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[购房经验] 报告称中国商业地产乐观 福州地产依赖度高居第三位

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    [LV.3]偶尔看看II

    发表于 2014-8-15 10:30:55 | 显示全部楼层 |阅读模式

    拉动经济不再太多依赖房地产投资,这成为一线楼市暂不松绑限购的底气

    林小昭

    一个地方对房地产投资的依赖度,大致可以用房地产开发投资占GDP产出的比重来衡量。

    这一比重越高,说明该城市对房地产的依赖度越大。

    继本周对各省份数据进行盘点后,《第一财经日报》日前对25个中心城市公开发布的上半年数据梳理发现,各个城市房地产开发投资占GDP的比重高低差异悬殊,其中,贵阳以51.16%名列榜首,深圳则以6.69%名列榜尾。(注:25个城市包括直辖市、主要省会城市、计划单列市和重点城市,部分中心城市由于数据不够透明,未纳入统计。)

    地产依赖度低

    一线城市限购不放松

    观点:地方政府乱救市实为害了房地产

    地方政府挟持银行松房贷

    在呼和浩特和济南率先取消限购后,短短一个多月时间,全国已有30多个二三线城市取消或者大幅度放松限购。

    这股“松绑风”日前也波及一线城市。深圳就屡次传出松绑限购的呼声。

    对此,13日晚间,深圳市规划和国土委官方微博表示,根据分类调控精神,深圳市将继续实施限购政策,促进房地产市场平稳健康发展。同时,健全房地产市场监管机制,加强市场监测分析,一方面加强预售许可管理,引导开发企业理性定价;另一方面要求开发企业严格按照一房一价的要求,在价格部门备案销售价格,明码标价对外销售。

    深圳不放开限购,对地产依赖度比较低或是一个重要因素。

    深圳市统计局的数据显示,上半年固定资产投资额1123.72亿元,增长12.3%,比1~5月份提高0.6个百分点。其中房地产开发项目投资431.94亿元,增长20.8%。房地产开发投资占GDP的比重仅为6.69%,在国内主要城市中排名最低。

    广东省政协委员、深圳市委党校副校长谭刚对《第一财经日报》分析,深圳对地产的依赖度比较低,一方面是由于目前可供用于房地产开发的土地十分有限。“别的城市都有大量的土地进入房地产开发领域,但深圳除了前海,这几年供地产开发的土地很少。”

    另一方面,深圳已经走过了依靠投资拉动经济增长的阶段。目前,深圳的高新技术产业、高附加值产业、未来型产业的布局在经济发展过程中已经体现出了强大的作用。

    “在深圳经济运行整体比较好的情况下,没有必要通过放松房地产调控带动经济增长。”谭刚说。

    统计数据显示,上半年深圳生产总值同比增长8%,比一季度提高0.7个百分点,分别高于全国和全省0.6和0.5个百分点。地方公共财政预算收入1102.33亿元,增长22.5%,其中各项税收收入974.22亿元,增长20.9%。发展势头比较良好。

    实际上,不仅是深圳,几个一线城市的地产依赖度也都不高。例如,同省兄弟广州仅为10.27%,位列倒数第二。上海也仅为12.22%,北京为14.69%,占比均比较低。

    也正是对地产依赖度比较低,目前几个一线城市均表示要坚持限购。

    例如上海,据当地媒体8月14日报道,从上海市房管部门获悉,迄今为止上海限购政策没有任何调整。

    除了深圳和上海,此前不久,北京和广州官方也都先后表示不会轻易放松限购。

    中原地产首席市场分析师张大伟对本报分析称,随着市场调整深入,接下来一线城市也会在诸如普通住宅标准方面做一些调整,这些动作比较小,但能给市场释放一些信心。但因为一线城市的产业体系十分完善,尽管房价比较贵,但对房地产的依赖度并没有那么高,所以也不需要进行大的调整。

    贵阳、昆明地产依赖度高

    福州依赖度位列第三

    福州多家银行首套房贷利率基本维持原状
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    与一线城市对地产依赖度较低相反,一些二线城市的地产依赖度超过了25%,最高的贵阳则超过了50%。

    在统计的25个城市中,排名前10的分别是贵阳(51.16%)、昆明(43.31%)、福州(36%)、西安(34.46%)、沈阳(29.69%)、厦门(25.97%)、武汉(25.36%)、郑州(24.94%)、杭州(24.83%)、重庆(24.11%)。

