揭密：莆田市2015上半年房地产市场运行形势分析走态！

莆仙通

　　受去年房地产市场进入周期性调整影响，今年上半年，莆田市房地产投资增幅放缓，新开工面积下降，可售房源增加；另外，在中央、省、市一系列支持住房消费政策的促进下，商品房销售逐月回升，房价降幅逐步收窄，二手房交易比增明显，房地产需求市场已呈现出逐步回暖态势。具体运行特征分析如下：

: Y8 l6 p& W5 z% _! T0 M" F# |2 E　　一、房地产投资增幅放缓，二季度有所回升。
, @6 C8 u, p$ U4 q5 v" ?$ t- y5 x- l
9 ^1 \2 d' [* N% O% b5 a3 L" e; H: j2 T　　受上一年度整个市场进入调整影响，今年上半年我市房地产投资增幅明显放缓，其中二季度投资较一季度有所增加。前6个月，全市房地产完成开发投资176.19亿元，较去年同期（171.02亿元）比增3.02%，增幅较2014年（23.09%）下降约20个百分点。其中一季度完成投资81.71亿元，二季度完成投资94.48亿元，较一季度增加12.77亿元。

　　从各县区的房地产开发投资情况看（按项目属地统计原则），除了荔城区和涵江区同比增加外，其他县区都有不同程度的下降。其中荔城区完成投资61.40亿元，占34.85％，比增17.20%；城厢区40.53亿元，占23.00％，比降0.20%；涵江区28.04亿元，占15.91％，比增21.23%；秀屿区6.53亿元，占3.71％，比降29.25%；北岸5.61亿元，占3.18％，其去年为0；仙游县34.08亿元，占19.35％，比降25.36%。
8 `3 z3 P: [& ^% o; C5 q
　　二、由于市场形势不明，新开工面积下降明显。
" z1 Y- l! ~# [; C2 W' ]7 F- X! C
　　1-6月份全市各类商品房施工面积为2078.39万㎡，较去年同期比增15.13%，其中新开工面积183.80万㎡，同比下降40.40%，降幅较去年（-15.75%）扩大近25个百分点。在新开工商品房面积中，其中一季度为152.13万㎡，二季度为31.67万㎡，较一季度减少约120万㎡，主要是今年前几个月市场尚不明朗，一些房地产企业延缓项目动工计划。
! p1 H8 c# z7 V: w
7 h: ]* S! T1 t7 {3 \　　从各县区新开工房地产项目看，除了秀屿区东庄壹号、国投城市广场、永福家居城三个项目近46万㎡新开工面积同比增长外，其他县区新开工面积同比全部下降。其中荔城区新开工60.52万㎡，比降26.00%；城厢区6.85万㎡，比降61.43%；涵江区41.76万㎡，比降9.02%；秀屿区46.25万㎡，比增152.87%；北岸12.41万㎡，去年为0；仙游县16.01万㎡，比降88.93%。

　　三、商品房市场供应充足，可售房源增加近4成。

　　1-6月份全市商品房批准预售面积267.27万㎡，较去年同期比增13.23%；其中批准商品住房面积150.10万㎡，比增2.08%。按季度分，一季度为106.96万㎡，二季度为160.31万㎡，较一季度增加53.35万㎡。
3 p: e% x9 n. M' t) t. `
; `; b/ K8 \3 G& a+ w0 A　　据对全市可售房源统计看，至今年6月末，全市已取得预售许可的可售房源为696.75万㎡，同比增加39.03%；其中商品住房373.15万㎡，同比增加37.82%。可售房源按区域分：荔城区216.08万㎡（其中住宅109.87万㎡）；城厢区153.54万㎡（其中住宅55.26万㎡）；涵江区97.13万㎡（其中住宅66.33万㎡）；秀屿区（含北岸）91.65万㎡（其中住宅63.50万㎡）；仙游县138.35万㎡（其中住宅78.19万㎡）。可售房源的较快增长，主要是近几年我市经营性房地产项目用地大量出让供应所致。

# m4 E" A% S. C　　四、商品房销售逐月回升，商品住房同比转降为升。
8 k* J7 Y6 N1 w8 b7 U: x
9 Q* V0 E& h! [6 f: {5 g+ f3 P6 B　　据商品房买卖合同网签系统统计，上半年全市商品房销售面积为128.00万㎡，较去年同期比降0.30%，降幅较一季度（-18.74%）收窄18.44个百分点；其中商品住宅105.09万㎡，比增6.18%，扭转了去年以来同比下降的态势。上半年全市商品房供销比为2.09:1，其中商品住房供销比为1.43:1。

7 k5 L7 s6 w$ W& h4 V! @　　从各月份销售情况看，呈现出逐步缓慢回升趋势，特别是6月，随着市场的持续回升以及5月份集中开盘进入网签，当月销售面积达31.63万㎡，环比增长46.71%。1-6月份全市商品房销售面积分别为18.01万㎡、18.31万㎡、19.88万㎡、20.14万㎡，21.56万㎡、31.63万㎡。

