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[租住日记] 客户亏147万还遭威胁?突破行业底线,链家是最认真的

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  • TA的每日心情
    开心
    2019-10-26 23:33
  • 签到天数: 121 天

    [LV.7]常住居民III

    发表于 2019-7-2 14:38:40 | 显示全部楼层 |阅读模式
    “链家”永远不缺黑料,就像娱乐圈从来不缺潜规则。
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      在房地产中介行业开拓闯荡十几年,链家已经熟练打造出了一套欺瞒客户、抓取差价、漫天过海、制造恐慌、挑拨离间、两方讨好的商业模式——链家其实是真正的“中国社科院”——里面的员工深谙中国社会的“科学”和“道理”。
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      皇城脚下,海淀学区,买房首付被卷跑?威逼利诱,软硬兼施,“我劝你现在落袋为安”?) G  v0 e1 k+ T

    2 X/ ~+ s7 H& w  n2 i  链家创造着销售额上限,也突破着行业底线。
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    # P* O1 Z# U7 a" Q" [  空有其表的监管之下,链家经理人甚至可以将客户“百万贷款”私吞,毫无发觉。如果不是卖家买家会面,双方甚至因为误会对簿公堂——这样的链家,是在“恋家”,还是“链家”?
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    3 |1 Z  ~) Y0 F" z8 s# D7 V* v$ k  两头行骗,侵吞147万' A. A% b" v. A( F

    ' e3 v* y9 _) S) A1 L/ b  皇城脚下,海淀区牡丹园,链家(员工)不出意外地又导演了一起诈骗。
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      一切起于“理房通”。, K) F. ^9 ^0 P

    5 j# \) D# j  R) M: D8 o8 c  发生在北京市海淀区牡丹园的这起事件,和理房通一直有着若隐若现的联系。+ J6 p9 g) {* h6 ^( O$ `$ J, z

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    / }8 N" p7 P9 n+ q/ S  我们的购房者姓蒋,我们后文里统称她为“蒋女士”。/ c2 X2 |) Z- e

    1 U  Z8 z  L  {0 C. A  我们的卖方姓马,后文里统称她为“马女士”。
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      2018年12月23日,蒋女士在北京链家海德店买了牡丹园附近的一套房屋,随后向卖方马女士和链家分别支付了20万定金和5万中介费。
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    ; z. q  }, ?, _6 b1 _8 R  之后,2019年1月15日,链家的员工肖某让蒋女士和马女士使用了链家的理房通APP,并让买方蒋女士把147万首付资金转入理房通账户。; I% e/ g3 R4 F' B) R& y% L' a8 K9 Z
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      两天后,理房通APP显示,147万已经划转至建委监管。
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      1月24日,链家员工带领双方至农行上地支行办理购房贷款。9 U# }" \. W( H# n$ i/ t6 Y

    & P+ S. z. M* ^7 e  链家员工捏造了一个理由——给蒋女士办是基准利率贷款,不能去银行内部,会有银行员工出来办理——于是,链家哄骗两位女士在银行附近的一家餐饮店办完了房贷手续。
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    8 ^, c9 M, V6 L7 T; a" f  可是,直到现在,贷款一直没有批复下来。
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      蒋女士和马女士又一同向农行上地支行咨询,才得知——该行从未收到过这笔贷款申请!并强调从2018年底以来,他们从未开展过房贷业务!4 {/ K8 G4 q0 b* H- d% k2 z) z8 R

    ( a2 f9 n, |4 O5 o7 o' K# S9 e  被骗了。2 Z6 f- S- Z+ M1 ^1 V, D

    # }/ B* S  g8 h( m  交完首付、办理完贷款之后,这笔购房交易一直没有下文,蒋女士和马女士一直催促中介,但中介用各种理由搪塞。/ ], S" \/ s1 t+ x0 D! L4 f) T
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      直到今年4月底,马女士觉得蒋女士已经根本性违约,将其起诉至法院——而买方蒋女士对此深感意外。$ m" T' q6 F6 _) X

    $ r$ l5 O2 r; @0 I1 K/ f  蒋女士和马女士由此开始直接对话,这时他们才发现,一直是中介在中间制造矛盾,阻止交易顺利完成!
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      关于首付款147万元,卖方马女士中介,房子首付款是157万,怎么少了10万?中介对马女士解释说,是由于蒋女士流动性压力,想多贷款10万。。而马女士说,中介告诉她卖方的房子前期的租约中有问题条款,建议暂时少付10万首付款。。。. K/ j7 X  X. |/ a& w

