S( x& r/ Z+ X- g6 b
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有一个孙全志,就说明现有条件可以发展出下一个“孙全志”——链家,不是资金监管出现了漏洞,是公司管理和服务精神出现了“黑洞”——吞人钱财,横生事由的黑洞。
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理房通,左晖的“金融理想”6 K# M) H6 Q0 |( h
% H$ j8 @4 { m- u; s" A, J 理房通是干嘛的?, S1 f+ W: J. e: u/ R' h0 V
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众所周知,我们的链家是一家有着众多“钱进方向”的公司——他们不满足自己房地产中介的单一生意,需要广开门路多赚钱。% Q% J% |* B6 L# {2 w7 F+ h
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# z5 y: ]9 V- a; L7 f) U! l/ t 于是,2014年,链家宣称布局金融理财业务,推出了“理房通”——定位是房产交易领域的“支付宝”——买房的人先把这个钱放在链家这块,交易达成之后,链家再把钱给卖家。
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, L& n1 c8 u; C1 M+ m: f$ ] 理房通,是左晖的“金融理想”。
" z$ D0 j* I; N, {( q4 j* t5 r
! W$ P. d5 t' B7 a2 @: k 2015年末,随着链家董事长左晖在集团年会上的讲话一夜之间传遍业内之后,越来越多的人开始关注到这个由链家一手孵化出来、左晖口中的『这就是我们要做的房地产金融』业务。
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2014年末推出以来,链家的理房通累计交易规模已经突破1286亿,一年内已经覆盖了链家成交规模的五分之一。9 N! s: L+ @( _
/ B+ s+ [ r u0 ` 这样光鲜的外表,背后却隐藏着理房通的种种尴尬。
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! t6 O, t7 U2 d' ], a t) d: x 在二手房交易流程中,房产资金监管一直是一个无法绕开的大难题。正常的交易流程中,二手房买卖双方都要经历这样的四个流程:
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) t3 Y2 c! i+ ^* _' Y, X+ t$ V 买卖双方签订购房买卖合同;& u+ l# _5 h }% J+ G2 N) y
5 v+ T) k0 f3 t2 h- y& R 由买家向卖家按合同约定支付首付款;* h: Z3 `$ P3 t% N. N1 c
7 `; G/ q" V- W% |% V- } 买家申请贷款,银行完成贷款审批后买卖双方确认,即可过户交易;& t( a5 r _& I( `' b
6 n" D+ O& f6 R, ^5 | 顺利完成过户后,银行向卖家账户打入全额贷款,交易完成;
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2、3两个环节,则是买卖双方最容易起纠纷的地方,也是笔房产交易能否顺利完成的关键。. j/ v4 O" n2 Q2 f$ G( b& `
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. m' y9 ]) s# B* y$ _# |- t 买方不放心在过户完成前,就直接把首付款打到卖家账户,如果交易节外生枝,买家钱房两空,丢失交易的主动权。
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% K4 v- u1 J, Q& @, Y; B( n1 { 卖家担心因为买家的问题,首付现金如果没有落袋为安,也没有收到银行发放的贷款,在这种情况下去做过户,难免有提心吊胆的感觉。6 U8 s) Y0 E- I! C* S0 p- @
# M% r# u8 |2 ^4 y 理房通以第三方监管平台的形式切入交易。2 P0 D) l' q( |
% J' j! D4 |. r 买卖双方签订合同后,首付款直接打给理房通,买卖双方都能看到首付已经入账。同时由理房通对房屋产权进行鉴定,确认交易可以进行,再将首付款打给卖家。在整个过程种由理房通来监管资金的安全,让买卖双方都放心交易。
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这种做法的好处对链家显而易见——通过对房产资金流的把控,理房通保证了该笔房产交易的顺利进行。第三方资金监管的介入,让整个交易流程的信息流在线上全程透明化,买卖双方通过链家交易,能获得远超过其它中介的客户体验。
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. v- t5 }9 ^1 e1 Z1 q 可惜,理房通的资质其实并不让人信服。 K( V: O8 Y: _( `5 z2 b
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7 [3 J- v( n5 t: L! \& Q: ] 2007年以前,中国二手房交易市场乱象频出,中介以监管身份为名,要求卖家将首付交给自己,以此占用大量客户沉淀资金。但资金用途却是被中介挪用大肆开店,最终随着市场行情走低,资金链断裂跑路收尾,只留下了哭天喊地的买卖双方。& P* R- i2 Y6 {# q3 l% Y$ b
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于是,政府部门对交易流程的严格管理:在任何场景下,中介都没有理由占据客户的资金,只能由银行进行四方托管!