    贵阳和昆明的表现颇为引人关注,其所在的贵州和云南两省本身的地产投资开发依赖度就达到了27.96%和25.5%。

    贵阳这几年一系列的超级大盘开发十分显眼。当地开发商宏立城打造的总建筑面积1830万平方米、规划居住人口达50万人的超级大盘花果园曾一度成为全国的焦点。

    像贵阳、昆明这些中西部城市,其房地产依赖度高,一个重要原因是其所在省份目前的城镇化率仍很低,这几年正处于快速城镇化和工业化的进程中。在此进程中,房地产开发的增量比较大。

    目前贵州和云南的城镇化均低于40%,城镇化仍处于起飞加速阶段,城镇化率的增长幅度也会高于全国平均水平。

    以贵州为例,贵州城镇人口2013年比上年末增加56.37万人,城镇化率提高1.7个百分点。不过,即使如此,其城镇化率也才38.2%,仍在全国处于垫底的位置。

    贵州省政府参事、贵州省社科院城市经济研究所所长胡晓登分析指出,与沿海省份有两三个中心城市不同,像贵州、云南等中西部省份,省会是一个省的单极核心城市,几乎全省最好的教育、医疗资源都集中于此,下面其他地市与省会城市差距特别大。因此,像贵阳这样的省会城市对省内其他地方有着很强的吸引力。

    上海易居房地产研究院研究员严跃进对本报记者表示,西南、西北包括中部很多省份的经济发展不均衡,省会城市占据了太多资源禀赋,而房地产受资源禀赋影响很大,因此省会城市的房地产发展也是全省最快的。

    严跃进认为,东部发达城市的房地产与其他产业发展紧密结合,有了相关产业和人口进入,才有房地产的发展。西部很多城市则是先造城,再吸引投资者和人口。

    “这样做存在一定风险。人口导入受到产业引导,但这些城市不见得能引入一些优质产业。一些高端产业不可能落户到中西部的普通城市。”严跃进说,如果相关的产业无法进来,购买力后续也达不到预期,“消化能力跟不上,造的城就会有空壳的危险。”

    相比之下,东部省份如浙江和福建等几个中心城市则是另外一种类型。

    包括福州、厦门、宁波的地产依赖度之所以高,主要与这两个省纺织服装、轻工等产业发展相关,积累了大量民间财富,民间资本十分雄厚。但这几年实体经济不景气、产业升级缓慢,房地产赚钱快,很多资金就流向房地产行业。

    这也是目前浙江和福建很多城市房价高企的原因所在。

    根据中国指数研究院发布的6月百城新建住宅价格指数,目前均价超过一万的城市共有16个,其中浙江和福建就占据了6个,像经济总量位居全国第53位的厦门房价为20428元/平方米,比一线城市广州还高出2260元/平方米;省会福州也达到15059元/平方米,远高于青岛、大连等北方沿海发达城市。浙江、福建很多普通县城的房价甚至超过了沈阳、长春等省会城市。

    附表各大城市房产投资占GDP比重

    城市 房地产投资 GDP 占比

    贵阳 515.65 1007.83 51.16%

    昆明 714.51 1649.62 43.31%

    福州 720.43 2001.43 36%

    西安 773.83 2245.69 34.46%

    沈阳 1110.2 3739.1 29.69%

    厦门 354.59 1365.55 25.97%

    武汉 1156.7 4560.79 25.36%

    郑州 780.5 3129.5 24.94%

    杭州 977.96 3938.40 24.83%

    重庆 1553 6440.51 24.11%

    成都 1057 4842.8 21.83%

    海口 101.53? 489.75 20.73%

    大连 785.7 3953.2 19.88%

    宁波 690.6 3485.1 19.82%

    长沙 586.19 3580.06 16.37%

    南宁 216.47 1367.16 15.83%

    无锡 649.87 4112.19 15.80%

    兰州 126.18 842.15 14.98%

    北京 1435 9769.7 14.69%

    南京600.89 4107.6 14.63%

    天津 944 7185.46 13.14%

    上海 1338 10952.64 12.22%

    苏州801 6849 11.70%

    广州 787.3 7666.18 10.27%

    深圳 431.94 6460.78 6.69%

    (第一财经日报整理)

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