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      马女士认为时间拖得太久,要求中介催促买方,中介回复称买方“一直躲着不接收催告函,发了5次才接收”,而其实,蒋女士根本没有收到过催告,而且一直催促中介——但中介回复说,卖方的房子出租事情未处理好。。。
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    & h5 @1 @6 c" n4 [! D" P# o+ [0 ^  这背后还有更大的瓜。
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      本来买卖房子是蒋女士和马女士的事,结果凭空出现一个“孙全志”。
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    . O3 C* R: S! j- ]! \. a  1月17日都一次网签之后,根据房管局的资金划转协议中,如果这次交易不成功,资金退回到孙全志的账户。。
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    , ^  E& p3 |  k( E1 C! j  这次网签7天之后撤销,根据银行的资金流水显示,147万购房首付划到了孙全志的账户。7 C4 D+ G+ H! b" v( M
    ; W, X) }+ W1 [: ^6 t
      2月28日两位女士办理了第二次网签,这时网签合同正常,蒋女士为共同买受人,孙全志的名字也已不在合同中出现。0 H# T& I0 {6 l! Y0 d

    4 g$ q5 R4 K4 j* I5 x9 a* B  蒋女士和马女士对整个过程完全不知情,从未出面参与任何签字,双方业不认识这位“孙全志”。
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    . d# k& ^. ]) ]: e  V8 P0 g- [  这位孙权志是谁?答案:他是链家的经纪人。% J& V; U5 w) Z( `
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    & {( M5 a9 q# }4 A8 J- g* T1 |  6月22日,链家相关人士表示,这是这家店的经纪人的个人行为,利用链家的资金监管漏洞,伪造合同。现在,孙全志已经自首。, R" V* ?. B+ g
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      有一个孙全志,就说明现有条件可以发展出下一个“孙全志”——链家,不是资金监管出现了漏洞,是公司管理和服务精神出现了“黑洞”——吞人钱财,横生事由的黑洞。1 I0 a5 y. K% O3 L

    # _3 \4 H  i& \  S  理房通,左晖的“金融理想”8 G& Y. y5 O# _' I7 p: v* \  m

    ; a" L4 j9 r) b6 x* h7 W5 n% p1 [. q  理房通是干嘛的?
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      众所周知,我们的链家是一家有着众多“钱进方向”的公司——他们不满足自己房地产中介的单一生意,需要广开门路多赚钱。
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    " q- ?( A! s3 S! r8 `7 N* @! E  于是,2014年,链家宣称布局金融理财业务,推出了“理房通”——定位是房产交易领域的“支付宝”——买房的人先把这个钱放在链家这块,交易达成之后,链家再把钱给卖家。
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      理房通,是左晖的“金融理想”。
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      2015年末,随着链家董事长左晖在集团年会上的讲话一夜之间传遍业内之后,越来越多的人开始关注到这个由链家一手孵化出来、左晖口中的『这就是我们要做的房地产金融』业务。
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    4 }. H% o8 F6 {) E. b6 {0 v1 r& S  2014年末推出以来,链家的理房通累计交易规模已经突破1286亿,一年内已经覆盖了链家成交规模的五分之一。
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    $ j  V+ ?+ \$ P3 y9 a1 F/ ]8 w1 W  这样光鲜的外表,背后却隐藏着理房通的种种尴尬。/ P8 j# i& d. l2 Y9 @& z/ N$ [

    9 {0 Z7 T' J  l  在二手房交易流程中,房产资金监管一直是一个无法绕开的大难题。正常的交易流程中,二手房买卖双方都要经历这样的四个流程:
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    5 `" I' q8 e3 m1 y: r! ~: O0 M  买卖双方签订购房买卖合同;8 m' |* G6 R. N: W& S9 Q5 Z# ~8 W

    9 q8 Z, z( h; Q+ y$ u  由买家向卖家按合同约定支付首付款;
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      买家申请贷款,银行完成贷款审批后买卖双方确认,即可过户交易;8 i9 u! b6 p+ d% ~  Q

    : M1 q* ~- V3 r6 Y, ?8 I  顺利完成过户后,银行向卖家账户打入全额贷款,交易完成;+ z; R' g; ?% S% ^

    % R! f2 w* \9 L  h$ k# M* S  2、3两个环节,则是买卖双方最容易起纠纷的地方,也是笔房产交易能否顺利完成的关键。
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    - N- x4 W, `3 p# ^  买方不放心在过户完成前,就直接把首付款打到卖家账户,如果交易节外生枝,买家钱房两空,丢失交易的主动权。8 r6 j2 x4 `! t. T

