下半年投资楼市可靠吗？看看诺亚财富怎么说

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　2019下半年全球经济下行压力将逐渐加大，中国经济也来到了转折点，回顾此前一百年来全球化的发展、逆转与再次加速，诺亚财富以为目前我们很可能是站在了全球化再次逆转的边缘，保护主义有可能是未来一个很长时间的潮流。

! ~7 f/ F# h$ P　　诺亚财富认为，下半年国内房地产市场依旧围绕在“房住不炒”，维持房地产市场平稳健康发展。一切以“稳”字为先决条件。一城一策的主基调不变，对表现过热的城市进行预警，局部将会适度缩放调整；房企上尽量选择货币资金对短期有息债务覆盖较好的企业，销售业绩、排名稳步增长，布局合理，拿地战略稳健不激进，规避进驻受棚改影响较大城市的房企。

　　诺亚财富表示，他们下半年对地产、固收类策略比较明确，房地产主要看两个底层，一个是城市，一个是房企，怎么挑城市是安全的，房企整个现金流状况健康的，就几大点看一下。

　　在城市方面，房地产分化非常严重。一线或重点二线城市通常都是关注的重点，这是第一类的，第二类则是弱二线以及强三四线城市，第三类就是弱三四线城市，没有人口流入，流出，没有产业支撑，过去被推到很高的房价未来支撑非常小。
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　　房企上，警惕一些短期偿债压力较大、银行融资屡屡碰壁，销售业绩原地踏步甚至明显下滑的房企，对于重点布局在受棚改影响较大的三四线，且有较多存货未出手的房企更要谨慎。
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# k0 L4 N& d1 G, R0 s* ^) d　　除了城市上的分化，房企在布局上亦出现了差异化，17年18年新进入弱三四线的房企，这两年拿地成本偏高，若土储仍未开工建设或在建未赶上销售，那么未来的销售压力陡增，房企的现金流压力也将随之加大。

+ K- |  n) F9 B' F' J: F6 L　　需要注意的是，由于不同城市间分化现象严重，三四线城市发展亦有不同步的现象。若是棚改货币化还在中半场的城市，未来楼市还有一段成长空间；若是几近结束的尾端，那么楼市去化的压力将加大。

# ^0 f* X3 F3 ^1 f4 x" h7 a　　诺亚研究指出，需要警惕具有以下风险特征的房企：
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! e, k) m7 U  f2 f& v3 g$ ~5 |1 |' f! f　　1、短期偿债压力较大、银行融资屡屡碰壁，销售业绩原地踏步甚至明显下滑的房企；
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　　2、拿地节奏踏错，且风格激进的房企；
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　　3、重点布局在受棚改影响较大的三四线，且有较多存货未出手的房企；

　　4、房企业绩排行榜（克而瑞）名次逐年明显下滑的房企。
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　　此外，闽系房企高周转特征也有不小隐患，前者资金链的要求非常高，可谓是环环相扣，一旦某一环的项目出现问题，往往会出现“牵一发而动全身”的后果。

" s" k5 N, c8 ^. j　　相比较而言，诺亚财富以为近几年市场上出现了一些成长速度非常快的房企，如中梁、美的、新力等，在布局扩大的同时，这些房企的运营能力、偿债能力、融资能力也在不断提升，值得市场持续关注。