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链家知道这层软肋。
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所以在切入业务时,单独成立『北京理房通支付科技有限公司』让自己师出有名。
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但在对外的宣传上,理房通又并未抛头露面。
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对用户而言,收获的其实是两个表面事实:
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链家在交易中对房产资金进行监管,监管机构是它的全资子公司;$ G7 j2 E/ K s$ i4 E. B% d
M8 ?6 [. n0 p6 f7 H 链家的全资子公司,确实有央行颁发的牌照可以合法做这件事。
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) z) f f v+ [. s 2015年链家理房通完成了千亿规模的交易,仅以常规的3成首付计算——链家空手套白狼,得到了300亿的资金沉淀。
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0 o& S' L( ~3 N/ c4 M' w) x# w7 e 2015年7月30日,理房通发布了关于链家通过沉淀资金获利的辟谣声明。
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但理房通只强调了自己的支付资质,没有对业务细节做出详细说明。! s6 F3 F9 H- L# ]
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理房通为何要此地无银三百两的发表这个声明,而又不把沉淀资金的细节说清楚让各方获悉?
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如果在银行账户中进行冻结,会正常产生利息。但在理房通平台上,至今并没有提到,房产交易资金被冻结后,其利息的产生和归属情况。冻结资金的用途,没有细节。3 x. {. G. j$ X r8 L: w* D2 w( `& {
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% Q6 F# v2 T& z. i* ~7 c2 N/ E 这些一而再、再而三说不清道不明的做法,只能让所有的人都怀疑,聪明的人在故意装蠢。: m$ Z3 N& L) \7 e! \3 J n
2 P3 @* x- q; @/ ]& M 为什么房地产中介容易被黑?- b9 {" p- w* Z7 p9 {$ c
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中国的房地产中介行业让人纠结。
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( {4 n, X8 z" W# |3 `; f& F) @1 o 我们的大多数国人,没有体验过国外房地产中介的服务。
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# g& R: D- Z$ p. k" t1 {2 b 中国的二手房行业,有一些普遍存在的问题:
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首先,中国的二手房经纪人天生就是神经分裂的——中国的经纪人被定位于“居间”位置,在卖家和买家之间充当第三方,而不是真正的“经纪人”。/ s* U% [+ X, {3 W9 \4 |. \: I
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, D! C9 p* Z0 a3 U 在欧美,经济人大部分是为一方服务的,卖方有卖方经纪人,买方有买方经纪人。$ L7 I, V k1 ?
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中国的经纪人因为历史原因形成了其尴尬的定位,理论上是需要为买卖双方服务,但实际上往往发展成为自己私利去坑骗买方、卖方、甚至双方。
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整个交易中只有经纪人才掌握全部信息。这个情况不改变,二手房经纪人谋私利的空间就一直在。
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: H4 K+ ^1 v9 N5 F6 ^. ] 此外,中国的二手房经纪人,无法提供好的服务,和一直存在的“多重委托”机制有非常重要的关系。 r j" }7 K/ a$ e! S! K
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什么是多重委托?
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买家或卖家为了能尽快卖出或者买到房子,会“广撒网,多捞鱼”,把自己买房或卖房的任务交给多个经纪人。0 K& u! p6 z% }* A. E$ K. e- d
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经纪人为了自己的利益,一定会用尽办法去快速成交,这就产生了假房源吸客、谎报行情、隐瞒房屋问题等等。
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- ], O+ O: k, a; R& c0 L% ` 你不这样做,别人就这样做了。
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这是劣币驱逐良币的过程。" G) V/ R, ^ \3 m! {( v. L
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在其他国家,更多的是独家委托。这样就有足够的时间空间提升房屋质量,做最好的撮合。
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5 i H# x$ b! Y. p3 S" b 同时,中国的二手房经纪人是传统雇员制,分成率低,收入绝对值也较低,社会地位同样低,本身的群体素质其实不算高。
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中国的二手房经纪费率要大大低于国际同行,美国的交易费率高达7%,而国内只有2%,现在因为价格战,甚至到了1%。) n9 j) V$ e: B6 F: \
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在欧美国家经纪人收入保障的情况下,大量经纪人年龄都较大,流动性极低,且对所在片区的房屋非常熟悉,甚至对房屋对应的住户都了如指掌,在当地具备很强的个人品牌。
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而国内的二手房经纪人,基本是刚毕业的三四流大学毕业生组成,平均年龄20多岁,流动性极高,无个人品牌,无信誉压力。' j9 X; ^, ]. }9 I- i
9 l" D3 f4 r! C! h: r 这批人即使不做坑害客户之事,真心想为客户服务好,也是心有余而力不足。
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/ D( P; D2 @8 P0 p$ c) M 中国的房地产中介行业,还在进行勇敢的探索——链家的路子可以走广,可以走多,但不要走歪。
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