      ]" x3 X6 g* p, F9 b1 w8 I  卖家担心因为买家的问题,首付现金如果没有落袋为安,也没有收到银行发放的贷款,在这种情况下去做过户,难免有提心吊胆的感觉。
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    ' N1 s7 z$ d& I5 w! W$ K  理房通以第三方监管平台的形式切入交易。; s4 X* M7 Z$ D2 t( S" C: B, I

    1 U: Q; v0 Y# f' n  买卖双方签订合同后,首付款直接打给理房通,买卖双方都能看到首付已经入账。同时由理房通对房屋产权进行鉴定,确认交易可以进行,再将首付款打给卖家。在整个过程种由理房通来监管资金的安全,让买卖双方都放心交易。' j- \, I& T/ I
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      6 r& K* P8 V. F/ B; V8 L3 p
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      这种做法的好处对链家显而易见——通过对房产资金流的把控,理房通保证了该笔房产交易的顺利进行。第三方资金监管的介入,让整个交易流程的信息流在线上全程透明化,买卖双方通过链家交易,能获得远超过其它中介的客户体验。
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    3 A# t7 m; U1 L" u  可惜,理房通的资质其实并不让人信服。
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    ' I$ |: `& Q4 {! w0 s
      2007年以前,中国二手房交易市场乱象频出,中介以监管身份为名,要求卖家将首付交给自己,以此占用大量客户沉淀资金。但资金用途却是被中介挪用大肆开店,最终随着市场行情走低,资金链断裂跑路收尾,只留下了哭天喊地的买卖双方。
    : r4 t" x& r7 d- @" P" m/ j7 @& V5 a/ }. M; b5 L, U
      于是,政府部门对交易流程的严格管理:在任何场景下,中介都没有理由占据客户的资金,只能由银行进行四方托管!% U$ G# t8 `- b' W1 f% l3 q6 a
    ; S. t/ O6 y4 c5 X
      链家知道这层软肋。9 z; S0 X+ `  i2 A1 r

    : S+ r4 S/ a( C8 }  所以在切入业务时,单独成立『北京理房通支付科技有限公司』让自己师出有名。
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    2 C, M' I% X" K( \. O  但在对外的宣传上,理房通又并未抛头露面。
      f: h+ K2 Z8 G7 L5 ^; j1 A, i3 ^' w! L
      对用户而言,收获的其实是两个表面事实:
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      链家在交易中对房产资金进行监管,监管机构是它的全资子公司;
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      链家的全资子公司,确实有央行颁发的牌照可以合法做这件事。
      M! b& n' Z" P: Q! f; k- {0 \" f% r9 L5 g+ e
      2015年链家理房通完成了千亿规模的交易,仅以常规的3成首付计算——链家空手套白狼,得到了300亿的资金沉淀。
    / `+ W, c6 e$ a! V9 f) m, q( O) V$ g2 |% @% g+ R" I
      2015年7月30日,理房通发布了关于链家通过沉淀资金获利的辟谣声明。, I2 h/ l3 {2 W
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      但理房通只强调了自己的支付资质,没有对业务细节做出详细说明。
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    ( P" N2 Q+ _4 J8 {, D; p* D9 M4 o8 o$ {+ F
      理房通为何要此地无银三百两的发表这个声明,而又不把沉淀资金的细节说清楚让各方获悉?
    : I5 m$ U3 ^2 W
    - E  u9 p$ ?1 P; I  如果在银行账户中进行冻结,会正常产生利息。但在理房通平台上,至今并没有提到,房产交易资金被冻结后,其利息的产生和归属情况。冻结资金的用途,没有细节。1 B6 \. u! b$ a# }/ b, ?

    8 _$ @! d* {0 J; |* v( f  
    8 v7 W5 s$ G! x. [1 `9 s3 i
    . b( a) t4 U- u+ g8 N- }  这些一而再、再而三说不清道不明的做法,只能让所有的人都怀疑,聪明的人在故意装蠢。" q0 I+ a* ~7 [( R8 N9 k" q, ]) i

    2 n6 N$ O" V$ o1 S" g  p  B  为什么房地产中介容易被黑?
    2 q# j  T. M- e* Q) F) `0 ?3 o  H" b, Y: ^' J
      中国的房地产中介行业让人纠结。4 g& a) Z, S' {  R  ^& N
    4 J2 R& }! ]4 M# [: _: ~+ I
      我们的大多数国人,没有体验过国外房地产中介的服务。, k) l. j% |, p9 v/ n/ q# y