　　从各县区销售情况看，城厢区上半年因新开楼盘较少销售面积同比下降明显。其中荔城区54.55万㎡，比增17.69%；城厢区15.74万㎡，比降45.37%；涵江区19.89万㎡，比降8.51%；秀屿区（含北岸）9.46万㎡，比增10.26%；仙游县销售27.95万㎡，比增29.04%。
6 y( Q" o6 y! R7 I; p2 ~; v
; H) d* Q$ u+ t2 M　　五、房价同比仍呈下降，住房均价降幅收窄。
( T$ s% a" d$ v! {
) h4 w- g& n" K, n4 M9 a: `　　从对商品房买卖合同网签价格统计，上半年全市商品房销售均价为8326元/㎡，比降1.19％，降幅较一季度（-2.13％）收窄0.94个百分点；其中商品住房均价为7680元/㎡，比降2.02%，降幅较一季度（-9.14％）收窄7.12个百分点。

　　商品住房销售均价按月份分，分别为7040元/㎡、7830元/㎡、7464元/㎡、7870元/㎡、7581元/㎡、7680元/㎡，呈现上下波动态势。
  d: L0 q$ ]0 s: O( m1 J+ v
  `4 a$ n+ E0 s0 W6 {3 I) x# G6 p　　商品住房均价按区域分，各县区呈升降不一。其中荔城区8935元/㎡、比降7.18％；城厢区9345元/㎡、比增0.68％；涵江区6376元/㎡、比增6.05％；秀屿区5417元/㎡、比降6.74％；仙游县5962元/㎡、比降0.18％。

0 M9 x. U% E8 ?1 z# b& s0 V8 X　　六、二手房交易转降为升，增长幅度近四成。
% p; a- \& f, @) Y* w8 o3 s+ q; y
　　在财政税务部门调整个人住房转让营业税政策的刺激下，我市二手房交易面积与去年同期相比，扭转了2014年度同比下降（-36.85%）的态势。1-6月份全市二手房成交面积37.63万㎡，比增25.22%；其中二手住房交易面积26.28万㎡，比增33.74%。

4 D& Z$ ?. Z! d1 r　　二手房成交面积按季度分，一季度为19.27万㎡，比增22.43%；二季度为18.36万㎡，比增28.30%。按区域交易情况看，设区市本级成交29.61万㎡，比增24.10%；仙游县成交8.02万㎡，比增29.56%。
+ J6 ]2 i* Z; D0 j  J
7 n. ]% W) i# R6 W　　七、土地供应大幅减少，仙游频现流拍现象。

0 D$ W4 Z) _6 _$ g. b1 h　　受市场调整影响，除少数实力较强的外来企业外，大多本土企业对购置土地积极性不高，土地出让面积大幅下降，仙游县频现房地产地块流拍现象，第二季度未能出让一块用地。上半年全市通过招、拍、挂新供应经营性房地产项目用地5宗36.40公顷（合546亩），与去年同期（1463.10亩）比降62.68%；总价款256490万元，同比下降43.01%。其中一季度供应经营性房地产项目用地2宗18.04公顷，比降75.07%；二季度供应3宗18.36公顷，比降27.11%。
' w3 b" E/ ?8 s3 c; c# b
　　按区域分，莆田供地4宗35.75公顷（合536.25亩）、比降56.22%，总价款248790万元，平均每亩464万元，比增51.63%；仙游供地1宗0.65公顷（合9.75亩）、比降95.91%，总价款7700万元，平均每亩790万元，比增151.59%。地价增幅较大主要是所出让的地块大多位于城区（城关）较繁华地段。
: ^" s( c4 L  g$ h; S& n  [- p
- c1 }9 I' Q* H3 x& }　　八、开发贷款快速增长，购房贷款增速回落。

1 ], z: n$ C, {3 T' a- ^4 I0 m8 T　　房地产各项贷款保持较快增长。截至5月末，全市房地产各项贷款余额390.22亿元，同比增长31.08%，增速比全市各项贷款高10.37个百分点。其中：
" l, w) p7 D) `! }. K* ]
/ Y( Z; ]  a% D0 Q6 v　　房地产开发贷款保持快速增长。截至5月末，全市房地产开发贷款余额111.01亿元，同比增长53.72%；今年新增10.46亿元，同比多增8.6亿元。主要是年初土地储备机构贷款增长较快，近二个月开发企业对银行信贷需求增加。

　　个人购房贷款增速持续回落。截至5月末，全市个人购房贷款余额279.21亿元，同比增长23.82%，增速比去年同期、今年3月末分别下降17.74个和2.26个百分点，呈逐月回落态势；今年新增18.17亿元，同比少增12.67亿元。主要是受去年以来商品房销售量价齐跌因素影响。

　　住房贷款利率持续走低。随着央行降准降息政策、《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》相继出台，政策叠加效应逐步显现，今年来全市住房贷款利率延续去年四季度的走低态势，逐月持续下降。1-5月份，全市住房贷款加强平均利率分别为6.55%、6.48%、6.19%、6.19%和6.02%，同比分别下降4.89%、6.22%、10.94%、13.42%和16.27%。房贷利率持续下降，总体利好楼市，有利于正向刺激购房需求，促进楼市企稳回升。