    2 s& r1 E+ e4 R: [$ t1 M  E% t2 q  中国的二手房行业,有一些普遍存在的问题:
    , J+ Y" Y$ D8 }1 F% V% l7 W/ ^& e1 [5 @5 k- ~5 U" I( Q' f1 s
      首先,中国的二手房经纪人天生就是神经分裂的——中国的经纪人被定位于“居间”位置,在卖家和买家之间充当第三方,而不是真正的“经纪人”。
    7 H4 L3 ~; F+ e3 [- Y6 {
    * P) L" ^8 `9 z9 c  , j8 \) g% m9 G; o8 n8 x9 Q

    " X( W- Q# ?, G# o1 Z  在欧美,经济人大部分是为一方服务的,卖方有卖方经纪人,买方有买方经纪人。
    " I2 L6 k0 i$ f# k# i% L2 n: U6 L" m  R( [) f7 s3 b
      中国的经纪人因为历史原因形成了其尴尬的定位,理论上是需要为买卖双方服务,但实际上往往发展成为自己私利去坑骗买方、卖方、甚至双方。
    + Z6 j6 _' `8 V& ]" w
    9 ]. |! ?6 T+ W. h3 s  整个交易中只有经纪人才掌握全部信息。这个情况不改变,二手房经纪人谋私利的空间就一直在。9 ]9 w4 p' m$ k9 T0 T

    $ N. F- k4 U/ y! {; d6 }2 L9 l  - d. E8 N+ w+ L5 W# G

    * J" K" Q, K- W; Z9 [. K/ x2 d  此外,中国的二手房经纪人,无法提供好的服务,和一直存在的“多重委托”机制有非常重要的关系。
    $ m4 J% T4 L4 v% s' f6 o) d4 |* h+ y, n/ J- D5 Q1 Z5 h, L: Z+ \
      什么是多重委托?! W- r* e) s. ?4 J* g* }- `# O

    3 y. s/ g* w) o2 D4 e, w  买家或卖家为了能尽快卖出或者买到房子,会“广撒网,多捞鱼”,把自己买房或卖房的任务交给多个经纪人。
    . L. W' T7 i' C+ W4 T, z# W" I( v
    ) g) X( G; Y  V  o2 g+ R/ b& [; s0 @  经纪人为了自己的利益,一定会用尽办法去快速成交,这就产生了假房源吸客、谎报行情、隐瞒房屋问题等等。
    * y5 `, F, f$ g) X! B/ ?# b# `& \3 K3 ~0 G$ g% k6 c5 G- c9 N' k, E2 w
      # i6 y9 s5 ^  d! h- v* z6 X

    + H' ?' S/ A0 J! R% G2 L4 E$ K& W  你不这样做,别人就这样做了。' p" Y' ]; t. a% H/ y

    ! R$ _. X( ~5 ^( m8 a  这是劣币驱逐良币的过程。6 F  Z; l9 Y2 @0 w6 X
    3 s2 t& ^% U# ]$ Y( |2 Z4 J
      在其他国家,更多的是独家委托。这样就有足够的时间空间提升房屋质量,做最好的撮合。
    5 q0 Q$ w$ ?2 ?" `" a. b$ H' P
    - S' o$ ~# t& s" [" O3 E  X4 r  同时,中国的二手房经纪人是传统雇员制,分成率低,收入绝对值也较低,社会地位同样低,本身的群体素质其实不算高。
    $ |. I- ?: d: G- H- p; J
      F+ J6 s) j/ R1 i  ?3 p  中国的二手房经纪费率要大大低于国际同行,美国的交易费率高达7%,而国内只有2%,现在因为价格战,甚至到了1%。
    2 t2 @" O& _" S" j* K+ n( B. `) u" d; D
      
    & E- H- a. K' C3 S
    4 j& h) s, S0 x3 E" F, q  在欧美国家经纪人收入保障的情况下,大量经纪人年龄都较大,流动性极低,且对所在片区的房屋非常熟悉,甚至对房屋对应的住户都了如指掌,在当地具备很强的个人品牌。4 p; U* {& ~4 ^* ]

    3 J" k( Q% R' d4 y' {7 K  而国内的二手房经纪人,基本是刚毕业的三四流大学毕业生组成,平均年龄20多岁,流动性极高,无个人品牌,无信誉压力。
    6 c% F! d1 C5 j
    6 [( D9 k" i  b+ z  |  这批人即使不做坑害客户之事,真心想为客户服务好,也是心有余而力不足。1 u  g: Z: C& p1 e& k
    $ |; Z: e% H* }! F/ p
      * l* K  k+ x4 j* F5 A. z

    3 U  Q0 d" U( B/ `6 u9 b- A  中国的房地产中介行业,还在进行勇敢的探索——链家的路子可以走广,可以走多,但不要走歪。
    4 R) e- \, y1 e) B* G- }) o& M  s

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